Tag Sanierung

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann eine Pflicht der Gemeinschaft zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei

…. Unrentabilität oder Überalterung besteht und nicht stattdessen durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung von Gemeinschaftseigentum aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verboten werden kann. 

Mit Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung

  • mit Mehrheitsbeschluss 

ein auf das 

  • gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr, 

zwar beschließen können, dies aber jedenfalls dann, wenn dadurch die 

  • zweckentsprechende Nutzung von Sondereigentum 

eingeschränkt oder gar ausgeschlossen wird, nur 

  • aus zwingenden Gründen und 
  • in engen Grenzen 

in Betracht kommt.

Das bedeutet: 
Ist eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemäß § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausgeschlossen, 

  • beispielsweise deshalb nicht, weil schon keine Zerstörung im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, d.h. keine Zerstörung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes durch ein 
    • punktuelles Ereignis wie Brand, Überflutung oder Explosion 

und wird durch 

  • gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

eine Nutzung des 

  • Sondereigentums

zu dem vereinbarten Zweck 

  • erheblich beeinträchtigt oder 
  • sogar ausgeschlossen

sind Wohnungseigentümer verpflichtet zu veranlassen, dass diese 

  • baulichen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

behoben werden und können sich dieser Verpflichtung 

  • weder durch ein mehrheitlich verhängtes dauerhaftes Nutzungsverbot 

entziehen,

  • noch durch eine Berufung darauf, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien (Pressemitteilung des BGH). 

BGH entscheidet: Ein Wohnungseigentümer der gemeinschaftliches Eigentum in der fälschlichen Annahme instandsetzt,

…. dass dies

  • nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern

seine Aufgabe (als Sondereigentümer) ist, kann die Kosten nicht ersetzt verlangen.

Mit Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die Fenster in ihrer Wohnung in der irrigen Annahme erneuern,

keinen Anspruch auf Kostenersatz haben

  • und zwar auch dann nicht, wenn die Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in solchen Fällen,

  • wegen der im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Abs. 4 und 5 speziellen und damit vorrangigen Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

ein Kostenausgleichsanspruch nach den Vorschriften

  • der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder
  • des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB)

ausscheidet und im Übrigen auch den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider laufen würde.

Demzufolge muss – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – über die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums,

  • weil, auch wenn diese zwingend geboten sind und keinen Aufschub dulden, hierüber die Wohnungseigentümer zu entscheiden haben,

stets zunächst ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Findet ein solcher Antrag eines Wohnungseigentümers

  • in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit

kann der Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben und ggf. auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.06.2019).

Was Wohnungseigentümer, die bestandskräftige Beschlüsse zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gefasst haben, wissen sollten

Wer muss solche gefassten Beschlüsse durchführen?

Verpflichtet, von den Wohnungseigentümern gefasste Beschlüsse durchzuführen ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Verwalter.
Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten veranlassen und zwar auch dann, wenn Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind.

Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun, wenn der Verwalter seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht erfüllt?

Der einzelne Wohnungseigentümer kann und muss sich in einem solchen Fall an den Verwalter als das gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständige Vollzugsorgan halten.

  • Bleibt der Verwalter untätig oder setzt er die Beschlüsse nur unvollständig oder fehlerhaft um, kann, sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser eingeschaltet werden; wenngleich dem Verwaltungsbeirat keine Weisungsrechte zustehen, muss er jedenfalls auf den Verwalter einwirken.
  • Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisung an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden.
  • In dringenden Fällen kann ein Notverwalter im Wege der einstweiligen Verfügung eingesetzt werden (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 –).
  • Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt.
    Hierauf habe die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils einen individuellen Anspruch, den sie ggf. auch im Klageweg durchsetzen können.

Hat der Verwalter Zweifel an einem an ihn gestellten Durchführungsverlangen, kann er gemäß § 24 Abs. 1 WEG eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der das weitere Vorgehehen durch eine Mehrheitsentscheidung geklärt werden und der Verwalter sich genaue Weisungen einholen kann, an die er sich anschließend zu halten hat.

Wer haftet im Innenverhältnis für einen Schaden, der einem Wohnungseigentümer durch die schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters, einenvon den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss durchzuführen, entstanden ist?    

Für einen durch eine solche schuldhafte Pflichtverletzung entstandenen Schaden haftet der Verwalter und nicht (auch) die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn, da die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Ausgestaltung den Verwalter trifft und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, auch keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Wer haftet, wenn Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossenen Sanierung – im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft – beauftragt hat, schuldhaft Schäden am Sondereigentum verursachen?

Werden bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen.

