Mieter und Vermieter sollten wissen wann und in welchem Umfang Anspruch auf Ersatz von Kündigungsfolgeschäden besteht

Die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, ist dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens (sog. Kündigungs- oder Kündigungsfolgeschaden) verpflichtet (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97 – und vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06 –).

  • Grundlage für einen auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens gerichteten Schadenersatzanspruch des Mieters ist entweder § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder § 536 a Abs. 1 BGB, wenn die außerordentliche Kündigung wegen eines Umstands erfolgt, der zugleich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB begründet (vgl. BGH, Urteil vom 31.10.2012 – XII ZR 126/11 –).

Der Anspruch setzt die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung (vgl. § 543 BGB) voraus, weil er gerade denjenigen Schaden erfasst, welcher infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses entstanden ist.

Kündigt beispielsweise ein Mieter das Mietverhältnis nach einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters berechtigt und wirksam, büßt er dadurch sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache ein, so dass der Vermieter dann verpflichtet ist, dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den er durch diesen Rechtsverlust erleidet.

Zu den dem Mieter in einem solchen Fall zu ersetzenden Kündigungsfolgeschäden gehören

  • die einmaligen Aufwendungen für die Beschaffung von Ersatzräumen, die Herrichtung dieser Räume und die Umzugskosten, wobei für deren Erstattungsfähigkeit maßgeblich darauf abzustellen ist,
    • ob diese Kosten durch eine in absehbarer Zeit bevorstehende Vertragsbeendigung unabhängig von den zur Mieterkündigung führenden Umständen ohnehin entstanden wären oder
    • ob nicht festgestellt werden kann, dass das Mietverhältnis ohne die zur außerordentlichen Kündigung des Mieters führende und vom Vermieter zu vertretende mangelbedingte Gebrauchsentziehung überhaupt beendet worden wäre

sowie

  • Mehrkosten, die durch die kündigungsbedingte Anmietung einer Ersatzwohnung anfallen, allerdings beschränkt auf den Zeitraum
    • bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder
    • bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 02.11.2016 – XII ZR 153/15 – hingewiesen.