Tag Immobilie

Was man wissen und beachten sollte, wenn man zur Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie

…. ein Bankdarlehen aufnimmt.

Ob der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht oder überhöht ist sollte der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen.

Banken, die einen Immobilienkauf finanzieren, sind nämlich weder verpflichtet Darlehensnehmer

  • auf einen für sie unwirtschaftlichen Kauf,

noch

  • auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis

hinzuweisen und zwar unabhängig davon,

  • ob die Bank dazu über Erkenntnisse verfügt.

Eine Aufklärungspflicht

  • über eine Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises

unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hat die Bank ausnahmsweise lediglich dann, wenn

  • eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt,
  • dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss,

was anzunehmen ist, wenn

Offenbaren muss ein Kreditinstitut allerdings nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung, was grundsätzlich

  • positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt

erfordert.

  • Dazu, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen oder den – exakten oder überschlägigen – Ertragswerts einer Immobilie zu ermitteln, ist die Bank nicht verpflichtet.

Ausnahmsweise der positiven Kenntnis gleich steht

  • die bloße Erkennbarkeit einer sittenwidrigen Überteuerung eines Immobilienkaufs

allerdings dann, wenn

  • sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste.

Übrigens:
Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen.
Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet die finanzierende Bank nicht (BGH, Urteil vom 08.01.2019 – XI ZR 535/17 –).

Wichtig zu wissen wenn Miteigentümer einer Immobilie diese vermieten bzw. vermietet haben

Mit Beschluss vom 09.01.2019 – VIII ZB 26/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn eine im Miteigentum von Miteigentümern stehende Immobilie,

  • beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus,

von den Miteigentümern vermietet wird und nachfolgend einer der Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an den bzw. einen anderen Miteigentümer veräußert,

  • § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf einen solchen Eigentumserwerb weder direkte noch analoge Anwendung findet, sondern

auch der frühere Miteigentümer Vermieter bleibt.

In einem solchen Fall

  • muss eine Kündigung des Mietverhältnisses somit auch von dem früheren Miteigentümer ausgesprochen werden

und

  • kann nicht allein von dem/den jetzigen Eigentümer/n erklärt werden.

Wichtig zu wissen für Verkäufer und Käufer einer Immobilie: Unzutreffende Angaben zur Größe können

…. Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auslösen.

Mit Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18 – hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart entschieden, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der

  • bewusst unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße macht oder
  • ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht sowie seine Ungewissheit darüber nicht offenbart,

sich wegen Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig macht, wenn

  • die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als angegeben und falls

es sich um eine Zirkaangabe des Verkäufers gehandelt hat,

  • die Abweichung mehr als 5% beträgt.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • eine solche schuldhafte unzutreffende Größenbeschreibung des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot nach § 241 Abs. 2 BGB widerspricht und
  • dadurch das Kaufverhalten beeinflusst wird.

Liegt bei einer Zirkaangabe des Verkäufers

  • beispielsweise eine tatsächliche Größenabweichung von 12% vor,

weil vom Verkäufer die Größe der zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro verkaufte Eigentumswohnung

  • mit ca. 89 m² angegeben worden,
  • diese tatsächlich jedoch nur 78,2 m² groß ist,

würde der Schadensersatzanspruch, den der Käufer geltend machen kann, 17.837 Euro betragen.

Vorzugehen bei der Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist wie folgt:

  1. Von der Zirkaangabe 89 m² muss zunächst die noch zulässige Abweichung von 5% abgezogen werden: 89 m² – 5% von 89 m² = 84,55 m²;
  2. danach wird die Differenz zwischen den 84,55 m² und der tatsächlichen Wohnungsgröße von 78,2 m², also die Abweichung von der tatsächlichen Wohnungsgröße ermittelt = 6,35 m²;
  3. sodann werden die 6,35 m² mit dem gezahlten Quadratmeterpreis (= 250.000 Euro dividiert durch 89 m²) multipliziert (Quelle: Pressemitteilung des OLG Stuttgart vom 20.12.2018).

Wer eine Immobilie zu erwerben beabsichtigt, sollte wissen, dass keine Grunderwerbsteuer für zusammen mit der Immobilie verkaufter

…. gebrauchter beweglicher Gegenstände anfällt, wenn

  • diese werthaltig sind, wie das beispielsweise bei einer Einbauküche und/oder Markisen der Fall ist,
  • im notariellen Kaufvertrag gesonderte Kaufpreise für die Immobilie sowie die gebrauchten beweglichen Gegenstände ausgewiesen sind und
  • keine Anhaltspunkte bestehen, dass der für die gebrauchten beweglichen Gegenstände angesetzte Kaufpreis unrealistisch ist.

