Tag Mietrecht

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer Wohnung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter darin auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorgegeben wird Decke und Wände weiß zu streichen.
Eine derartige Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Denn der Vermieter hat grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht.
Rechtsfolge einer unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.
An die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/11 – entschieden.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 110/11 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall begehrte die Vermieterin von den beklagten Mietern gemäß § 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) die Duldung des Anschlusses der Mietwohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung. Die Wohnung der Beklagten verfügte über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung, für welche die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor war die Wohnung mit Kohleöfen beheizt worden.
Im Mai 2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145 €, die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 €. Die Beklagten stimmten der Modernisierung nicht zu.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung gerichtete Klage abgewiesen.

Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin die Beklagten antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass der Einbau einer Gaszentralheizung im Vergleich zu der vom Vermieter bereitgestellten Ofenheizung eine Wohnwertverbesserung darstelle. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mieter – sei es auch mit Genehmigung des Vermieters – geschaffene Zustand; dies sei hier die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen.

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.
Eine solche Sichtweise schränkt die Dispositionsbefugnis des Vermieters nicht unangemessen ein. Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und – falls vom Vermieter gewünscht – dauerhaft in der Wohnung verbleiben.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit Feststellungen dazu getroffen werden können, ob in der Ersetzung der älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung jedenfalls eine Maßnahme zur Energieeinsparung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB zu sehen ist und aus diesem Grund ein Duldungsanspruch der Mieter besteht.

– Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 20.06.2012 –

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Bundesgerichtshof entscheidet zum Kündigungsschutz von Studentenzimmern

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 92/11 – entschieden, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) zu qualifizieren ist, für das der soziale Kündigungsschutz des § 573 BGB nicht eingreift.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte der Beklagte im Februar 2004 vom Kläger ein Zimmer in einem als „Studentenwohnheim“ bezeichneten Anwesen gemietet.
Die Baugenehmigung war 1972 für ein Studentenwohnheim erteilt worden. 63 der darin befindlichen Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert worden, wobei die Preisbindung inzwischen abgelaufen ist.
Das Anwesen verfügte über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet waren. Die möblierten Zimmer waren etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sanitäranlagen und Waschräume als Gemeinschaftsräume ausgeführt sind. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten betrug 190 €. Die Mietverträge waren regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängerten sich um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wurde. Die Verweildauer der Mieter war sehr unterschiedlich.

Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ zum 31. März 2009.
Der Kläger meinte, die Kündigung sei auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses gemäß § 573 BGB wirksam, da diese Vorschrift gemäß § 549 Abs. 3 BGB nicht anwendbar sei; es handele sich um ein Studentenwohnheim.

Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

Auf die Berufung des Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerseite hatte keinen Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat die Entscheidung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem Anwesen des Klägers nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt, bestätigt.
Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln.
Dieses gesetzgeberische Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. An einem derartigen Belegungskonzept fehlt es bei dem vom Kläger betriebenen Wohnheim. Die von ihm erklärte Kündigung war deshalb – mangels eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses – unwirksam.

– Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 13.06.2012 –

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Nach der bisherigen Rechtsprechung des achten Senats des Bundesgerichtshofs genügte hierfür eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; auf die inhaltliche Richtigkeit kam es nicht an.

Mit Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 246/11 – hat der achte Senat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung geändert und entschieden, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit wirksam ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.
Hinzunehmen ist die damit verbundene Konsequenz, dass der Streit über die inhaltliche Richtigkeit einer Abrechnung auch in einem Rechtsstreit über die Klage auf Zahlung erhöhter Vorauszahlungen oder eine auf Nichtzahlung derartiger Beträge gestützte Räumungsklage geklärt werden muss und diesen gegebenenfalls verlängert.

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Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 – hingewiesen.

Danach ist ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei ggf. die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.

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Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend in Gemeinschaftseigentum, was nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge hat, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).
Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.

Ist in einer in dem Grundbuch in Bezug genommenen Gemeinschaftsordnung (GO) hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten abweichendes geregelt, ist eine solche Regelung auszulegen. Maßgebend hierfür sind Wortlaut und Sinn einer solchen abweichenden Regelung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Ist in einer GO beispielsweise geregelt, dass im räumlichen Bereich seines Sondereigentums bestimmte, beispielshaft aufgeführte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, wie Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen sowie die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahen und Rollläden den einzelnen Wohnungseigentümer treffen, soweit dabei die Außenansicht betroffen wird, eine einheitliche Ausführung unabdingbar und daher die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft ist, ergibt die Auslegung, dass dieser Bestimmung, wenn ein Fenster erneuerungsbedürftig ist, den Austausch nicht dem Eigentümer sondern der Eigentümergemeinschaft zuweist und der Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG den Austausch verlangen kann.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 – entschieden und seine Auslegung damit begründet, dass in der GO die vollständige Erneuerung der Fenster nicht geregelt ist und die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer sich der GO nicht entnehmen lässt.
Dass die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen der Eigentümergemeinschaft zugewiesen wird, erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist.
Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung.

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Hat der Mieter einer Wohnung an den Vermieter eine vereinbarte Mietsicherheit (Kaution) gezahlt und wird nachfolgend, wegen Insolvenz des Vermieters, die Immobilie versteigert, kann der Mieter vom Ersteher die Auszahlung einer rückzahlungsreifen Mietsicherheit verlangen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 07.03.2012 – XII ZR 13/10 – entschieden.

Danach geht mit dem Zuschlag die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über, der damit, bei Rückzahlungsreife, dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet wird, ob er die Mietsicherheit von dem früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann (§§ 44 Abs. 1, 57 ZVG, § 566a BGB ).

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