Tag Mietshaus

Was, wenn ein Schließanlagenschlüssel eines Mietshauses verloren gegangen ist, Mieter und Vermieter wissen sollten

Mit Urteil vom 11.09.2020 – 20 C207/19 – hat das Amtsgericht (AG) Bautzen entschieden, dass bei einem 

  • dem Mieter zuzurechnenden Schlüsselverlust 

für die Schließanlage eines Mietshauses der Vermieter die Kosten 

  • für einen tatsächlich vorgenommenen Austausch der kompletten Schlüsselanlage (jedoch nur gegen Vornahme eines Abzugs „Neu für Alt“ wegen der mechanischen Abnutzung der Schließanlagen unterliegen) sowie 
  • für provisorische Sicherungsmaßnahmen  

nur verlangen kann, wenn die konkrete Gefahr 

  • eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte 

nachweislich besteht (so auch Oberlandesgericht (OLG) Dresden, Urteil vom 20.08.2019 – 4 U 665/19 –).

Das bedeutet, kann im Fall 

  • eines dem Mieter zuzurechnenden Schlüsselverlustes für die Schließanlage eines Mietshauses, 

der Vermieter,

  • der wegen des Schlüsselverlustes die Schließanlage hat austauschen lassen, 

 nicht beweisen, dass 

  • er sich aus objektiver Sicht zur Beseitigung einer konkreten Missbrauchsgefahr veranlasst sehen durfte die Schließanlage zu ersetzen 

schuldet der Mieter 

  • nur den Ersatz des einen verloren gegangenen Schlüssels bzw. die Kosten hierfür 

und bleibt der Vermieter auf den 

Wichtig zu wissen für Mieter und Vermieter, wenn einem Mieter ein Wohnungsschlüssel abhanden kommt, der

…. zu der Schließanlage des Mietshauses gehört. 

Ist einem Wohnungsmieter ein Wohnungsschlüssel abhanden gekommen, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber – grundsätzlich – zum Schadensersatz 

  • gem. §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

verpflichtet, da er seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat.

  • Das Verschulden des Mieters an dem Verlust des Schlüssels wird dabei vermutet, sofern der Mieter diese gesetzliche Vermutung nicht zu widerlegen vermag. 

Dies bedeutet allerdings (noch) nicht, dass, 

  • wenn der abhanden gekommene Wohnungsschlüssel zu einer Schließanlage gehört hat, 

der Mieter dem Vermieter die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage erstatten muss.

Vielmehr muss der Vermieter 

  • darlegen und 
  • im Streitfall auch beweisen, 

dass und in welchem Umfang ihm durch den Schlüsselverlust ein ersatzfähiger Vermögensschaden entstanden ist.

Dieser erstattungsfähige Vermögensschaden des Vermieters kann zumindest darin bestehen, dass der Vermieter das Wohnungsschloss

  • bei einer erweiterbaren Schließanlage 
    • durch ein anderes (neues) zur Schließanlage passendes Schloss 

oder 

  • bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage (die diese Möglichkeit nicht bietet) 
    • durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder, 
    • mit der Folge, dass der entsprechende Mieter dann unterschiedliche Schlüssel für Haus- und Wohnungstür hat,

austauschen lässt. 

Zur Erstattung der (weitaus höheren) Kosten 

  • für einen vom Vermieter tatsächlich vorgenommenen Austausch der gesamten Schließanlage  

ist der Mieter nur dann verpflichtet, falls der Vermieter,

  • wofür er darlegungs- und im Streitfall auch beweispflichtig ist,

sich aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen 

  • zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr durch Unbefugte 

veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen,

  • wofür ein rein abstraktes Gefährdungspotential nicht ausreicht.

Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage kann im Übrigen die Haftung des Mieters beschränkt sein.

  • Wurde der Mieter vom Vermieter nämlich nicht darüber informiert, dass die Schließanlage nicht erweiterbar ist, muss er in einem Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst tragen (so Landgericht (LG) München I, Urteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19 –).

OLG Schleswig hält Frauen, die mit Schuhabsatz im Fußabtreter-Gitterrost vor einem Mietshaus hängen bleiben und stürzen, für selbst schuld

…. und gibt Verhaltenstipps.

Mit Urteil vom 06.04.2017 – 11 U 65/15 – hat der 11. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (OLG) in einem Fall, in dem die Besucherin eines im Jahre 1906 erbauten Mietshauses

  • mit einem ihrer in Querrichtung 2,5 cm und in Längsrichtung 1,5 cm breiten Schuhabsätze
  • in den jeweils 4 cm x 7,3 cm rautenförmigen Öffnungen des metallenen Fußabtreters vor der Haustür

hängen geblieben und gestürzt war, entschieden, dass der geschädigten Frau gegen die Hauseigentümerin kein Anspruch auf Schadensersatz zusteht.

Begründete hat der Senat dies u.a. damit, dass

  • gerade bei älteren Häusern als Fußabstreifer dienende Gitterroste aus Metall vor der Haustür, auch mit verhältnismäßig großen Öffnungen zwischen den einzelnen Gitterstäben, die von der Gestaltung üblicher, insbesondere neuerer Gitterroste abweichen, üblich seien,
  • Bewohner und Besucher demzufolge mit solchen Fußabtreter-Gitterrosten rechnen müssten,
  • Hauseigentümer deshalb darauf vertrauen dürften, dass Trägerinnen von Schuhen mit hohen Absätzen, bei denen die Möglichkeit des Hängenbleibens besteht, auf diese erkennbare Gefahr angemessen reagieren, indem sie
    • entweder seitlich an dem Gitterrost vorbeigehen oder
    • aber den Schritt auf das Gitterrost nicht mit dem Absatz, sondern mit dem Ballen setzen,
  • für den Eingangsbereich von privaten Häusern auch nicht die gleichen strengen Sicherheitsanforderungen wie für öffentliche Verkehrswege gelten, bei denen nach dem „Merkblatt für Metallrost“ für Gitterroste eine Weite von nur höchstens 1 cm empfohlen werde und

somit eine schuldhafter Pflichtverletzung der Hauseigentümerin nicht feststellbar sei (Quelle: Pressemitteilung des OLG Schleswig vom 12.05.2017 – Nr. 4/2017 –).