Tag Duldung

…. vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärms gestritten wird.

Mit Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass 

• nach Abschluss des Mietvertrags 

eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, 

• auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren,

bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen 

• gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung 

• grundsätzlich nicht begründen können, wenn 
  • auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss,
• sondern nur dann, wenn auch 
  • Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen.

Das bedeutet:
Möchte ein Mieter

• wegen von nach Mietbeginn von einem Nachbargrundstück über einen längeren Zeitraum ausgehender erhöhter Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen 

die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB mindern muss er, sofern 

• weder eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Freiheit der Wohnung von solchen Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen ausdrücklich oder konkludent getroffen worden, 
• noch eine solche dem Mietvertrag zu entnehmen ist,

zunächst 

• darlegen und
• im Streitfall auch beweisen,

dass 

• die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen und 
• es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.

Ist dies vom Mieter durch eine Beschreibung, 

• aus der sich ergibt, 
  • um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, 
  • zu welchen Tageszeiten, 
  • über welche Zeitdauer sowie 
  • in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten 
• und die zudem darauf schließen lässt, 
  • dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt,

dargelegt sowie

• der diesbezügliche Tatsachenvortrag im Bestreitensfall durch den Vermieter vom Mieter auch 

bewiesen worden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter darauf berufen,  

• wegen des festgestellten Sachverhalts weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher der Immissionen zu haben und deswegen

für die Abwendung der festgestellten Immissionen auch nicht einstehen müsse.

Wendet der Vermieter dies ein, hängt die Frage, 

• ob ein zur Mietminderung berechtigender Wohnungsmangel vorliegt, 

davon ab, ob der Vermieter die entsprechenden Tatsachen dafür, 

• dass er die Immissionen seinerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen musste bzw. muss (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – Bolzplatzentscheidung),

darlegen und im Fall des Bestreitens durch den Mieter auch beweisen kann.

Übrigens:
Dazu, wann

• bei von einer Baustelle ausgehendem Baulärm 

Nachbarn von der 

• Immissionsschutzbehörde

die Anordnung geeigneter Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms verlangen können, vergleiche den Blogeintrag 

• „Wenn Baustellen – Lärm zur Plage wird“.

…. einer von ihnen die Nutzung eines Weges über sein Grundstück durch den anderen duldet.

Mit Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 155/18 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass in einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn

• ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) außerhalb des Grundbuchs

be- bzw. entstehen kann, nur

• aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder
• als Notwegerecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB

nicht aber

• aufgrund Gewohnheitsrecht,
  • also nicht infolge einer jahrzehntelangen Übung bzw. Duldung durch den Nachbarn.

Begründet hat der Senat dies damit, dass Voraussetzung für die Entstehung von Gewohnheitsrecht

• durch längere, dauernde, ständige, gleichmäßige und allgemeine tatsächliche Übung

ist, dass die ungeschriebene Rechtsnorm,

• die die Beteiligten als verbindlich anerkennen,

alle Rechtsverhältnisse einer bestimmten Art beherrscht und sich nicht beschränkt

• auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Die bisherige Rechtsprechung dazu, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen von einem Nachbargrundstück, nach Mietbeginn, ausgehender erheblicher Baulärm über einen längeren Zeitraum,

• beispielsweise weil dort ein Haus abgerissen und neu errichtet werden soll,

einen Mietmangel darstellen und zur Mietminderung gegenüber dem Vermieter berechtigen kann, ist bisher uneinheitlich.

Das Landgericht (LG) Berlin hat im Beschluss vom 15.01.2019 – 67 C 309/18 – entschieden, dass in einem solchen Fall

• eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechtigt ist

und zwar auch dann, wenn

• der Vermieter weder Verursacher der Beeinträchtigung ist,
• noch dem Vermieter gegenüber dem Verursacher Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen.

Ebenso entschieden hat das LG Berlin mit Urteil vom 16.06.2016 – 67 O 76/16 – in einem Fall,

• in dem nach Mietbeginn auf dem benachbarten Grundstück, auf einer dortigen, ursprünglich mit Bäumen bewachsenen Baulücke, eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet worden waren,

und

• wegen der durch die Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück bedingten erheblichen Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende),

für die Dauer der Baumaßnahmen eine Mietminderung um 20 Prozent für berechtigt angesehen.

Auch das Amtsgericht (AG) München hat mit Urteil vom 01.02.2018 – 472 C 18927/16 – in einem Fall, in dem in der Nachbarschaft des Mieters über hundert neue Wohneinheiten erstellt wurden,

• von dem Mieter ein detailliertes Lärmprotokoll mit eingearbeiteter Fotodokumentation sowie das Ergebnis einer eigenen mehrtägigen Schallmessung vorgelegt und
• von einem Sachverständigen im letzten Quartal eines Jahres an 19 Tagen sowie im Folgejahr an 160 Tagen Lärmimmissionen gemessen worden waren,
  • die eine Einwirkung von über 63 Dezibel, an mehr als 60 Tagen sogar von mehr als 70 Dezibel an der Wohnung des Mieters ergeben hatten,

dies

• als wesentliche Beeinträchtigung angesehen und

wegen des erheblichen Baulärms eine Mietminderung für berechtigt erachtet (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 14.12.2018).

