Wird eine gemietete Wohnung oder ein gemietetes Wohnhaus nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter nicht zurückgegeben, kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB),
- auch wenn er keine Neuvermietung beabsichtigt, sondern die Mietsache – wie im Fall einer erklärten Eigenbedarfskündigung – selbst nutzen will,
für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung
- entweder die vereinbarte Miete verlangen
- oder, sofern diese höher ist, die Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Verlangt der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB als Entschädigung die „für vergleichbare Sachen ortübliche Miete“, ist diese Miete
- nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zu bestimmen,
- sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete).
Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 – entschieden.
Dass es im Rahmen von § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB auch im Wohnraummietrecht darauf ankommt, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre, hat der Senat damit begründet, dass
- im Wohnraummietrecht zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen könne, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und der deshalb gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen und
- es unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung nicht einzusehen sei, dass ein Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstelle, dass die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei, da dieses Risiko in der Sphäre des Mieters liege, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibe.