Tag Baurecht

Der u.a. für das Bauvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 06.03.2014 – VII ZR 349/12 – darüber entschieden, in welchem Umfang der Unternehmer nach einer Kündigung des Bauvertrags durch den Besteller für seine Vergütung eine Bauhandwerkersicherung beanspruchen kann.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte die Beklagte, die die Klägerin mit der Ausführung von Bauarbeiten beauftragt hatte, das Vertragsverhältnis wegen Nichteinhaltung von Sicherheitsvorschriften mit sofortiger Wirkung gekündigt.
Die Klägerin war der Auffassung, die Beklagte sei zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nicht berechtigt gewesen. Die Kündigung sei daher als eine dem Besteller jederzeit mögliche freie Kündigung zu werten.
Die Klägerin hat die von ihr erbrachten Leistungen abgerechnet und für die nicht erbrachten Leistungen entgangenen Gewinn beansprucht.

Das Kammergericht (KG) hat der Klägerin eine Bauhandwerkersicherung sowohl für die erbrachten Leistungen als auch für den entgangenen Gewinn zugesprochen.

Auf die vom KG zugelassene Revision hat der BGH die Entscheidung des KG bestätigt, soweit dieses der Klägerin eine Sicherung für die Vergütung der erbrachten Leistungen zuerkannt hat.
Im Übrigen hat er der Revision stattgegeben und die Klage abgewiesen.

Der BGH hat entschieden, dass der Unternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags gemäß § 648a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) noch eine Sicherheit für die noch nicht bezahlte Vergütung verlangen kann.
Der Unternehmer kann jedoch keine Sicherheit mehr in Höhe der ursprünglich vereinbarten Vergütung fordern, sondern muss die ihm nach Kündigung regelmäßig geringere Vergütung schlüssig berechnen.
Einwendungen des Bestellers gegen diese schlüssige Berechnung der Vergütung, die den Rechtsstreit verzögern würden, sind nicht zugelassen. Wären sie zugelassen, wäre der Unternehmer nicht effektiv geschützt, weil er während des Rechtsstreits ohne Sicherung wäre. Der Besteller muss es trotz der damit verbundenen Nachteile hinnehmen, dass möglicherweise eine Übersicherung stattfindet.

Bedeutung hat diese Rechtsprechung insbesondere für den Fall, dass die Parteien darüber streiten, ob eine außerordentliche Kündigung des Bestellers aus vom Unternehmer zu vertretenden Gründen, wie z.B. Verzögerung oder Schlechtleistung, vorliegt.
Sind die zu einer außerordentliche Kündigung berechtigenden Gründe streitig und würde die Aufklärung den Rechtsstreit verzögern, so ist von einer freien Kündigung auszugehen.
Damit kann der Unternehmer regelmäßig eine höhere Sicherheit verlangen, weil er dann auch eine Sicherung der Vergütung für nicht erbrachte Leistungen und nicht nur für die erbrachten Leistungen beanspruchen kann, § 649 S. 2 BGB.

Der Unternehmer hat seinen Vergütungsanspruch gemäß § 649 S. 2 BGB schlüssig darzulegen und dabei die Vergütung

• für die erbrachten Leistungen und
• für die nicht erbrachten Leistungen

abzurechnen.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Unternehmer diese Anforderungen nur für die erbrachten Leistungen erfüllt, so dass ihm auch nur insoweit eine Sicherung eingeräumt werden konnte.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 06.03.2014 – Nr. 45/2014 – mitgeteilt.

Überträgt ein Grundstücks- oder Wohnungseigentümer das Eigentum an dem Grundstück oder der Wohnung einem anderen, kann er sich für den Fall, dass der Erwerber vor ihm versterben oder geschäftsunfähig werden sollte, in dem notariellen Übertragungsvertrag

• ein Rückübertragungsrecht einräumen sowie 
• zur Sicherung dieses Rückübertragungsrechts eine Vormerkung nach § 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) bewilligen und 
• im Grundbuch eintragen lassen.

Darauf hat das Oberlandesgerichts (OLG) München mit Beschluss vom 17.12.2013 – 34 Wx 270/13 – hingewiesen.