Das hat das Finanzgericht (FG) Köln mit Urteil vom 08.11.2017 – 5 K 2938/16 – entschieden.

Danach sind bei der Besteuerung, wenn beispielsweise

  • ein Einfamilienhaus für 392.500 Euro erworben und

im notariellem Kaufvertrag vereinbart wird, dass

  • von dem Kaufpreis 9.500 Euro auf die mitverkaufte Einbauküche und Markisen entfallen,

die in dem Kaufvertrag gesondert vereinbarten Kaufpreise

  • von 383.000 Euro für die Immobilie und
  • von 9.500 Euro für die Einbauküche und Markisen

grundsätzlich solange zugrunde zu legen, solange

  • keine Zweifel an der Angemessenheit der Preise bestehen (Quelle: Pressemitteilung des FG Köln vom 20.07.2018).

Was Käufer und Verkäufer einer (gebrauchten) Immobilie wissen sollten, wenn in dem notariellen Kaufvertrag

…. ein allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart ist.

Auf einen solchen, in einem notariellen Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss, kann sich der Verkäufer dann nicht berufen, wenn

  • der Immobilie eine vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarte Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) fehlt

oder

  • der Käufer beweisen kann, dass der Verkäufer einen vorhandenen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Beachtet werden muss hierbei aber,

  • dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa in einem Internetexposé, die in dem notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt,

sowie,

  • dass ein arglistiges Verschweigen im Sinne von § 444 BGB eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über den Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB voraussetzt,
    • der Verkäufer Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren muss, wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält und
    • eine Offenbarungspflicht für Sachmängel dann nicht besteht, wenn diese einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind.

Übrigens:
Auch dann, wenn

  • ein Sachmangel nicht vorhanden ist,
  • ein Verkäufer aber vorsätzlich falsche Angaben über Eigenschaften der Kaufsache gemacht hat,

kann er wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) ebenso auf Schadensersatz haften, wie bei einem vorsätzlichen Verschweigen von Mängeln.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16 – hingewiesen.

Wer eine Immobilie zu erwerben beabsichtigt, sollte beachten, dass vor der Beurkundung des Kaufvertrags

…. eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht und dass Vermögensdispositionen von Kaufinteressenten in Erwartung eines Kaufabschlusses auf eigenes Risiko erfolgen.

Kaufinteressenten, die den Immobilienerwerb durch einen Bankkredit finanzieren müssen, sollten deshalb,

  • auch wenn sie eine Zusage des (potentiellen) Verkäufers oder einen schriftlichen Kaufvertragsentwurf haben,

zunächst lediglich eine Finanzierungszusage einholen und den Darlehens- bzw. Finanzierungsvertrag

  • erst im Anschluss an die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages oder
  • von vorneherein unter der Bedingung des Kaufs schließen.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat nämlich mit Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17 – darauf hingewiesen, dass ein (potentieller) Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich

  • weder wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen haftet,
    • wenn er – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen,
  • noch schadensersatzpflichtig ist,
    • wenn er in einem solchen Fall zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

Danach kann ein (potentieller) Verkäufer einer Immobilie,

  • der zur Veräußerung der Immobilie zu einem bestimmten,
  • dem Kaufinteressenten mitgeteilten Preis (tatsächlich) bereit ist,

bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages (vgl. § 311b Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)),

  • seine Verkaufsabsicht wieder aufgeben oder modifizieren,
  • also auch den Kaufpreis noch erhöhen

und ist dann

  • lediglich verpflichtet dies dem potentiellen Vertragspartner umgehend mitzuteilen.

Den Kaufinteressenten darauf hinweisen, dass er sich vorbehält, von seiner Verkaufsabsicht abzurücken oder den Kaufpreis zu erhöhen, muss der Verkaufswillige nicht.

  • Vielmehr muss dem Kaufinteressenten klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur Beurkundung des Kaufvertrages nicht gebunden ist und es diesem daher freisteht, seine Verkaufsbereitschaft aufzugeben oder zu modifizieren.

Für Kaufinteressenten einer Immobilie bedeutet die Entscheidung:
Wollen sie,

  • wenn sich der (potentielle) Verkäufer an einer Beurkundung des Kaufvertrags zu den ursprünglich mitgeteilten Konditionen mitzuwirken,

Ansprüche gegen den (potentiellen) Verkäufer geltend machen,

  • beispielsweise auf Erstattung der Kosten, die ihnen entstanden sind, weil
    • sie im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen haben und
    • diesen rückabwickeln mussten,

müssen sie beweisen können, dass der (potentielle) Verkäufer

  • ihnen eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zu dem ursprünglich genannten Konditionen wahrheitswidrig vorgespiegelt hat,
  • also also zu diesem Zeitpunkt zur Veräußerung der Immobilie zu den mitgeteilten Bedingungen gar bereit gewesen ist

oder

  • von seiner ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt ist, ohne dies – rechtzeitig – zu offenbaren.

