Tag Bauherr

…. deswegen vom Bauunternehmer (vorübergehend) nicht (weiter)gearbeitet werden kann und der Bauunternehmer den Vertrag

• nicht gemäß § 643 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kündigt,
• sondern nach Beendigung des Annahmeverzugs (weiter) ausführt.

Ist bei der Herstellung eines Werkes (beispielweise bei der Errichtung eines Bauvorhabens) eine Handlung des Auftraggebers erforderlich

• – beispielsweise die Erstellung von Plänen, die Beschaffung von Genehmigungen, die Zurverfügungstellung eines baureifen Grundstücks –

so steht, wenn der Auftraggeber durch das Unterlassen einer solchen

• – ihm obliegenden und zur Herstellung des Werkes erforderlichen Mitwirkungs- –

Handlung in Verzug der (Leistungs)Annahme kommt,

• – was kein Verschulden des Auftraggebers voraussetzt –

dem Unternehmer, der

• zur Leistung bereit und imstande ist (§ 297 BGB),
• seine Leistung wie geschuldet dem Besteller angeboten (§§ 294 – 296 BGB) und,
• sofern die Parteien die Einbeziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) vereinbart haben, ordnungsgemäß die Behinderung, wenn diese nicht offenkundig ist, nach § 6 Abs. 1 VOB/B angezeigt hat,

neben der Vergütung für die erbrachte Leistung,

• also neben seinem vollen Vergütungsanspruch, den er durch Ausführung der Werkleistung nach Beendigung des Annahmeverzugs verdient,

dafür, dass er

• – während der Dauer des Annahmeverzugs des Auftraggebers infolge Unterlassens der diesem obliegenden Mitwirkungshandlung –

Personal, Geräte und Kapital,

• also die Produktionsmittel zur Herstellung der Werkleistung,

bereitgehalten hat, nach § 642 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein

• verschuldensunabhängiger

Anspruch auf eine angemessene Entschädigung zu, dessen Höhe sich bestimmt,

• einerseits nach
  • der Dauer des Verzugs und
  • der Höhe der vereinbarten Vergütung,
• andererseits nach demjenigen, was der Unternehmer
  • infolge des Verzugs an Aufwendungen erspart oder
  • durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwerben kann.

Da diese Entschädigung der Unternehmer,

• der seine Produktionsmittel während des Annahmeverzugs weder anderweitig – produktiv – eingesetzt hat, noch einsetzen konnte,

erhalten soll für den Zeitraum, in dem nicht geleistet werden konnte,

• ohne dass ihm damit jegliche Nachteile ausgeglichen werden, die ihm dadurch entstanden sind, dass er seine Leistung während des Annahmeverzugs nicht gewinnbringend ausführen konnte,

muss er zur Berechnung dieser Entschädigung

• darlegen und ggf. beweisen

welche Anteile

• der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Wagnis, Gewinn und allgemeinen Geschäftskosten

auf die von ihm während des Annahmeverzugs des Auftraggebers

• unproduktiv bereitgehaltenen Produktionsmittel

entfallen.

Darauf hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 30.01.2020 – VII ZR 33/19 – hingewiesen.

Übrigens:
Mehrkosten, die dadurch anfallen, dass sich die Ausführung der Leistung des Unternehmers – etwa aufgrund von Lohn- oder Materialkostensteigerungen – verteuert, weil sie wegen des Annahmeverzugs des Auftraggebers infolge Unterlassens einer ihm obliegenden Mitwirkungshandlung zu einem späteren Zeitraum ausgeführt wird, sind nicht Gegenstand der nach § 642 BGB vom Unternehmer zu beanspruchenden Entschädigung (BGH, Urteil vom 26.10.2017 – VII ZR 16/17 –).

• Jedoch kann der Unternehmer, wenn die Mitwirkungsverpflichtung des Auftraggebers als selbständige Nebenpflicht auszulegen ist, derartige ihm entstehenden Mehrkosten nach §§ 280, 286 BGB ersetzt verlangen.
• Liegen die Voraussetzungen für einen solchen Schadensersatzanspruch nicht vor, kann der Unternehmer, wenn ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist, verlangen, dass die Vergütung nach § 313 BGB angepasst wird.
• Darüber hinaus steht es den Vertragsparteien grundsätzlich frei, eine Lohn- und Stoffpreisgleitklausel in den Vertrag aufzunehmen, um das Risiko von Lohn- und Materialkostensteigerungen auf den Besteller zu verlagern.
• Im Übrigen kann der Unternehmer den Vertrag, falls der Besteller die ihm obliegende Mitwirkungshandlung binnen einer ihm gesetzten Frist nicht nachholt, gemäß § 643 BGB wegen des Annahmeverzugs kündigen, und damit die sich aus einer erwarteten Lohn- oder Materialpreissteigerung ergebenden Nachteile vermeiden.

