Tag Nachbarschaft

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen,

• die von einem Nachbargrundstück ausgehen, weil dort gebaut wird und die Baustelle Lärm verursacht,

begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung und damit ggf. auch keinen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete, wenn

• auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss,
• sich also auf seine eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbargrundstück berufen kann.

Insoweit nimmt hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – Bolzplatzentscheidung).

Voraussetzung für eine Mietminderung des Wohnungsmieters ist demzufolge,

• nicht nur, dass der Mietgebrauch durch den Baulärm tatsächlich beeinträchtigt ist,
• sondern auch, dass der Vermieter die Immissionen nicht ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Besteht darüber, ob eine Mietminderung des Mieters berechtigt ist bzw. war, zwischen den Mietvertragsparteien Streit,

• trägt folglich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche,
• während der Vermieter, wenn er sich auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, dass die vom Nachbargrundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks halten bzw. gehalten haben.

Zur Darlegung der wiederkehrenden Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt es grundsätzlich, dass der Mieter beschreibt,

• um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, die Lage, den Inhalt und das Ausmaß des Bauvorhabens, den Baufortgang und die damit verbundenen Geräusche sowie zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
• Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht.

Wegen Vorhersehbarkeit der Baumaßnahme ausgeschlossen nach § 536b BGB ist eine Mietminderung nur dann, wenn ein Mieter bei Mietvertragsschluss aufgrund konkreter Anhaltspunkte, wie Baulücken oder baufälliger Gebäude, mit Baulärm rechnen muss.
Dagegen reicht allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536 b BGB nicht aus.

Darauf hat die 31. Zivilkammer des Landgerichts (LG) München I mit Urteil vom 27.10.2016 – 31 S 58/16 – hingewiesen.

Ist in einem „Wohngebiet“ ein Altglassammelbehälter

• in einem Abstand von weniger als 6 m zu einem Wohnhaus aufgestellt und
• sind dessen Bewohner dadurch einer unzumutbaren Lärmbelastung ausgesetzt,

können sie die Beseitigung des Altglassammelbehälters verlangen.

Anspruchsgrundlage für ein solches Begehren ist der öffentlich-rechtliche Folgenbeseitigungsanspruch.
Danach kann jemand, der durch schlichtes öffentlich-rechtliches Handeln der Verwaltung in seinen Rechten verletzt wird, fordern, dass diese die andauernden Folgen ihres rechtswidrigen Vorgehens rückgängig macht. Dieser Anspruch auf Folgenbeseitigung ergänzt den allgemeinen Anspruch auf Unterlassung rechtswidrigen hoheitlichen Handelns. Die Ansprüche finden ihre Grundlage in den Grundrechten und dem rechtsstaatlichen Prinzip der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 29.07.2015 – 6 C 35.14 –).

Maßstab für die Beurteilung der Lärmwirkung ist § 22 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG).
Nach dieser Vorschrift sind nicht genehmigungsbedürftige Anlagen – wie Altglassammelbehälter (vgl. nur Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Beschluss vom 27.10.1993 – 26 CE 92.2699 –; HessVGH, Urteil vom 24.08.1999 – 2 UE 2287/96 –; Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.06.2010 – 8 A 10357/10 –) – so zu errichten und zu betreiben, dass

• schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind,
• nach dem Stand der Technik unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt werden und
• die beim Betrieb der Anlagen entstehenden Abfälle ordnungsgemäß beseitigt werden.

Schädliche Umwelteinwirkungen sind gemäß § 3 Abs. 1 BImSchG Immissionen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet sind,

• Gefahren,
• erhebliche Nachteile oder
• erhebliche Belästigungen

für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen.

Ob eine Belästigung als erheblich anzusehen ist,

• kann dabei nicht allein anhand der Vorgaben technischer Regelwerke beurteilt werden.
• Abzustellen ist vielmehr auch auf die soziale Adäquanz einer Lärmeinwirkung.

Bestimmte Verhaltensweisen oder Zustände, die sich im sozialen Zusammenleben ergeben und die sich möglicherweise für den Einzelnen sogar nachteilig auswirken, werden nämlich von der Bevölkerung insgesamt hingenommen, weil sich die Verhaltensweisen oder Zustände noch in den Grenzen des als sozial Üblichen oder Tolerierbaren halten.

• Altglassammelcontainer sind grundsätzlich innerhalb von Wohngebieten als sozial adäquat und damit als nicht erheblich störend anzusehen (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.06.2010 – 8 A 10357/10 –).

Ein Standort eines Altglassammelbehälters erweist sich demzufolge nur dann als unzulässig, wenn besondere Umstände hinzutreten, die die Belastung über das Maß hinaus ansteigen lassen, das typischerweise zugemutet wird.

Solche Umstände können vorliegen, wenn bei der Bestimmung geeigneter Stellplätze für Altglassammelbehälter der Geräuschklasse I/ZU 21 in Wohngebieten der vom Umweltbundesamt empfohlene Mindestabstand von 12 m zum Immissionsort (vgl. nur OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.06.2010 – 8 A 10357/10 –) deutlich unterschritten wird.

Darauf hat der VGH Baden-Württemberg mit Beschluss vom 07.07.2016 – 10 S 579/16 – hingewiesen.