Tag Schimmel

…. der Mängelursachen verlangen oder reicht es aus, wenn

• der Vermieter die Mängelsymptome beseitigt und
• so (zumindest vorübergehend) ein vertragsgemäßer Zustand wiederhergestellt wird?

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter

• die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und
• sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

Die Instandsetzung umfasst dabei die Schadens- bzw. Mangelbeseitigung durch Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes, also insbesondere Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Mietsache.

• Der Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Zwar sind die zur Instandsetzung notwendigen Maßnahmen grundsätzlich dem Vermieter vorbehalten.
Der Mieter kann dem Vermieter im Regelfall nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise die vorhandenen Mängel zu beseitigen sind.

Der Mieter muss sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen.

• Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erhalten bzw. wiederherstellen muss.

Daher schuldet der Vermieter im Einzelfall dann

• nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z.B. Schimmel, Feuchtigkeit, etc.), sondern

auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen,

• soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist

und

• soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen.

Maßgebliche Abwägungskriterien dabei können u.a. sein,

• ob der Mangel in der Vergangenheit bereits wiederholt aufgetreten ist bzw. wie hoch die Wahrscheinlichkeit für ein erneutes Auftreten des Mangels ist,
• in welchem Bereich des Mietobjekts der Mangel aufgetreten ist und wie stark die Benutzbarkeit der Mietsache bei erneutem Auftritt des Mangels (dadurch) eingeschränkt wäre,
• in welchem Ausmaß Schäden bei Wiederauftreten des Mangels drohen und auch
• wie hoch die Kosten der Mangelursachenbeseitigung sind, weil ein Vermieter die Erhaltung der Mietsache verweigern kann (vgl. § 275 Abs. 2 BGB), wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen bei funktionaler Betrachtungsweise
  • ein krasses bzw. auffälliges Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand für den Vermieter einerseits,
  • dem Nutzen der Reparatur für den Mieter andererseits
  • sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits besteht.

Darauf hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Bremen Urteil vom 05.09.2018 – 1 S 281/17 – hingewiesen.

…. Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist und

• die Sanierung von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt werden kann,
• wenn die Durchfeuchtung die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigt.

Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 – entschieden.

Danach kann, sofern

• beispielsweise aufgrund fehlender bzw. mangelhafter Abdichtung des Gebäudes

bei Teileigentumseinheiten,

• die nach der Teilungserklärung als Wohnung, Büro bzw. Laden genutzt werden dürfen und
• somit grundsätzlich dazu geeignet sein müssen, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen,

die Innen- und Außenwände massiv durchfeuchtet sind, eine sofortige Instandsetzung grundsätzlich zwingend auch dann erforderlich sein, wenn

• gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 04.05.2018).

…. nicht durch zwei voneinander unabhängige Wände getrennt sind, sondern nur durch eine gemeinsame (Giebel)Wand.

Mit Urteil vom 03.07.2017 – 5 U 104/16 – hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm entschieden, dass, wenn

• Grundstücke mit aneinander grenzenden, durch eine gemeinsame Giebelwand voneinander getrennte, Doppelhaushälften bebaut sind und

einer der Eigentümer

• seine Doppelhaushälfte von einem Bauunternehmer abreißen sowie neu errichten lässt und
• durch die im Zuge der Baumaßnahme zwischenzeitlich freigelegte und zeitweise der Witterung ungeschützt ausgesetzte Grenzwand Feuchtigkeit in das Haus des Nachbarn eindringt,

er den dadurch seinem Nachbarn entstanden Schaden ersetzen muss.

In einem solchen Fall muss nämlich, so der Senat, die Grenzwand geschützt werden und sich der Grundstückseigentümer, wenn der von ihm beauftragte Bauunternehmer dies versäumt,

• also die Vornahme geeigneter Abdichtungs- oder sonstiger Schutzmaßnahmen pflichtwidrig unterlässt,

sich dieses schuldhafte Verhalten des Bauunternehmers nach § 278 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurechnen lassen.

Für den Geschädigten bedeutet dies, dass

• er nicht darauf verwiesen werden kann den Bauunternehmer in Anspruch zu nehmen und
• er demzufolge auch nicht das Insolvenzrisiko des Bauunternehmers tragen muss (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 12.10.2017).

…. bei einem Leitungswasserschaden wissen sollten.

Mit Urteil vom 12.07.2017 – IV ZR 151/15 – hat der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn die Allgemeinen Bedingungen einer Wohngebäudeversicherung vorsehen,

• dass versicherte Sachen entschädigt werden, die durch bestimmungswidrig aus Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung ausgetretenen Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden (Versicherungsfall),
• der Versicherungsschutz gegen Leitungswasser sich ohne Rücksicht auf mitwirkende Ursachen aber nicht erstreckt auf Schäden durch Schimmel,

dieser Leistungsausschluss wohl nicht für Schimmelschäden gilt,

• die regelmäßige oder zumindest sehr häufige, zwangsläufige und kennzeichnende Folge des Austritts von Leitungswasser sind,

weil wegen unangemessener Benachteiligung des Versicherungsnehmers ein Leistungsausschluss für solche Schimmelschäden unwirksam sein dürfte, mit der Folge,

• dass solche Schimmelschäden vom Versicherungsschutz nicht ausgeschlossen sind,
• sondern von der Versicherung im Versicherungsfall reguliert werden müssen.

Denn ein Leistungsausschluss auch für Schimmelschäden, die regelmäßige oder zumindest sehr häufige, zwangsläufige und kennzeichnende Folge des Austritts von Leitungswasser sind, gefährde, so der Senat, den Vertragszweck, weil

• der durchschnittliche Versicherungsnehmer mit dem Abschluss einer Leitungswasserversicherung sich vorwiegend auch vor solchen Schimmelschäden schützen wolle und
• der Versicherer sich aber durch die Ausschlussklausel von der Kardinalpflicht des Versicherungsvertrages, Leitungswasserschäden zu entschädigen, freizeichnen würde.