Nach § 883 Abs. 1 S. 1 BGB kann zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Ein solcher Anspruch muss nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar sein. 
Hängt der Rückübertragungsanspruch von einer rechtlichen Bewertung ab, wie etwa bei grobem Undank nach § 530 BGB oder der Geschäftsunfähigkeit nach § 104 BGB, muss der Rechtsbegriff zum einen für sich hinreichend bestimmt sein, also in der Rechtsprechung eine hinreichende Definition erfahren haben. 
Zum anderen müssen aber auch die für die Subsumtion unter diese Begriffe erforderlichen Tatsachen hinreichend sicher feststellbar sein.

Der Sicherung eines Rückübertragungsanspruchs für den Fall der Geschäftsunfähigkeit des Erwerbers steht der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz nicht entgegen. 
Als ausreichend wird angesehen, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt der bedingte Rückübertragungsanspruch wirksam werden soll, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. 
Die Rechtsprechung muss etwa einen unbestimmten Rechtsbegriff näher ausgefüllt und ihm damit einen objektiv bestimmbaren Bedeutungsinhalt verliehen haben.

Dass der Nachweis der zur Subsumtion erforderlichen Umstände in der Form des § 29 Grundbuchordnung (GBO) nicht immer möglich ist, steht ebenfalls nicht entgegen. 
Auch im Fall der Rückauflassungsvormerkung wegen groben Undanks, wegen drohender Zwangsvollstreckung oder wegen wesentlicher Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerber steht das Grundbuchamt vor dem Problem, nicht nur einen behaupteten Sachverhalt unter das Gesetz zu subsumieren, sondern auch die jeweilige Bedingung als eingetreten festzustellen. 
In diesen Fällen wird die Bestimmbarkeit eines durch eine Vormerkung zu sichernden bedingten Rechts nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass der Eintritt der Bedingung möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann.

Nach diesen Maßstäben genügt die an das Vorliegen der Geschäftsunfähigkeit geknüpfte Bedingung dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgebot.

Auch bezogen auf die konkrete Klausel ist der vertraglich verwendete Begriff der Geschäftsunfähigkeit bereits näher ausgefüllt und ihm ein objektiv bestimmbarer Bedeutungsinhalt verliehen. 
Nach § 104 Nr. 2 BGB ist geschäftsunfähig, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist. Kriterien zur Störung der Geistestätigkeit sind durch die Rechtsprechung noch weitergehend präzisiert worden. Damit ist aber eine ausreichende Bestimmbarkeit des Zustands der Geschäftsunfähigkeit gegeben und hinreichend klar, welche Umstände den durch die Vormerkung gesicherten Rückübereignungsanspruch des Veräußerers auslösen.

Auch die Tatsache, dass ein Nachweis in der Form des § 29 GBO nicht durch Vorlage eines Attests oder ärztlichen Gutachtens möglich ist, hindert die Eintragung nicht. 
Sollten im Einzelfall Unsicherheiten verbleiben, so können diese Zweifel durch eine richterliche Entscheidung ausgeräumt werden, ohne dass hierdurch die objektive Bestimmbarkeit der vorgemerkten Ansprüche in Frage gestellt wird.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Die konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezug des fertiggestellten Bauwerks und Ablauf einer Prüfungsfrist von sechs Monaten keine Mängel der Architektenleistungen rügt.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem seinem Urteil vom 26.09.2013 – VII ZR 220/12 – zu Grunde liegenden Fall entschieden.

Danach kann eine Abnahme der Leistung eines Architekten, der beispielsweise mit Planungs- und Überwachungsaufgaben beauftragt war, nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Auftraggebers, erklärt werden.
Konkludent handelt der Auftraggeber, wenn er dem Auftragnehmer gegenüber ohne ausdrückliche Erklärung erkennen lässt, dass er dessen Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt.
Erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Auftraggebers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Auftragnehmer gegenüber eindeutig und schlüssig zum Ausdruck zu bringen.
Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalles.
Die konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nach Bezug des fertiggestellten Bauwerks keine Mängel der Architektenleistungen rügt.

Vor Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist, deren Länge von der allgemeinen Verkehrserwartung bestimmt wird, kann der Architekt im Regelfall redlicherweise keine Billigung seines Werks erwarten.
Der Besteller benötigt für die Prüfung des Werkes eines Architekten, der mit Planungs- und Überwachungsaufgaben betraut ist, einen angemessenen Zeitraum. Denn er muss verlässlich feststellen können, ob das Bauwerk den vertraglichen Vorgaben entspricht, insbesondere die vereinbarten Funktionen vollständig erfüllt sind und etwaige Beanstandungen auf Fehler des Architekten zurückzuführen sind.
Insoweit kann auch ins Gewicht fallen, ob dem Besteller Pläne zur Verfügung stehen, die die Prüfung erleichtern.
Dieser für die Prüfung notwendige Zeitraum bestimmt die in jedem Einzelfall zu bestimmende Prüfungsfrist und damit auch den Zeitpunkt, zu dem eine konkludente Abnahme in Betracht kommt. Es ist unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Architekten, den Zeitpunkt der konkludenten Abnahme nicht unangemessen nach hinten zu verschieben, nicht gerechtfertigt, den Prüfungszeitraum beliebig zu erweitern.