…. dafür entscheiden,

• das mangelhafte Werk zu behalten und

Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend zu machen (kleiner Schadensersatz),

• der dann an die Stelle des Anspruchs auf Leistung (Nacherfüllung) tritt und diesen ersetzt.

Lässt der Besteller in diesem Fall

• den Mangel nicht im Wege der Selbstvornahme beseitigen,

kann er von dem Unternehmer als Schaden ersetzt verlangen, entweder,

• die im Wege einer Vermögensbilanz ermittelte Differenz zwischen
  • dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und
  • dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel

oder,

• den, ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung, geschätzten Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels

oder,

• wenn das Werk, ohne vorherige Mängelbeseitigung veräußert wurde, den konkreten Mindererlös (ermittelt anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache).

Lässt der Besteller

• die Mängelbeseitigung im Wege der Selbstvornahme durchführen,

kann er von dem Unternehmer verlangen,

• Ersatz der von ihm aufgewandten Mängelbeseitigungskosten gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.10.2012 – VII ZR 179/11 –)

sowie

• vor Begleichung dieser Kosten Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten.

Darüber hinaus hat der Besteller, der Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB verlangt hat,

• wenn er den Mangel im Wege der Selbstvornahme beseitigen will,

grundsätzlich weiterhin das Recht,

• Vorschuss gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 BGB zu fordern.

Darauf und

• dass, wenn die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) vereinbart sind, nichts anderes gilt (vgl. § 13 Nr. 7 Abs. 3 VOB/B),

hat der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 – hingewiesen.

…. in der Regel von der Aufstellung des Bauzaunes an bis zu seiner Entfernung für dessen Standsicherheit und demzufolge für Schäden, die ein umstürzender Bauzaun verursacht.

In einem Fall, in dem von einem Bauunternehmer,

• der im Auftrag eines Bauherrn auf einem Grundstück einen Rohbau errichtet hatte,

ein von ihm bei Beginn der Bauarbeiten zur Sicherung der Baustelle aufgestellter Bauzaun

• nach Beendigung seiner Bauarbeiten

umgestürzt und auf einen ordnungsgemäß geparkten Pkw gefallen war, ist der Bauunternehmer

• mit Urteil des Amtsgerichts (AG) München vom 19.12.2016 – 251 C 15396/16 –

verurteilt worden, dem Fahrzeugeigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.

Begründet hat das AG die Entscheidung damit, dass die Verkehrssicherungspflicht des Bauunternehmers

• durch die Gefahreröffnung, d.h. das Aufstellen des Bauzauns, entstanden ist und
• grundsätzlich fortbesteht – auch nach Fertigstellen seiner Arbeiten, also hier des Rohbaus – bis seine Verkehrssicherungspflicht in tatsächlicher Hinsicht von einem Dritten übernommen wird,
  • was eine klare und auch für Dritte erkennbare Absprache voraussetzt.

Zwar sei, so das AG, auf einer Baustelle zunächst der Bauherr

• als Veranlasser der gefährlichen Aktivitäten

sicherungspflichtig.

Allerdings haften nach allgemeinen Grundsätzen auch

• Architekten und Bauunternehmer
• im Rahmen der ihnen übertragenen und auch tatsächlich wahrgenommenen Aufgabenkreise,

wobei deren Sicherungspflichten den Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme des Bauwerks überdauern,

• da sie nicht auf dem Zustand des von ihnen kontrollierten Grundstücks beruhen,
• sondern auf gefährlichem Verhalten (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 04.08.2017 – 59/17 –).

Ein Architekt,

• der für den Bauherrn ein Vorhaben geplant und von diesem beispielsweise auch mit der Vergabe, Bauleitung und Objektbetreuung beauftragt worden ist,

ist nicht bereits kraft seiner Bestellung uneingeschränkt bevollmächtigt,

• den Bauherrn beim Abschluss von Verträgen zu vertreten oder rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben,
• die dem Bauherrn erhebliche Verpflichtungen auferlegen, d.h. zu einer fühlbaren Preiserhöhung führen.

