Tag Mietwohnung

OLG Frankfurt am Main bestätigt die Verurteilung eines Wohnungsvermieters zur Geldbuße von 3.000 € wegen unangemessen hoher Miete und

…. die angeordnete Abführung des aus der überhöhten Miete erzielten Mehrerlöses von 1.180 €.

Mit Beschluss vom 01.11.2022 – 3 Ss-OWi 1115/22 – hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main sowohl die Verteilung eines Wohnungsvermieters nach 

  • § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz (WirtschaftsstrafG) 

wegen 

  • vorsätzlichen Vereinnahmens einer unangemessenen hohen Miete 

durch das Amtsgericht (AG) Frankfurt zu einer

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BGH entscheidet wann die Gefahr einer Schimmelpilzbildung in der Mietwohnung wegen in den Außenwänden des Gebäudes

…. vorhandener Wärmebrücken

  • nicht als Mangel anzusehen und
  • welches Lüftungsverhalten Mietern in solchen Fällen zuzumuten ist.

Mit Urteilen vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn

  • wegen in den Außenwänden eines Hauses vorhandener Wärmebrücken, insbesondere in den Wintermonaten,
  • die Gefahr einer Schimmelpilzbildung in gemieteten bzw. vermieteten Räumen besteht,

deswegen ein Wohnungsmangel dann nicht vorliegt, wenn dieser Zustand mit den

  • zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes

geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, so dass also

  • die Miete weder gemindert (§ 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)),
  • noch Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) verlangt werden kann,

wenn

  • bei der Errichtung des Gebäudes noch keine Verpflichtung bestanden hat, das Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und
  • demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand war.

Nach der Entscheidung des Senats ist in solchen Fällen zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung an den Außenwänden

  • ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten oder
  • ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten,
    • das sich durch ein „Querlüften“ (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduzieren lässt,

ausreichend und Mietern zumutbar.

Hingewiesen hat der Senat ferner, dass das Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03 –,

  • das in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist und
  • darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht,

auf die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich der Wärmedämmung nicht übertragbar ist (Quelle. Pressemitteilung des BGH vom 05.12.2018).

Mieter, die ihre Mietwohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen haben, müssen am Ende der Mietzeit

…. auch dann keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn

  • sie sich durch zweiseitige Vereinbarung mit dem Vormieter zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet haben

und

  • ihnen vom Vermieter im Formularmietvertrag, ohne angemessenen Ausgleich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt ist.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 – entschieden.

Danach bleiben die Grundsätze, dass eine formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen

  • im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält und

unwirksam ist,

auch dann anwendbar, wenn

  • der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat.

Denn, so der Senat, eine derartige Vereinbarung

  • ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt,
  • vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen und
  • somit den Vermieter auch nicht so zu stellen als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 22.08.2018).

Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, sie sollten sich nicht darauf einlassen, dass Vormieter,

  • die am Ende ihrer Mietzeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind,

mit den Nachmietern vereinbaren, dass diese die Renovierungsarbeiten übernehmen.

Mietern die im Haus randalieren und Nachbarn massiv beleidigen und bedrohen kann ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 10.02.2017 – 474 C 18956/16 – hingewiesen und in einem Fall,

  • in dem ein Mieter in seiner Wohnung zunächst seine Freundin geschlagen und lauthals beschimpft sowie Gegenstände in der Wohnung zertrümmert und
  • nachfolgend im Treppenhaus auch Nachbarn bedroht sowie mit übelsten Worten beschimpft hatte und
  • dem deswegen vom Vermieter fristlos gekündigt worden war,

den Mieter zur sofortigen Räumung der Mietwohnung verurteilt.

Danach haben in solchen Fällen, unabhängig vom konkreten Wohnumfeld oder sonstigen Umständen, Vermieter das Recht, (auch) zum Schutz von bedrohten Mietern, das Mietverhältnis mit einem störenden Mieter durch eine sofortige Kündigung zu beenden (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 15.12.2017).

Wichtig für Mieter und Vermieter zu wissen: Zustand der Mietwohnung kann Vermieter zur Kündigung berechtigen

Einem Mieter, der die Wohnung trotz mehrfacher Abmahnung verwahrlosen lässt kann vom Vermieter außerordentlich gekündigt werden.

Darauf hat das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 – 7 S 7084/16 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte der Mieter die gemietete Wohnung

  • nicht nur stark verschmutzen lassen und lediglich mit einem in der Küche befindlichen Radiator beheizt,
  • sondern auch mit Müll und Gegenständen so vollgestellt, dass u. a. ein Raum gar nicht betreten werden konnte und das Bad als solches ebenfalls nicht mehr benutzbar war.

