Tag arglistige Täuschung

Wichtig zu wissen für Käufer einer Immobilie, die sich vom Kaufvertrag aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers

…. wieder lösen möchten und auch können.

Mit Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Käufer einer Immobilie, die den notariellen Kaufvertrag

  • wegen arglistiger Täuschung 

wirksam angefochten haben, 

  • neben der Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie,

auch

  • eine, an einen von ihnen beauftragten Makler gezahlte Provision sowie  
  • die von ihnen entrichtete Grunderwerbsteuer 

vom Verkäufer ersetzt verlangen können, Zug um Zug gegen Abtretung ihrer gegen 

  • den Makler und 
  • den Fiskus 

bestehenden Erstattungsansprüche.

Dass in den Fällen, in denen sich ein Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers wieder lösen kann,  

  • die von ihm an den von ihm beauftragten Makler gezahlte Provision und 
  • die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer 

ersatzfähige Schadensersatzpositionen darstellen, hat der Senat damit begründet, dass 

  • nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

der Käufer so zu stellen ist, wie er ohne die Pflichtverletzung des Verkäufers stünde, er daher auch Ersatz 

  • seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen 

verlangen kann, wenn er 

  • an dem Vertrag nicht festhält, 

und dass diesem Ersatzanspruch nicht entgegensteht, dass der Käufer auch 

  • von dem Makler die, nach der wirksamen Kaufvertragsanfechtung ohne Rechtsgrund geleistete Provision nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie
  • vom Fiskus nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) die Aufhebung der Festsetzung der Grunderwerbsteuer, mit der Folge des Entstehens eines Erstattungsanspruchs 

verlangen könnte, weil Ersatz- oder Rückforderungsansprüche, 

  • die dem von einer Pflichtverletzung Betroffenen infolge der Pflichtverletzung gegenüber Dritten entstehen, 

die Annahme eines Schadens im Verhältnis zu ihm und dem für die Pflichtverletzung Verantwortlichen nicht ausschließen, 

  • vielmehr es einem Geschädigten in dieser Situation freisteht, wen er in Anspruch nimmt, 

dass allerdings, wenn er den Verkäufer in Anspruch nimmt, dieser 

  • in entsprechender Anwendung von § 255 BGB 

nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Käufer eines PKWs sollten wissen, dass, wenn es der Verkäufer unterlässt auf die Reimporteigenschaft des Fahrzeugs

…. hinzuweisen, dies allein noch nicht als arglistige Täuschung angesehen werden kann.

Mit Urteil vom 26.01.2021 – 8 U 85/17 – hat der 8. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken in einem Fall, in dem ein Käufer, der von einem privaten Verkäufer, 

  • unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel, 

einen gebrauchten Porsche Cabriolet, (Erstzulassung 1999) erworben und weil sich kurze Zeit später herausgestellt hatte,  

  • dass es sich bei dem Porsche um ein Reimportfahrzeug handelte, 

den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung

  • mit der Begründung, dass das Fahrzeug aufgrund seiner Reimporteigenschaft weniger wert sei,

angefochten und die 

  • Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeugs 

verlangt hatte, entschieden, dass ein 

  • fehlender Hinweis auf die Reimporteigenschaft des Fahrzeugs 

noch nicht als 

  • arglistige Täuschung des Käufers 

anzusehen ist, sondern eine Vertragsanfechtung 

  • wegen arglistiger Täuschung 

nur dann in Betracht kommen kann, wenn vom Verkäufer, 

  • obwohl der Käufer ausdrücklich danach gefragt bzw. sich danach erkundigt hat, 

die Reimporteigenschaft des Fahrzeugs nicht offengelegt worden ist.

Begründet hat der Senat dies damit, dass man aufgrund des geänderten Marktverhaltens beim Autokauf,

  • insbesondere wenn es sich um ältere Gebrauchtwagen handelt,

nicht mehr generell davon ausgehen könne, dass sich die 

  • Reimporteigenschaft eines Fahrzeuges 

stets mindernd auf den Verkehrswert des Fahrzeugs auswirkt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Zweibrücken).

