Tag Sondereigentum

LG Karlsruhe zur Zulässigkeit des Auslegens von trockener Wäsche am geöffneten Fenster zum Zwecke des Auslüftens in 

…. einer Wohnanlage. 

Die 11. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Karlsruhe hat mit Beschluss vom 04.12.2023 – 11 S 85/21 – in einem Fall, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hausordnung 

  • unter dem Punkt (Gegenseitige Rücksichtnahme)

geregelt hatte, dass

  • aus den Fenstern der Wohnanlage nichts geworfen, geschüttet oder geschüttelt sowie dort auch keine Wäsche aufgehängt werden darf

und von einem Wohnungseigentümer regelmäßig

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Was Wohnungseigentümer, die auf ihrer Terrasse oder ihrem Balkon grillen und die Eigentümer, von denen der Grillrauch 

…. und/oder die Grillgerüche in ihrer Wohnung wahrgenommen und als störend empfunden werden kann, wissen sollten, wenn keine 

  • Vereinbarungen und Beschlüsse 

das Grillen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft regeln.

Mit Urteil vom 01.03.2023 hat das Landgericht (LG) München I in einem Fall, in dem der 

  • Eigentümer einer im zweiten Stock gelegenen Wohnung (im Folgenden: Kläger) 

beantragt hatte, dem

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Wohnungseigentümer sollten wissen, wann eine Pflicht der Gemeinschaft zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei

…. Unrentabilität oder Überalterung besteht und nicht stattdessen durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung von Gemeinschaftseigentum aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verboten werden kann. 

Mit Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung

  • mit Mehrheitsbeschluss 

ein auf das 

  • gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr, 

zwar beschließen können, dies aber jedenfalls dann, wenn dadurch die 

  • zweckentsprechende Nutzung von Sondereigentum 

eingeschränkt oder gar ausgeschlossen wird, nur 

  • aus zwingenden Gründen und 
  • in engen Grenzen 

in Betracht kommt.

Das bedeutet: 
Ist eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemäß § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausgeschlossen, 

  • beispielsweise deshalb nicht, weil schon keine Zerstörung im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, d.h. keine Zerstörung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes durch ein 
    • punktuelles Ereignis wie Brand, Überflutung oder Explosion 

und wird durch 

  • gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

eine Nutzung des 

  • Sondereigentums

zu dem vereinbarten Zweck 

  • erheblich beeinträchtigt oder 
  • sogar ausgeschlossen

sind Wohnungseigentümer verpflichtet zu veranlassen, dass diese 

  • baulichen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

behoben werden und können sich dieser Verpflichtung 

  • weder durch ein mehrheitlich verhängtes dauerhaftes Nutzungsverbot 

entziehen,

  • noch durch eine Berufung darauf, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien (Pressemitteilung des BGH). 

Wohnungseigentümer sollten wissen was Gegenstand des Sondereigentums sein kann und was nicht

Nach § 5 Abs. 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Teile des Gebäudes, 

  • die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, 

sowie Anlagen und Einrichtungen, 

  • die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, 

nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, 

  • selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden

und können Wohnungseigentümer durch Vereinbarung 

  • zwar Bestandteile des Gebäudes, die zum Sondereigentum gehören, rechtsgeschäftlich zum gemeinschaftlichen Eigentum machen, 
  • nicht aber umgekehrt.

Für beispielsweise 

  • die Balkone, 

über die Eigentumswohnungen verfügen, bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur erstreckt auf 

  • den Luftraum, 
  • den Innenanstrich und 
  • den Bodenbelag, 

während Gemeinschaftseigentum sind, 

  • die übrigen konstruktiven und 
  • solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie 
    • Brüstungen und Geländer, 
    • Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, 
    • Decken,
    • Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, 
    • Außenwände, Stützen und 

Für beispielsweise auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichtete 

  • Garagen

bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einer Garage nur erstrecken kann, auf

  • den Innenraum, wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektoanlagen und den Bodenbelag,

während Gemeinschaftseigentum sind 

Sind 

  • nicht sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile, beispielsweise Balkone oder Garagen im Ganzen, 

in einer Teilungserklärung unzulässigerweise als Sondereigentum aufgeführt und ist eine 

  • gesetzeskonforme

Auslegung 

  • dahingehend

nicht möglich, dass sich diese Regelung nur auf die 

  • tatsächlich sondernutzungsfähigen Teile 

bezieht, ist eine solche Regelung nichtig. 

Hinweis zur Kostentragungspflicht:
Alle bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfallenden Kosten,

  • somit auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums  

sind nach der Grundregel des § 16 Abs.2 Satz 1 WEG von 

  • allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile 

zu tragen.

Eine hiervon oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung 

  • für einzelne Kosten, d.h. für die Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustauschs

oder 

  • für bestimmte Arten von Kosten, d.h. Kosten für wiederkehrende gleichartige Positionen, wie etwa, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, 

können die Wohnungseigentümern beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Wohnungseigentümer sollten wissen, wer bei Störungen des Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentums

…. welche Ansprüche nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geltend machen kann.

Mit Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass die auf die Abwehr von 

  • Störungen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums 

gerichteten Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß 

  • § 1004 BGB und 
  • § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG

Wohnungseigentümer

  • nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des WEG

weiterhin auch dann 

  • selbst

geltend machen können, wenn von den Störungen 

  • zugleich das Gemeinschaftseigentum betroffen ist,

dass sich die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 

  • nach der Vorschrift des § 9a Abs. 2 WEG 

bezieht auf die Abwehr von 

  • Störungen des Gemeinschaftseigentums, 

zu denen insbesondere Ansprüche aus § 1004 BGB 

  • wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums und 
  • infolgedessen auch etwaige daran anknüpfende Sekundäransprüche

gehören, dass sich das 

  • Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, 

Störungen abzuwehren, die 

  • sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums 
  • als auch das Gemeinschaftseigentum 

beeinträchtigen, auf 

  • Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche 

beschränkt und ein einzelner Wohnungseigentümer 

  • Ausgleich in Geld  

nur unter den Voraussetzungen von § 14 Abs. 3 WEG verlangen kann. 