Dagegen hat das LG München I mit Urteil vom 27.10.2016 – 31 S 58/16 – entschieden, dass nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen,

• die von einem Nachbargrundstück ausgehen, weil dort gebaut wird und die Baustelle Lärm verursacht,

bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag, grundsätzlich dann

• keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung begründen,

wenn

• auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss,
• sich also auf seine eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbargrundstück berufen kann.

Dass Voraussetzung für eine Mietminderung des Wohnungsmieters nicht nur ist,

• dass der Mietgebrauch durch den Baulärm tatsächlich beeinträchtigt ist,

sondern auch,

• dass der Vermieter die Immissionen nicht ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss,

hat die Kammer damit begründet, dass Wohnungsmieter insoweit an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teilnehmen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – Bolzplatzentscheidung).

Übrigens:
Überschreitet der Lärm von einer Baustelle

• an der Wohnung eines Nachbarn

die in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm (AVV Baulärm) festgelegten „Eingreif-Richtwerte“, muss

• auf Antrag des Nachbarn

die Immissionsschutzbehörde geeignete Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms anordnen.

Erweisen sich die behördlich angeordneten Maßnahmen als ungeeignet,

• können von dem Nachbarn

konkrete Einzelmaßnahmen verlangt werden.

• Missachtet der Bauherr vollziehbare behördliche Anordnungen wiederholt und hartnäckig, kann der Betrieb der Baustelle vorläufig untersagt werden.

Darauf hat der 10. Senat des Verwaltungsgerichtshofs (VGH) Baden-Württemberg mit Beschluss vom 05.02.2015 – 10 S 2471/14 – hingewiesen und das Landratsamt auf den Eilantrag einer Wohnungsmieterin durch einstweilige Anordnung zu weiteren Maßnahmen zum Lärmschutz in einem Fall verpflichtet,

• in dem vom Landratsamt zwar bereits Maßnahmen zur Minderung des Lärms von einer Großbaustelle angeordnet worden waren,
• der Bauherr diese sowie die in der AVV Baulärm für Mischgebiete festgelegten und festgesetzten Immissions-Richtwerte (60 dB (A) tags von 7 bis 20 Uhr, 45 dB (A) nachts von 20 bis 7 Uhr) aber wiederholt und hartnäckig missachtet hatte.

…. und den Einbau persönlich vorzunehmen.

Mit Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Mieter einer Wohnung bzw. eines Hauses die Montage von Rauchmeldern

• durch den Vermieter
• nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8:00 Uhr und 17:00 Uhr

in allen

• als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren

zu dulden haben.

Diese Duldungspflicht von Mietern,

• nicht nur gegenüber vom Vermieter beauftragten Handwerkern,
• sondern auch gegenüber dem Vermieter persönlich,

besteht danach, weil

• durch das Anbringen von Rauchmeldern die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht wird,
• unter diesem Gesichtspunkt ein berechtigtes Interesse eines Vermieters daran besteht, ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten,
• Vermieter hierzu nach Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) sogar gesetzlich verpflichtet sind

und für den Einbau von Rauchwarnmeldern

• weder die Beauftragung eines Fachbetriebes notwendig ist,
• noch Mieter einen Anspruch darauf haben, dass der Einbau durch einen Fachbetrieb auf Kosten des Vermieters erfolgt (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 03.05.2019).

Eigentümereines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks

• schulden das Grundschuldkapital und -zinsen nicht persönlich,

sondern sind nur verpflichtet,

• wegen der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu dulden.

Denn einem Grundschuldgläubiger steht gegen den Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks aus § 1191, § 1192 Abs. 1, § 1147 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu.

Allerdings räumt § 1142 BGB, der gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auf die Grundschuld entsprechend anwendbar ist, dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit ein, die Grundschuld

• durch Zahlung (Absatz 1) oder
• durch Aufrechnung mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldgläubiger zusteht (Absatz 2)

abzulösen,

• mithin sein (sonstiges) Vermögen zur Ablösung des Zwangsvollstreckungsduldungsanspruchs einzusetzen.

Wenn es um die Möglichkeit des Ablösens der Grundschuld durch Aufrechnung nach § 1142 Abs. 2 BGB geht und

• die Grundschuld durch den Grundschuldgläubiger an einen Dritten abgetreten worden ist,

muss jedoch beachtet werden, dass,

• auch dann, wenn die Abtretung der Grundschuld unentgeltlich oder rechtsgrundlos erfolgt ist,

der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundschuldzessionar mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldzedenten zusteht, nicht (mehr) aufrechnen kann, weil,

• wie sich aus der auf die Grundschuld entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 1156 Satz 1 BGB ergibt,
• 406 BGB keine Anwendung findet.

Löst der Eigentümer die Grundschuld nach § 1142 BGB ab, so

• erwirbt er sie entsprechend § 1143 BGB als Eigentümergrundschuld und

kann er in der Folge von dem Buchberechtigten die Bewilligung der Löschung der Grundschuld verlangen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 302/16 –).