In dem von ihm entschiedenen Fall hat der BGH, auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass dem Besteller vom Architekten keine Detailpläne übergeben wurden, eine Prüfungsfrist von elf Monaten für unangemessen lang und eine solche von nicht mehr als sechs Monaten als ausreichend erachtet.
Denn Anhaltspunkte dafür, dass der Besteller auch ohne Detailpläne nicht ausreichend Gelegenheit hatte, alle Funktionen des Hauses zu prüfen und etwaige Mängel des Architektenwerkes festzustellen, gab es nicht und nach Ablauf eines halben Jahres ist nach der Verkehrserwartung regelmäßig nicht mehr damit zu rechnen, dass ein Besteller eines Architektenwerks die Leistung als nicht vertragsgerecht zurückweist, wenn er innerhalb dieses Zeitraums keine Beanstandungen erhoben hat.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche aus der Lieferung mangelhafter Teile einer Photovoltaikanlage verjähren gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) in zwei und nicht gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BGB in fünf Jahren.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 318/12 – entschieden

In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte die Klägerin von der Beklagten im April 2004 die Komponenten einer Photovoltaikanlage gekauft.
Die Beklagte lieferte diese auf Anweisung der Klägerin im April 2004 direkt an einen Landwirt aus, der sie seinerseits von der Klägerin gekauft hatte. Er montierte die Komponenten auf dem Dach seiner Scheune und nahm die Anlage zunächst störungsfrei in Betrieb.
Im Winter 2005/2006 traten infolge von Blitzschlag und hoher Schneelast Störungen an der Anlage auf, die der Landwirt seiner Gebäudeversicherung meldete. Deren Sachverständiger stellte an einigen Photovoltaik-Modulen Sachmängel (sogenannte „Delaminationen“) fest, worüber die Klägerin die Beklagte im August 2006 informierte.
Die Beklagte wies die Mängel zurück.
Im Rahmen eines von dem Landwirt gegenüber der Klägerin eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens, in dem die Klägerin der Beklagten im August 2007 den Streit verkündete, wurde ein weiterer Mangel (lückenhafte Frontkontaktierungen) festgestellt, wegen dem die Klägerin in einem anschließenden Prozess gegenüber dem Landwirt zum Schadensersatz verurteilt wurde.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten die Freistellung von dieser Schadensersatzverpflichtung.
Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die geltend gemachten Ansprüche nicht in fünf Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BGB ), sondern in zwei Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB ) verjähren und damit die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede durchgreift.
Die gelieferten Einzelteile der Photovoltaikanlage wurden nicht entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet.
Die auf dem Dach der Scheune errichtete Photovoltaikanlage ist selbst kein Bauwerk im Sinne des Gesetzes. Bauwerk ist allein die Scheune, auf deren Dach die Anlage montiert wurde. Für die Scheune sind die Solarmodule jedoch nicht verwendet worden. Sie waren weder Gegenstand von Erneuerungs- oder Umbauarbeiten an der Scheune, noch sind sie für deren Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit von Bedeutung. Vielmehr dient die Anlage eigenen Zwecken; denn sie soll Strom erzeugen und dem Käufer dadurch eine zusätzliche Einnahmequelle (Einspeisevergütung) verschaffen.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 09.10.2013 – Nr. 168/2013 – mitgeteilt.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Ein von einem Verkäufer erworbenes Hausgrundstück ist auch dann mit einem Sachmangel i.S. des § 434 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) behaftet, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen belastet ist. 
Unerheblich in diesem Zusammenhang ist, dass das Grundwasser, auf das sich das Eigentumsrecht des Verkäufers am Grundstück nicht erstreckt, nicht Teil der Kaufsache ist. Die den Mangel auslösende Beschaffenheit der Kaufsache wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, hier durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Dass ein Sachmangel in den wirtschaftlichen, sozialen oder rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt begründet sein kann, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen, entspricht der ständigen Rechtsprechung. Nach dem seit dem 01.01.2002 neu geregeltem Kaufrecht, das die frühere Unterscheidung zwischen Fehlern (§ 459 Abs. 1 BGB a. F.) und zugesicherten Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB a. F.) eingeebnet hat, sind solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder – wie hier – das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen, die den zum verkauften Grundstück gehörenden Erdkörper durchströmen, als eine (negative) Beschaffenheit der Kaufsache i. S. des § 434 Abs. 1 BGB anzusehen und zwar auch dann, wenn das verkaufte Grundstück selbst nicht kontaminiert ist.