Was Wohnungseigentümer wissen sollten, wenn in ihrer Wohnanlage Wohneinheiten statt zu Wohnzwecken zur Prostitutionsausübung

…. genutzt wird oder werden soll.

Nach § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann zwar jeder Wohnungseigentümer 

  • mit der in seinem Sondereigentum stehenden Wohnung nach Belieben verfahren, 

allerdings ist dieser uneingeschränkten Nutzung 

  • durch § 14 Nr. 1 WEG eine Grenze gesetzt. 

Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seinem Sondereigentum 

  • nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch 

keinem anderen Wohnungseigentümer 

  • über das beim Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus 

ein Nachteil entsteht.

  • Ein für andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinausgehender nachteiliger Gebrauch muss unterlassen werden.  

Ist beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage bestimmt, dass 

  • die Nutzung der Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken gestattet ist 

und 

  • ihre Nutzung zum Zwecke der Ausübung eines Gewerbes 
    • nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters erfolgen und 
    • die Zustimmung hierzu vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf,

liegt ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter vor, wenn

  • die Gewerbeausübung, die vorgesehen ist, 

eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner befürchten lässt. 

Darauf hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Koblenz mit Urteil vom 17.06.2020 – 2 S 53/19 – hingewiesen und die Nutzung 

  • eines nur zu Wohnzwecken gestatteten Sondereigentums 
  • zur Ausübung der Prostitution 

in einem Fall, in dem 

  • die Prostitutionsausübung nicht diskret erfolgte, sondern offen im Internet mit ausdrücklicher Nennung der Adresse beworben wurde sowie
  • der spärliche Bekleidungsstil der Prostituierten und deren Verhalten wie auch der regelmäßige Verkehr von wechselnden Freiern in der Wohnanlage offen sichtbar war,

mit der Begründung untersagt, dass dies

  • eine Belastung für die Hausgemeinschaft sei, 
  • dem Ansehen der Wohnanlage schade, 
  • den Wert der Sondereigentumseinheiten mindere und 
  • deren Vermietung erschwere (Quelle: Pressemitteilung des LG Koblenz).

Hinweis:
Dazu, 

  • wenn die Teilungserklärung die Nutzung von Räumen im EG als Laden erlaubt, dort aber stattdessen beispielsweise ein Eiscafé betrieben wird, 

vergleiche LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 –.

Was Wohnungseigentümer, die die Terrassenfläche ihrer Erdgeschosswohnung vergrößern wollen, wissen

…. und beachten sollten.

Mit Urteil vom 28.09.2019 – 18 C 207/18 – hat das Landgericht (LG) Berlin in einem Fall, in dem ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung,

  • nachdem von ihm die Fläche der seiner Wohnung vorgelagerten Terrasse eigenmächtig vergrößert worden war,

beantragt hatte,

  • die von ihm vorgenommene Terrassenerweiterung nachträglich zu genehmigen und
  • eine Mehrheit auch dafür gestimmt hatte,

aber ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, diesen Beschluss angefochten hatte, entschieden,

  • dass der nachträglich gefasste Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Genehmigung der schon vorgenommenen Erweiterung der Terrasse nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht

und den Beschluss für unwirksam erklärt.

Begründet hat das LG dies damit, dass

  • es sich bei der Erweiterung der Terrasse um eine bauliche Veränderung gehandelt habe,

durch die die übrigen Eigentümer

  • zum einen bereits durch die optische Veränderung,
  • zum anderen aber auch durch die intensivere Nutzung

beeinträchtigt werden, da

  • eine vergrößerte Terrassenfläche gegenüber einer Rasenfläche typischerweise ein höheres Störungspotential biete,
    • zum Beispiel durch die Möglichkeit mehr Stühle bzw. einen größeren Tisch aufzustellen.

Abgesehen davon dürfte die Vergrößerung einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer auch deswegen unzulässig sein

  • und für die Einräumung eines solchen (erweiterten) Sondernutzungsrechtes keine Beschlusskompetenz bestehen,
  • mit der Folge, dass solcher Mehrheitsbeschluss nichtig wäre,

nachdem an einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrasse ein alleiniges Nutzungsrecht des Eigentümers der Erdgeschosswohnung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer besteht und zwar,

  • je nachdem wie dies in der Teilungserklärung bestimmt ist,

weil

  • entweder die Terrasse Bestandteil des Sondereigentums an der Erdgeschosswohnung ist
  • oder an der Terrasse für den Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht besteht

und durch eine Terrassenvergrößerung,

  • da es sich bei der Gartenfläche, auf die sich die Terrassenvergrößerung dann erstreckt, um ein, allen Eigentümern gehörendes und zur gleichen Nutzung zugewiesenes Gemeinschaftseigentum handelt,

dieser Teil des allen Eigentümern gehörenden und zur gleichen Nutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums

  • abgeschnitten und
  • dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung zugewiesen wird.

Auch deswegen müsste also eine ohne die erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommene Terrassenvergrößerung auf entsprechende Aufforderung hin

  • wieder entfernt und
  • die Terrasse auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückgebaut werden (Quelle: juris Das Rechtsportal).