Zum öffentlichen Straßenverkehr kann

• neben dem öffentlichen Verkehrsraum mit seinen Straßen, Plätzen, Brücken und Fußwegen
• auch ein Parkplatz auf einem Privatgrundstück gehören.

Allerdings muss der auf einem Privatgrundstück befindliche Parkplatz

• entweder ausdrücklich oder mit stillschweigender Duldung des Verfügungsberechtigten
• für jedermann oder aber zumindest für eine allgemein bestimmte größere Personengruppe zur Benutzung zugelassen sein und
• so auch tatsächlich genutzt werden.

Darauf hat der 4. Strafsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Beschluss vom 15.09.2016 – 4 RVs 107/16 – hingewiesen und in einem Fall, in dem ein Amtsgericht (AG) einen Angeklagten, weil er mit einem PKW in alkoholbedingt fahruntüchtigem Zustand

• auf einem nicht mit Einlasshindernissen versehenen Parkplatz,
• der zu einem als solches nicht beworbenen Bordell in einer versteckt liegenden Immobilie gehört und
• nur über eine schmale Zufahrt zu erreichen ist,

gefahren war, wegen vorsätzlicher Trunkenheit im Verkehr nach § 316 Abs. 1 Strafgesetzbuch (StGB) verurteilt hatte, das Urteil aufgehoben und

• die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere strafrichterliche Abteilung des AG zurückverwiesen.

Begründet hat der Senat die Entscheidung damit,

• dass eine Verurteilung wegen Trunkenheit im Verkehr nach § 316 StGB voraussetzt, dass ein Kraftfahrzeug in alkoholbedingt fahruntüchtigem Zustand im öffentlichen Straßenverkehr geführt worden ist und
• ob ein örtlich so angelegter Bordellparkplatz wie in dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall als im vorstehenden Sinne öffentlicher Verkehrsraum anzusehen ist, davon abhänge, wozu vom AG noch keine ausreichenden Feststellungen getroffen worden seien,
  • ob der Platz einem größeren Personenkreis überhaupt als Parkplatz bekannt gewesen ist oder
  • ob er tatsächlich nur wenigen „Eingeweihten“ wie z.B. dem Personal und/oder Stammkunden offen gestanden hat (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 05.09.2016).

Ob derjenige, der ein Gebäude über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm dies vom Nachbarn gestattet worden war, den Überbau beseitigen muss oder nicht, ist in § 912 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.

In dieser Vorschrift ist bestimmt, dass,

• wenn dem Überbauenden weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann,
• der Nachbar den zwar Überbau dulden muss, er aber durch eine Geldrente zu entschädigen ist,
  • die in aller Regel deutlich geringer ist als eine Pacht oder eine Nutzungsentschädigung und
  • für deren Höhe die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend ist.

Das gilt nicht nur,

• wenn die Grundstücksgrenze bei Errichtung eines Gebäudes überschritten wird,
• sondern auch, wenn dies bei einem späteren Um- oder Ausbau geschieht.

Handelt es bei dem „Überbau“ um einen

• teilweise oder vollständig auf dem Nachbargrundstück stehenden Gebäudeanbau, beispielsweise eine Veranda,

hängt die entsprechende Anwendung von § 912 BGB ab,

• von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude, also davon, welche Folgen ein Abbruch des Anbaus für das Gebäude des Überbauenden hätte und
• ob er vorsätzlich oder grob fahrlässig über die Grenze gebaut hat.

Übrigens:
Hat der Nachbar solche Anbauten auf seinen Grundstück widerruflich gestattet ist er zu deren Duldung nur bis zu einem Widerruf verpflichtet.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15.07.2016 – V ZR 195/15 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 124/2016 vom 15.07.2016)

Soll Mieter wegen der vorzunehmenden Arbeiten aus der Wohnung ausziehen kann dieser Umstand der Duldungspflicht entgegenstehen.

Plant ein Vermieter umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit einer Bauzeit von zwölf Monaten muss ein Mieter diese dann nicht dulden, wenn er

• aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten
• monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

Darauf hat die 65. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin mit Urteil vom 17.02.2016 – 65 S 301/15 – in einem Fall hingewiesen, in dem ein Vermieter den Mieter einer großen Wohnung mit ca. 166 m² auf Duldung von umfangreichen Arbeiten in Anspruch nehmen wollte.

Zwar ist, wie die Kammer ausgeführt hat, ein Wohnungsmieter nach §§ 555b, 555c, 555d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) grundsätzlich verpflichtet, vom Vermieter rechtzeitig angekündigte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

Wird vom Mieter allerdings wegen der vorzunehmenden Arbeiten

• nicht nur die Räumung einzelner Zimmer für einen Zeitraum von einigen wenigen Wochen verlangt,
• sondern das Verlassen seiner gesamten Wohnung für mehrere Monate,

kann dies für den Mieter eine auch unter Würdigung der in § 555d Abs. 2 BGB genannten Interessen und Belange nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, die, wenn sie vom Mieter innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB geltend gemacht wird, der Duldungspflicht entgegenstehen kann.
Denn das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für ihn hat, weitreichend und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (Quelle: Pressemitteilung des Landgerichts Berlin vom 22.04.2016).