Tag Wohnhaus

Der Verkäufer eines Hauses muss einen Käufer,

• wenn in der Vergangenheit bei starken Regenfällen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form in den Keller eingedrungen ist,

darüber vor Abschluss des Kaufvertrages (ungefragt und erst Recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten hin) aufklären und zwar auch dann, wenn

• es sich um ein schon sehr altes Haus mit einem noch älteren Keller handelt und
• bei der Besichtigung des Hauses durch den Käufer Farb- und Putzabplatzungen an den Kellerwänden auf Feuchtigkeitsschäden hingewiesen haben.

Offenbart dies der Verkäufer dem Kaufinteressenten nicht,

• handelt der Verkäufer arglistig,
• mit der Folge,
  • dass er sich nach § 444 BGB auf einen von den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Mängel nicht berufen kann und
  • der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist.

Darauf hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 18.07.2016 – 22 U 161/15 – hingewiesen und dies damit begründet, dass

• ein verkauftes Hausgrundstück einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist, wenn die Nutzbarkeit des Kellers als Lagerraum, wie sie auch bei älteren Immobilien zumindest üblich sei und von Durchschnittskäufern berechtigterweise erwartet werden darf, wegen des bei starken Regenfällen regelmäßig eindringenden Wassers in flüssiger Form nicht möglich ist und
• ein Käufer, selbst wenn es sich um einen sehr alten Keller handle und er bei der Besichtigung des Hauses habe sehen können, dass die Kellermauern Feuchtigkeitsspuren aufweisen, nicht damit rechnen müsse, dass bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.08.2016).

Ist in einem „Wohngebiet“ ein Altglassammelbehälter

• in einem Abstand von weniger als 6 m zu einem Wohnhaus aufgestellt und
• sind dessen Bewohner dadurch einer unzumutbaren Lärmbelastung ausgesetzt,

können sie die Beseitigung des Altglassammelbehälters verlangen.

Anspruchsgrundlage für ein solches Begehren ist der öffentlich-rechtliche Folgenbeseitigungsanspruch.
Danach kann jemand, der durch schlichtes öffentlich-rechtliches Handeln der Verwaltung in seinen Rechten verletzt wird, fordern, dass diese die andauernden Folgen ihres rechtswidrigen Vorgehens rückgängig macht. Dieser Anspruch auf Folgenbeseitigung ergänzt den allgemeinen Anspruch auf Unterlassung rechtswidrigen hoheitlichen Handelns. Die Ansprüche finden ihre Grundlage in den Grundrechten und dem rechtsstaatlichen Prinzip der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 29.07.2015 – 6 C 35.14 –).

Maßstab für die Beurteilung der Lärmwirkung ist § 22 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG).
Nach dieser Vorschrift sind nicht genehmigungsbedürftige Anlagen – wie Altglassammelbehälter (vgl. nur Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Beschluss vom 27.10.1993 – 26 CE 92.2699 –; HessVGH, Urteil vom 24.08.1999 – 2 UE 2287/96 –; Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.06.2010 – 8 A 10357/10 –) – so zu errichten und zu betreiben, dass

• schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind,
• nach dem Stand der Technik unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt werden und
• die beim Betrieb der Anlagen entstehenden Abfälle ordnungsgemäß beseitigt werden.

Schädliche Umwelteinwirkungen sind gemäß § 3 Abs. 1 BImSchG Immissionen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet sind,

• Gefahren,
• erhebliche Nachteile oder
• erhebliche Belästigungen

für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen.

Ob eine Belästigung als erheblich anzusehen ist,

• kann dabei nicht allein anhand der Vorgaben technischer Regelwerke beurteilt werden.
• Abzustellen ist vielmehr auch auf die soziale Adäquanz einer Lärmeinwirkung.

Bestimmte Verhaltensweisen oder Zustände, die sich im sozialen Zusammenleben ergeben und die sich möglicherweise für den Einzelnen sogar nachteilig auswirken, werden nämlich von der Bevölkerung insgesamt hingenommen, weil sich die Verhaltensweisen oder Zustände noch in den Grenzen des als sozial Üblichen oder Tolerierbaren halten.

• Altglassammelcontainer sind grundsätzlich innerhalb von Wohngebieten als sozial adäquat und damit als nicht erheblich störend anzusehen (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.06.2010 – 8 A 10357/10 –).

Ein Standort eines Altglassammelbehälters erweist sich demzufolge nur dann als unzulässig, wenn besondere Umstände hinzutreten, die die Belastung über das Maß hinaus ansteigen lassen, das typischerweise zugemutet wird.

Solche Umstände können vorliegen, wenn bei der Bestimmung geeigneter Stellplätze für Altglassammelbehälter der Geräuschklasse I/ZU 21 in Wohngebieten der vom Umweltbundesamt empfohlene Mindestabstand von 12 m zum Immissionsort (vgl. nur OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.06.2010 – 8 A 10357/10 –) deutlich unterschritten wird.

Darauf hat der VGH Baden-Württemberg mit Beschluss vom 07.07.2016 – 10 S 579/16 – hingewiesen.