Ohne eine ausdrückliche Vollmacht und ohne dass Gefahr in Verzug ein sofortiges Handeln erfordert ist er vielmehr kraft Verkehrssitte nur insoweit bevollmächtigt,

• als es um kleinere (Auftrags)Zusätze oder Änderungen geht, bei denen es üblich ist, dass Absprachen zwischen bauausführenden Unternehmen und bauleitendem Architekten mündlich ohne Mitwirkung des Bauherrn auf der Baustelle getroffen werden und
• die im Verhältnis zum Gesamtvolumen des Ursprungsauftrags lediglich geringfügig sind.

Bei der Abgrenzung, wer für am Bauvorhaben aufgetretene Mängel verantwortlich ist,

• der Architekt oder
• das Bauunternehmen

ist zu berücksichtigen, dass

• Planungsfehler grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des planenden Architekten fallen,
• Ausführungsfehler hingegen in den Verantwortungsbereich des bauausführenden Unternehmers.

Planungsfehler seines Architekten muss sich der Bauherr im Verhältnis zum bauausführenden Unternehmen nach §§ 254, 278 BGB zurechnen lassen.

Darauf hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Celle mit Urteil vom 18.05.2017 – 7 U 168/16 – hingewiesen.

…. wenn sie mit dem Versuch ihre Lohnforderung bei ihrem Arbeitgeber einzutreiben scheitern.

Nach § 13 Mindestlohngesetz (MiLoG) und § 14 Arbeitnehmerentsendegesetz (AEntG) haftet

• ein vom Bauherrn mit der Errichtung eines Bauvorhabens beauftragter Generalunternehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat,

dann,

• wenn ein Subunternehmer die Löhne seiner Arbeiter nicht bezahlt hat.

Kann ein Arbeitnehmer den Mindestlohn

• weder von seinem Arbeitgeber
• noch vom Generalunternehmer eintreiben,
  • weil beispielsweise der Generalunternehmer Insolvenz angemeldet hat,

haftet auch der (eigentliche) Bauherr,

• neben dem Arbeitgeber und dem insolventen Generalunternehmer als Bürge für die nicht gezahlten Löhne dann,

wenn der Bauherr zugleich als Bauträger im Sinne des AEntG anzusehen ist und das ist

• der, der in eigenen Namen und auf eigene Rechnung ein Gebäude baut, um das errichtete Gebäude während oder nach der Bauphase gewinnbringend zu veräußern,
• nicht dagegen der, der ein Bauwerk errichtet, um durch den Bau eigenen gewerblichen Zwecken (z.B. Nutzung des Gebäudes als Einkaufszentrum und Vermietung der darin befindlichen Geschäftsräume) zu dienen.

Das hat Arbeitsgericht (ArbG) Berlin mit Urteil vom 03.05.2017 – 14 Ca 14814/16 – entschieden (Quelle: Pressemitteilung des ArbG Berlin vom 03.05.2017 – Nr. 11/17 –).

So können sich Architekten beispielsweise in einem von ihnen gestellten Formularvertrag nicht vorbehalten, dass sie,

• wenn sie wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Geld in Anspruch genommen werden,

vom Bauherrn verlangen können, dass

• ihnen die Beseitigung des Schadens übertragen wird.

Eine solche Klausel in einem Architektenvertrag ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam, weil sie den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Das hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 16.02.2017 – VII ZR 242/13 – in einem Fall entschieden, in dem ein Bauherr von dem von ihm beauftragten Architekten Schadensersatz wegen Planungsfehlern und wegen mangelhafter Objektüberwachung gefordert hatte.

Die Entscheidung hat der Senat damit begründet, dass ein Architekt als Schadensersatz wegen von ihm zu vertretender Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben,

• nicht die Beseitigung dieser Mängel schuldet, weil die Mängel des Bauwerks nicht durch Nacherfüllung der Architektenleistung beseitigt werden können,
• sondern grundsätzlich Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Geld

und durch das mit der obigen Vertragsklausel ausbedungene Selbstbeseitigungsrecht des Architekten das Recht des Bauherrn zu entscheiden,

• ob sowie ggf. von wem er eine Beseitigung der infolge des Mangels der Architektenleistung am Bauwerk eingetretenen Mängel veranlassen oder
• ob er Schadensersatz in Höhe des durch die mangelhafte Leistung des Architekten bedingten Minderwerts des Bauwerks verlangen will,

wesentlich beschränkt wird, ohne dass ihm ein angemessener Ausgleich gewährt wird oder ihm die Möglichkeit verbleibt, die Ausübung des Optionsrechts durch den Architekten abzulehnen.