Dies ergibt sich, wenn die Kaufvertragsparteien

• weder eine so genannte negative Beschaffenheitsvereinbarung vereinbart (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB ),
• noch eine besondere Verwendung nach dem Vertrag vorausgesetzt (§ 434 Abs.1 S. 2 Nr. 1 BGB ) haben,

aus § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist eine Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn

• sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und
• eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Die in der Vorschrift genannten Merkmale der Sache (Verwendungseignung und übliche Beschaffenheit) müssen kumulativ vorliegen, damit die Sache mangelfrei ist.

Auch wenn schädigende Einwirkungen durch die in dem Grundwasser enthaltenen Giftstoffe weder auf die Grundstücksbewohner noch auf die Anpflanzungen zu erwarten sind und die Kaufsache deshalb zur gewöhnlichen Verwendung (zum Wohnen) geeignet sein mag, weist die Kaufsache jedenfalls aber nicht die übliche Beschaffenheit eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks auf.
Zu dieser Beschaffenheit gehört die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen des Grundwassers. Mit Giftstoffen sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel ohne weiteres nicht hinzunehmen bereit ist. Solche ergeben sich schon daraus, dass die Höhe des Grundwasserstands nicht konstant ist und in besonderen Situationen (Hochwasserlagen) das Grundwasser an die Erdoberfläche treten und in die Untergeschosse eindringen kann. Auch gehört es nicht zur üblichen Beschaffenheit eines bebauten Grundstücks, dass bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück, die eine Grundwasserhaltung erfordern, besondere Schutzmaßnahmen zur Dekontamination des an die Oberfläche geförderten Grundwassers notwendig sind. 
Dass solche Baumaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind, rechtfertigt keine andere Beurteilung. 
Abgesehen davon, dass es im Rahmen von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf die objektive Beschaffenheit von Sachen gleicher Art und somit auf eine abstrakte Sichtweise ankommt, können Baumängel, Um- oder Ausbauten am Gebäude oder auch außergewöhnliche Ereignisse eine Grundwasserhaltung erfordernde Baumaßnahmen vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer des Hauses erforderlich machen.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 30. 11. 2012 – V ZR 25/12 – hingewiesen.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Überschreitet der Architekt den vorgegebenen Kostenrahmen und ist die Planung für den Auftraggeber deshalb unbrauchbar, so kann der Anspruch auf Honorar entfallen.

Wie die Pressestelle des Bundesgerichtshofes (BGH) am 21.03.2013 – Nr. 51/2013 – mitgeteilte, hat der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 21.03.2013 – VII ZR 230/11 – entschieden, dass ein Architekt grundsätzlich verpflichtet ist, bereits im Rahmen der sogenannten Grundlagenermittlung mit dem Auftraggeber den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken und dessen Kostenvorstellungen zu berücksichtigen.
Die einem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie – vorbehaltlich einer nachträglichen Änderung – den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Solche Kostenvorstellungen sind nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt wird. Etwaige Zweifel über den Umfang des Kostenrahmens muss der Architekt aufklären, was auch durch die von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure erfassten Kostenermittlungen für den Auftraggeber geschehen kann.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Wird einem Grundstückseigentümer eine beantragte Baugenehmigung erteilt, kann diese von einem Mieter eines Nachbargrundstücks nicht angefochten werden.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt a. M. mit Urteil vom 30.08.2012 – 8 K 456/12.F – entschieden.