Haben Auftragnehmer schuldhaft einen Schaden am Sondereigentum verursacht,

  • haftet dafür nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft,
  • sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Denn in den Schutzbereich der Verträge, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) – vertreten durch den Verwalter – im Außenverhältnis zur Durchführung der Beschlüsse mit Handwerkern, Bauleitern oder Architekten abgeschlossen werden, sind die einzelnen Wohnungseigentümer einbezogen.

Der Verwalter ist verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 –).

Wohnungseigentümer sollten wissen, wer die Kosten zu tragen hat, wenn eine Dachterrasse, die zum Sondereigentum

…. eines Wohnungseigentümers gehört, deshalb saniert werden muss, weil

  • an den konstruktiven Teile der Dachterrasse

Schäden aufgetreten sind.

Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG),

  • nach der, wenn in der Teilungserklärung keine hiervon abweichende Kostentragungsregelung enthalten ist,
  • jederWohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber u.a. verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

hat sich im Fall einer beschlossenen Sanierung der konstruktiven Teile einer Dachterrasse,

an diesen Kosten jeder Miteigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen.

Denn, auch wenn nach der Teilungserklärung eine Dachterrasse zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört,

  • betrifft das nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse (wie den Terrassenbelag) und

bleiben deren konstruktive Teile,

  • ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers,

nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum.

Dagegen hätte, wenn in der Teilungserklärung beispielsweise abweichend von § 16 Abs. 2 WEG geregelt wäre, dass jeder Wohnungseigentümer

  • sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat und
  • Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind,

der Wohnungseigentümer, zu dessen Sondereigentum die Dachterrasse gehört,

  • die Kosten für die Terrassensanierung allein zu tragen.

Auszulegen wäre eine solche von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Bestimmung in einer Teilungserklärung nämlich so,

  • dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Dachterrassen erfasst

und dass sie die Instandsetzung

  • sowohl der im Sonder-
  • als auch der im Gemeinschaftseigentum

stehenden Teile dieser Terrassen betrifft,

  • also nicht auf die Kosten für die nichtkonstruktiven Teile der Terrasse, wie dem Terrassenbelag, beschränkt ist.

Denn, da nach der Regelung,

  • dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzusetzen hat,

anschließend weiter in der Teilungserklärung vorgesehen ist, dass

  • „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind“

sollen mit dieser Regelung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Balkone, Loggias, Terrassen usw. erfasst werden.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17 – hingewiesen.

Wohnungseigentümer sollten wissen, dass die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums

…. Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist und

  • die Sanierung von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt werden kann,
  • wenn die Durchfeuchtung die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigt.

Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 – entschieden.

Danach kann, sofern

  • beispielsweise aufgrund fehlender bzw. mangelhafter Abdichtung des Gebäudes

bei Teileigentumseinheiten,

  • die nach der Teilungserklärung als Wohnung, Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen und
  • somit grundsätzlich dazu geeignet sein müssen, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen,

die Innen- und Außenwände massiv durchfeuchtet sind, eine sofortige Instandsetzung grundsätzlich zwingend auch dann erforderlich sein, wenn

  • gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 04.05.2018).

Was Erwerber einer Eigentumswohnung bedenken sollten

…. wenn die Wohnanlage mit einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Schwimmbad ausgestattet ist.

Ist in einer Wohnanlage ein Schwimmbad vorhanden, das im Gemeinschaftseigentum steht, haben die Wohnungseigentümer

  • nicht nur Anspruch auf die Nutzung des Schwimmbads,
  • sondern auch darauf, dass dort auf Kosten der Eigentümergemeinschaft die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, die die Nutzung gewährleisten.

Deshalb kann, wenn beispielsweise das Schwimmbad wegen Sanierungsbedürftigkeit nicht mehr von den Wohnungseigentümern benutzbar ist, die Eigentümerversammlung auch durch Mehrheitsbeschluss nicht beschließen, das Schwimmbad aus Kostengründen stillzulegen.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 11.01.2017 – 485 C 12234/16 WEG – entschieden.

Denn bei einer Stilllegung anstelle der notwendigen Sanierungsmaßnahmen

  • könne, so das AG, das Schwimmbad nicht mehr zweckbestimmt genutzt werden und
  • dadurch würden sämtliche Wohnungseigentümer vom Gebrauch des Schwimmbades ausgeschlossen, was einem Entzug des Mitgebrauchs gleichkomme.

Darauf, ob eine Mehrheit der Wohnungseigentümer das Schwimmbad für (weiterhin) notwendig erachte, komme es ebenso wenig an, wie auf die Höhe der aufzuwendenden Instandsetzungskosten, weil jeder Käufer einer Wohnung wissen müsse, dass mit dem in der Anlage vorhandenen Schwimmbad erhöhte Kosten verbunden sind und dies beim Kaufentschluss berücksichtigen könne (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 02.06.2017 – 41/17 –).