Aufgrund dessen sah das LG eine erhebliche Gefährdung der Mietsache als gegeben und den Vermieter,

  • weil er den Mieter zuvor erfolglos mehrfach abgemahnt hatte und es ihm angesichts des Zustandes der Wohnung nicht zumutbar war, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten,

zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verletzung der mietvertraglichen Pflichten des Mieters als berechtigt an (Quelle: Pressemitteilung des LG Nürnberg-Fürth vom 09.03.2017 – 6/17 –).

Muss Mieter dem Vermieter den Schaden ersetzen, der bei Polizeieinsatz anlässlich einer Wohnungsdurchsuchung entsteht?

Wird wegen eines gegen den Mieter einer Wohnung bestehenden Tatverdachts aufgrund eines richterlichen Beschlusses dessen Wohnung durchsucht und bei diesem Polizeieinsatz die Eingangstür der Wohnung beschädigt,

  • kann der Vermieter die Reparaturkosten dann nicht vom Mieter ersetzt verlangen,
  • wenn sich der dem Durchsuchungsbeschluss zugrunde liegende Tatverdacht gegen den Mieter nicht bestätigt.

In einem solchen Fall, aber auch dann, wenn beispielsweise

  • ein Durchsuchungsbeschluss wegen Verdachts des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge ergangen ist,
  • bei der Wohnungsdurchsuchung lediglich 26 Gramm Marihuana aufgefunden,
  • der Mieter später vom Vorwurf des Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge rechtskräftig freigesprochen und
  • nur wegen Erwerbs von Betäubungsmitteln verurteilt wird,

hat der Mieter den dem Vermieter entstandenen Schaden nicht verursacht und muss diesen demzufolge dem Vermieter auch nicht ersetzen.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 49/16 – entschieden.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • ein Mieter, der die Mietwohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutzt oder zur Verfügung stellt, zwar damit rechnen muss, dass es im Zuge aufgrund dessen durchgeführter strafprozessualer Maßnahmen – wie Durchsuchungen – zu Schäden an der Wohnung kommen kann,
    • er somit, weil ein Mieter die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und bei ihrer Benutzung alles zu unterlassen hat, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Verbrauch nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen kann,
    • die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet und
    • seine gegenüber dem Vermieter bestehende mietvertragliche Obhutspflicht verletzt,
  • die in dem Erwerb und der Aufbewahrung der 26 Gramm Marihuana liegende Pflichtverletzung allerdings in einem Fall wie dem obigen deshalb für den bei der Durchsuchung entstanden Schaden nicht ursächlich ist, weil,
    • auch wenn der Mieter diese Pflichtverletzung nicht begangen, also die 26 Gramm Marihuana nicht erworben und in der Wohnung aufbewahrt hätte,
    • die Durchsuchung (wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge), in gleicher Weise durchgeführt worden wäre (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.12.2016 – 226/2016 –).

Ob und unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter ein Entschädigungsanspruch gegen das Bundesland als Träger der Polizei zustehen kann ist vom III. Zivilsenat des BGH bereits mit Urteil vom 14.03.2013 – III ZR 253/12 – entschieden worden.
Danach steht dem Vermieter einer Wohnung für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind,

  • grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu,
  • sofern der Vermieter nicht wusste beziehungsweise nicht davon erfahren hat und es sich ihm auch nicht aufdrängen musste, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden sollte.

AG Nürnberg entscheidet: Fortgesetztes Taubenfüttern von Mietwohnung aus kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Unterlässt ein Wohnungsmieter,

  • trotz entsprechender Aufforderungen dazu und erfolgloser Abmahnungen durch den Vermieter,

nicht das Füttern von Tauben vom Fenster seiner Mietwohnung aus,

  • kann dies ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sein.

Das hat das Amtsgericht (AG) Nürnberg mit Urteil vom 08.04.2016 – 14 C 7772/15 – entschieden und in einem Fall,

  • in dem ein Wohnungsmieter mehrfach täglich aus seinem Fenster Tauben gefüttert, dabei jeweils um die 30 Tauben angelockt und das Füttern der Tauben auch weiter fortgesetzt hatte,
  • nachdem sich Nachbarn deswegen beim Vermieter des Mieters beschwert hatten, der Mieter vom Vermieter erfolglos zum Einstellen des Taubenfütterns aufgefordert und wegen Missachtung der Aufforderungen abgemahnt worden war,

die aus diesem Grund vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses für gerechtfertigt erklärt.

Dass der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen durfte hat das AG damit begründet, dass der Mieter durch sein Verhalten den Hausfrieden in dem Wohnanwesen nachhaltig gestört habe (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 08.12.2016 – 14/16 –).