Fazit:
Käufer, die wissen wollen, ob es sich bei dem Auto, das sie erwerben wollen, um einen Reimport handelt, sollten den Verkäufer ausdrücklich danach fragen.

Wer bei Abschluss eines Versicherungsvertrages unrichtige oder unvollständige Angaben macht, riskiert, dass

…. der Vertrag vom Versicherer angefochten werden und er daher aus dem Versicherungsvertrag keine Ansprüche herleiten kann.

Mit Urteil vom 20.08.2018 – 5 U 120/18 – hat der 5. Senat des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg darauf hingewiesen, dass, wenn

  • Versicherungsnehmer bei Abschluss eines Versicherungsvertrag unrichtige oder unvollständige Angaben machen,

der Vertrag vom Versicherer wegen arglistiger Täuschung angefochten werden kann.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte die Versicherungsnehmerin bei Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung im Jahr 2016 angegeben,

  • dass ein Bein nach einem Reitunfall vor 18 Jahren verkürzt sei, so dass sie eine Schuherhöhung tragen müsse,

aber nicht erwähnt,

  • dass sie 2012 wegen zunehmender Schmerzen einen Orthopäden aufgesucht hatte, 2013 wegen eines Hexenschusses zwei Tage lang arbeitsunfähig war und Anfang 2016 zwei Monate lang Krankengymnastik verordnet bekommen hatte.

Wegen Verschweigens dieser Vorerkrankungen war, als die Versicherungsnehmerin 2017 die Versicherung in Anspruch nehmen wollte,

  • vom Versicherer der Versicherungsvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und
  • die Anfechtung vom Senat für berechtigt erachtet worden.

Der Senat begründete dies damit,

  • dass die Einlassung der Versicherungsnehmerin, bei Unterzeichnung des Vertrages an die letzten Arztbesuche nicht mehr gedacht und
  • den Versicherer quasi „aus Versehen“ nicht vollständig über ihren Gesundheitszustand aufgeklärt zu haben, nicht glaubhaft sei, sondern

dass die Versicherungsnehmerin

Was Verkäufer und Käufer von alten Immobilien wissen sollten

Der Verkäufer eines Hauses muss einen Käufer,

  • wenn in der Vergangenheit bei starken Regenfällen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form in den Keller eingedrungen ist,

darüber vor Abschluss des Kaufvertrages (ungefragt und erst Recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten hin) aufklären und zwar auch dann, wenn

  • es sich um ein schon sehr altes Haus mit einem noch älteren Keller handelt und
  • bei der Besichtigung des Hauses durch den Käufer Farb- und Putzabplatzungen an den Kellerwänden auf Feuchtigkeitsschäden hingewiesen haben.

Offenbart dies der Verkäufer dem Kaufinteressenten nicht,

  • handelt der Verkäufer arglistig,
  • mit der Folge,
    • dass er sich nach § 444 BGB auf einen von den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Mängel nicht berufen kann und
    • der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist.

Darauf hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 18.07.2016 – 22 U 161/15 – hingewiesen und dies damit begründet, dass

  • ein verkauftes Hausgrundstück einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist, wenn die Nutzbarkeit des Kellers als Lagerraum, wie sie auch bei älteren Immobilien zumindest üblich sei und von Durchschnittskäufern berechtigterweise erwartet werden darf, wegen des bei starken Regenfällen regelmäßig eindringenden Wassers in flüssiger Form nicht möglich ist und
  • ein Käufer, selbst wenn es sich um einen sehr alten Keller handle und er bei der Besichtigung des Hauses habe sehen können, dass die Kellermauern Feuchtigkeitsspuren aufweisen, nicht damit rechnen müsse, dass bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.08.2016).