Was Eheleute wissen sollten, wenn sie Miteigentümer eines Hausgrundstücks sind, sich trennen, einer von ihnen

…. das in ihrem Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlässt und der andere es allein weiter bewohnt.

Mit Beschluss vom 22.08.2017 – 5 WF 62/17 – hat der 5. Senat für Familiensachen des Hanseatischen Oberlandesgerichts (OLG) in Bremen darauf hingewiesen, dass, wenn Eheleute, die Miteigentümer eines Hausgrundstücks sind, sich trennen und ein Ehegatte

  • das weiterhin von dem anderen Ehegatten genutzte Hausgrundstück endgültig verlässt,

er,

  • ohne Vorliegen eines besonderen Grundes,

kein Recht (mehr) auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte hat.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • grundsätzlich zwar jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Mitbenutzungsrecht zusteht,

wenn es aber im Zuge der Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt kommt, dass diese fortan allein nur noch von einem der Ehegatten bewohnt wird,

  • das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer eine von dem in der Immobilie verbliebenen Miteigentümer nicht hinzunehmende Verletzung seiner nach Art. 13 Grundgesetz (GG) geschützten Privatsphäre darstellt.

OLG Hamm entscheidet wann Insektenbefall bei einer zu Wohnzwecken erworbenen Immobilie einen Mangel begründet

…. und wann (noch) nicht.

Mit Urteil vom 12.06.2017 – 22 U 64/16 – hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm entschieden, dass, wer eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft und nach der Übergabe feststellt,

  • dass die Wohnung nicht (völlig) frei von Silberfischchen ist und
  • auch bei der Übergabe nicht war,

deswegen nicht vom Kaufvertrag zurücktreten kann.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen nicht unüblich sei,
  • ein Käufer deshalb eine völlige Freiheit von Silberfischchen nicht als übliche Beschaffenheit erwarten könne und
  • von Silberfischchen auch grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr ausgehe, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lassen.

Ein Mangel liegt bei Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung nach der Entscheidung des Senats erst dann vor, wenn

  • sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eignet oder
  • eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweist, mit der ein Käufer nicht rechnen muss (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.07.2017).

 

AG München entscheidet: Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf bedarf der notariellen Beurkundung

Mit Urteil vom 01.07.2016 – 191 C 28518/15 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass

  • eine Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie jedenfalls dann der notariellen Beurkundung bedarf,
    • wenn das vom Kaufinteressenten zu zahlende Reservierungsentgelt 10 – 15% der Maklerprovision übersteigt,
  • andernfalls eine nicht notariell beurkundete Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam ist und

in einem solchen Fall bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages eine bezahlte Reservierungsgebühr zurückgefordert werden kann.

Danach gilt der Beurkundungszwang nach § 311b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 05.05.2017 – 33/17 –).

Wann muss ein Marderbefall eines Gebäudes bei dem Verkauf der Immobilie offenbart werden und wann nicht (mehr)?

Mit Beschluss vom 13.02.2017 – 22 U 104/16 – hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm darauf hingewiesen, dass

  • der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern einen Sachmangel im Sinne des §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darstellt, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung,
    • wenn er Kenntnis von dem akuten Marderbefall hat, den Kaufinteressenten aufklären muss und
    • zwar unabhängig davon, ob der Marder bereits – oder überhaupt – größere Schäden verursacht hat, weil bei einem akuten Marderbefall Maßnahmen zur Vertreibung des Marders sowie zum Schließen der benutzten Zugangswege zu treffen sind.

Ein Verkäufer,

  • der vor Vertragsschluss Kenntnis von einem akuten Marderbefall hatte und
  • diesen dem Käufer verschwiegen hat,

kann sich auf einen im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung nicht berufen.

Dagegen handelt es sich dann um keinen Sachmangel mehr (auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Mangelverdachts),

  • wenn der in der Vergangenheit zu verzeichnende Marderbefall des Gebäudes bereits weiter, jedenfalls Jahre, zurück liegt,
  • so dass infolgedessen er Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle auch nicht aufklären muss.

Ein Mangelverdacht stellt nämlich, so das OLG, nur dann einen Mangel der Kaufsache dar, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines erheblichen Mangels besteht und ein mehrere Jahre zurückliegender Marderbefall begründet,

  • insbesondere wenn gegen einen erneuten Marderbefall damals Abwehrmaßnahmen getroffen worden waren,

keine hinreichende Wahrscheinlichkeit für einen erneuten Befall des Hauses durch die Tiere (vgl. auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/02 –).