Tag Zustimmung

…. kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu.

Mit Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn Verbraucher,

• die von einem gewerblichen Vermieter eine Wohnung gemietet und

einem, unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel, brieflichen Verlangen des Vermieters nach §§ 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), einer (näher erläuterten) Erhöhung der Miete zuzustimmen, gemäß § 558b Abs. 1 BGB brieflich zugestimmt haben,

• diese Zustimmung vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) nicht erfasst ist und
• dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Begründet hat der Senat dies damit, dass der Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB,

• der seinem Wortlaut nach das Widerrufsrecht auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“ erstreckt,

nach dem Regelungszweck

• sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB)
• als auch den Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen,

dahingehend einschränkend auszulegen ist, dass

• ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist.

Denn, so der Senat,

• da gemäß § 558a Abs. 1 BGB das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen ist, der Mieter aufgrund dessen die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen sowie demzufolge seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden kann und
• das Gesetz außerdem dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist einräumt, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt,

sei sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz,

• die Mieter einer Wohnung davor schützen sollen, Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie einem typischerweise bestehenden Informationsdefizit zu treffen,

erfüllt ist (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 17.10.2018).

Unberührt von dieser Entscheidung bleibt,

• worauf der Senat ebenfalls hingewiesen hat,

die Rechtsprechung zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16 –).

…. ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

Mit Urteil vom 09.11.2016 – 481 C 26682/15 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München darauf hingewiesen, dass

• die Errichtung eines von außen deutlich sichtbaren sogenannten Anlehngewächshauses,
• bestehend aus Aluminiumprofilen sowie seitlichen Glaselementen und einem Kunststoffdach,

auf der Dachterrasse einer Eigentumswohnung

• in der Regel auch dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt,
• die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf,

wenn

• es nicht mit der Fassade verbunden und
• auch keine andere Befestigung vorhanden ist.

Denn, so das AG,

• durch ein von außen deutlich sichtbares Anlehngewächshaus werde das optische Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums deutlich verändert und

bauliche Veränderung sei jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums,

• die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und
• über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.08.2017 – 61/17 –).

…. und warum man vor der Nutzung von Messenger-Diensten stets die Nutzungsbedingungen durchlesen und deren Kenntnisnahme nicht aus Bequemlichkeit „blind“ bestätigen sollte.

Wer den Messenger-Dienst „WhatsApp“ nutzt, übermittelt nach den technischen Vorgaben des Dienstes

• fortlaufend Daten in Klardaten-Form,
• nämlich die Telefonnummern von allen in dem eigenen Smartphone-Adressbuch eingetragenen Kontaktpersonen,

an das hinter dem Dienst stehende Unternehmen (WhatsApp Inc., Kalifornien / USA).

• Diese Daten stehen dem Unternehmen dann zur Verfügung und können von diesem zu den in den WhatsApp-AGB unscharf umrissenen Zwecken frei weiter verwendet werden.

Dass er zu dieser laufenden Datenweitergabe

• rechtlich befugt,
• d.h. entsprechend umfassend autorisiert ist,

bestätigt jeder Nutzer des Messenger-Dienstes „WhatsApp“ dem Betreiber WhatsApp Inc.

• bei der Aktivierung bzw.
• bei der Erst-Einrichtung von WhatsApp

ausdrücklich, indem er den WhatsApp-Nutzungsbedingen zustimmt (vgl. im Internet unter www.whatsapp.com/legal/?l=de#terms-of-service).

• Ohne diese Zustimmung ist die App nicht nutzbar.

Wer durch seine Nutzung von „WhatsApp“ diese andauernde Datenweitergabe zulässt,

• ohne zuvor von seinen Kontaktpersonen aus dem eigenen Telefon-Adressbuch hierfür jeweils eine Erlaubnis eingeholt zu haben,

verletzt gegenüber diesen Personen möglicherweise deren Recht auf informationelle Selbstbestimmung,

• das ein aus Art. 1 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) aus dem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht hergeleitetes Grundrecht sowie auch Schutzrecht i.S.v. § 823 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist und
• jedem Grundrechtsinhaber die Befugnis gewährt, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Sachverhalte, wie beispielsweise ihre Telefonnummern, offenbart werden

und begibt sich somit in die Gefahr wegen dieses Verhaltens von betroffenen Personen

• kostenpflichtig abgemahnt und
• zur Unterlassung gemäß §1004 BGB analog aufgefordert zu werden.

Auch kann insbesondere bei geschäftlicher Verwendung des Messenger-Dienstes „WhatsApp“, wenn Namen und Telefonnummern von Kunden in das Adressbuch auf ihrem Mobiltelefon einspeichern sind, unter Umständen eine Verletzung von Datenschutzrecht nach den einschlägigen §§ 27 ff. Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) gegeben sein.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Bad Hersfeld mit Beschluss vom 15.05.2017 – F 120/17 EASO – hingewiesen.

…. die auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlen und diesen verändern.