Danach fehlt Mietern eines Nachbargrundstücks für eine Anfechtung der Baugenehmigung die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Nach dieser Bestimmung ist eine Anfechtungsklage nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt (= die erteilte Baugenehmigung) in seinen Rechten verletzt zu sein. Ein derartiges Abwehrrecht steht den Mietern eines Nachbargrundstücks nicht zur Seite. Dies ergibt sich einerseits daraus, dass die grundstücksbezogenen Bestimmungen des öffentlichen Baurechts nur dem Eigentümer oder dem sonstigen in eigentumsähnlicher Weise dinglich Berechtigten individuellen Nachbarrechtsschutz gewähren. Dies beruht darauf, dass das Bebauungsrecht grundstücks- und nicht personenbezogen ist. Aufgabe des Bebauungsrechts ist es, die einzelnen Grundstücke einer auch im Verhältnis untereinander verträglichen Nutzung zuzuführen. Indem es in dieser Weise auf einen Ausgleich möglicher Bodennutzungskonflikte zielt, bestimmt es zugleich den Inhalt des Grundeigentums. Demgemäß beruht baurechtlicher Nachbarschutz auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Grundstücksnachbarn durchsetzen.
Der Mieter oder der sonstige obligatorisch Berechtigte hat aus dieser Rechtsposition grundsätzlich kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht, da er sein obligatorisches Recht an einem Grundstück von dessen Eigentümer ableitet. Er kann seine Rechtsposition lediglich privat-rechtlich gegenüber dem Eigentümer geltend machen. Der Mieter ist somit auf seine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vermieter (Eigentümer) verwiesen und kann aus dem Mietvertrag verlangen, dass der Vermieter öffentlich-rechtliche Abwehransprüche gegen eine Beeinträchtigung des Mietobjektes geltend macht.

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Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB ) des Auftraggebers enthaltene Vertragsstrafenklausel in einem Bauvertrag benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist demzufolge gemäß § 307 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) unwirksam, wenn sie eine Höchstgrenze von über 5% der Auftragssumme vorsieht (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.01.2003 – VII ZR 210/01 –).

Mit Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 133/11 – hat der BGH jetzt darauf hingewiesen, dass diese Wertung auch die Beurteilung beeinflussen muss, welche in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Höhe einer Vertragsstrafe nicht mehr hingenommen werden kann,

• wenn es um die Sicherung von Zwischenterminen geht und
• hierzu entschieden, dass eine Vertragsstrafenregelung in einem solchen Fall unwirksam ist, wenn sie die Obergrenze der für eine schuldhafte Überschreitung eines Zwischentermins zu zahlende Vertragsstrafe an die Gesamtauftragssumme knüpft.

In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall waren in den vom BGH für unwirksam erklärten Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers als Vertragsstrafe vorgesehen, ein bestimmter Betrag für jeden Werktag des Verzugs sowohl bei Überschreitung der Ausführungsfrist als auch bei Überschreitung der Einzelfristen sowie eine Begrenzung der Vertragsstrafe auf insgesamt 5 % der Auftragssumme.
Der BGH hat in diesem Urteil abschließend darauf hingewiesen, dass, wenn im Einzelfall bei Nichteinhaltung einer Zwischenfrist ein ebenso hoher oder noch höherer Schaden wie bei Überschreitung einer Fertigstellungsfrist entstehen kann, der Auftraggeber ausreichend durch die Möglichkeit geschützt ist, seinen Schadensersatz gesondert gegen den Auftragnehmer zu verfolgen und es ihm darüber hinaus auch unbenommen ist, eine Vertragsstrafe individuell zu vereinbaren.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Treten nach Fertigstellung an einem Gebäude vielfältige Risse im Innen- und Außenputz auf, kann, auch bei völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung, ein merkantiler Minderwert dann vorliegen (§ 251 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB )),

• wenn nach erfolgter Mängelbeseitigung, die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben und
• deshalb eine verringerte Verwertbarkeit gegeben ist.

Das kann insbesondere der Fall sein, wenn mit einem erneuten Auftreten von Rissen zwar nicht zu rechnen, dies jedoch auch nicht vollständig auszuschließen ist, da dann auch davon auszugehen ist, dass ein redlicher Verkäufer einen Kaufinteressenten über die ausgeführten Mängelbeseitigungsarbeiten informiert.
Bei Gebäuden handelt es sich um marktgängige Objekte, so dass nicht nur deren Verwertbarkeit bei den maßgeblichen Verkehrskreisen, sondern auch festgestellt werden kann, wie sich der reparierte Schaden auf die Bereitschaft potentieller Kaufinteressenten am Markt zur Zahlung des vollen oder nur eines entsprechend geminderten Kaufpreises auswirken, also in welcher Höhe bei einem Verkauf mindestens eine Einbuße beim tatsächlich erzielbaren Erlös eintreten würde.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10 – hingewiesen.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.