Jeder Wohnungseigentümer darf zwar mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, muss aber dabei das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen (§ 13 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)).

Diese Einschränkung wird vor allem durch § 14 Nr. 1 WEG in der Weise konkretisiert,

• dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen darf,
• dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Ein solcher nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch dann vor, wenn

• eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und
• sich dadurch der optische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert,

was durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festzustellen ist, bei dem in wertender Betrachtung

• der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme
• dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.

Dabei ist bei der Feststellung des Gesamteindrucks des Gebäudes

• vor der zu beurteilenden baulichen Maßnahme

auch zu berücksichtigen,

• ob bis dahin bauliche Veränderungen an dem Gebäude vorgenommen wurden, durch die der optische Gesamteindruck schon vorher verändert worden ist und zwar unabhängig davon, ob sie auf Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer oder auf Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgehen sowie
• die Veränderungen des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes, die nicht Folge der von dem Sondereigentümer veranlassten baulichen Maßnahme sind.

Die sich bei dem Vorher-Nachher-Vergleich ergebenden Veränderungen ergeben einen Nachteil, den ein Wohnungseigentümer nach Maßgabe von § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmen hat, nur, wenn sie

• erheblich

sind.

Bei der dazu anzustellenden wertenden Betrachtung ist festzustellen,

• welche Bedeutung das veränderte, hinzugefügte oder entfernte Bauteil für den optischen Gesamteindruck des Gebäudes hat,
• ob durch die bauliche Maßnahme Elemente verändert werden, die diesen Eindruck prägen,
• ob sich das Bauteil trotz der Veränderungen in Gestalt, Form und Farbgebung in das Gesamtbild einfügt und
• im Fall einer Sanierung auch,
  • welche konstruktiv-gestalterischen Möglichkeiten bei der gebotenen Erneuerung überhaupt bestehen sowie
  • ob sich ersetzungsbedürftige betagte Bauteile mit vertretbarem Aufwand überhaupt originalgetreu ersetzen lassen.

Ergibt die gebotene wertende Betrachtung, dass mit der baulichen Maßnahme eine erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes einhergeht, folgt daraus nicht ohne weiteres, dass diese der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Denn auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum,

• die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen,

sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden.

• Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Die jeweils erforderliche Mehrheit kann der Sondereigentümer durch Befassung der Wohnungseigentümerversammlung erlangen.
Führt er diese Zustimmung oder Genehmigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer mit der erforderlichen Mehrheit herbei, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die durch die Maßnahme bewirkten erheblichen Veränderungen des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes ebenso hinnehmen wie bei einer entsprechenden Maßnahme am Gemeinschaftseigentum.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 – hingewiesen.

Ein einzelner

• gehbehinderter, zur Erreichung seiner Wohnung auf einen Aufzug angewiesener

Wohnungseigentümer

• darf in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen,
• wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen.

Dulden müssen die übrigen Wohnungseigentümer aber

• die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe,

wenn ein Wohnungseigentümer oder ein Angehöriger von ihm unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet.

Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16 – entschieden.

Nach Auffassung es Senats ergibt sich bei Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen,

• nämlich dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG)) einerseits, auf das sich jede der Parteien berufen kann und
• 3 Abs. 3 Satz 2 GG andererseits, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf,

dass den übrigen Wohnungseigentümern

• durch den nachtäglichen Einbau eines Personenaufzugs, aufgrund der damit verbundenen erheblichen Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, ein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht“,
• nicht dagegen durch die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe.

Abgesehen davon wäre eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich,

• sollte ein einzubauender Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen,
• weil diesen dann ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt würde.

Ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst einen Aufzug einbauen kann, wenn die Wohnungseigentümer dies mit qualifizierter Mehrheit beschließen, war nicht Gegenstand der Entscheidung des Senats (Quelle. Pressemitteilung des BGH vom 13.01.2017 – Nr. 5/2017 –).

Wer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, im Bereich seiner Gartenterrasse einen Pool anlegen und dazu eine Baugrube ausheben möchte,

• bedarf hierzu der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer,
• wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass das Sondernutzungsrecht ausschließlich an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse besteht.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 18.08.2015 – 484 C 5329/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass nach dem Wortlaut der Teilungserklärung das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse

• die zustimmungsfreie Nutzung nur für die Gartenoberfläche erlaubt und
• nicht für das darunter liegende Erdreich.

Die Teilungserklärung so und nicht anders auszulegen mache auch Sinn, weil sich in dem Erdreich unter der Gartenoberfläche Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens befinden könnten.

Für eine beabsichtigte Bepflanzung durch den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer folgt nach Auffassung des AG daraus, dass

• eine Bepflanzung, die nicht sehr tief geht und damit nur die Gartenoberfläche berührt, weiter möglich,
• dagegen eine Bepflanzung mit Pflanzen, die sehr tiefe Wurzeln haben, von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer abhängig ist.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 13.05.2016 – 38/16 – mitgeteilt.