Wann muss die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers erfolgen?

Wann muss die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers erfolgen?

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen,

  • sofern diese zwingend erforderlich ist und
  • sofort erfolgen muss.

Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 – in einem Fall entschieden, in dem infolge von Baumängeln, die das gemeinschaftliche Eigentum betrafen, Feuchtigkeitsschäden in einer der Eigentumswohnungen aufgetreten waren und diese schließlich unbewohnbar gemacht hatten.

Danach kann der betroffene Wohnungseigentümer in einem solchen Fall von den übrigen Wohnungseigentümern sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung einer Sonderumlage für die Sanierung verlangen.
Zwar haben die Wohnungseigentümer, wenn es um die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geht, insoweit grundsätzlich einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen.

  • Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen.
  • Anders liegt es aber dann, wenn die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, weil – wie im vorliegenden Fall – infolge sanierungsbedürftiger Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum eine Wohnung unbewohnbar ist.

Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider.
Zudem müsste der betroffene Eigentümer die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl er es dauerhaft nicht nutzen könnte.
Die Wohnungseigentümer müssen deshalb anteilig für die Kosten der Sanierung aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie nur der betroffenen Wohnung zugutekommt.

Zur Entscheidung über die Schadensersatzansprüche die von dem betroffenen Wohnungseigentümer wegen der verzögerten Renovierung geltend gemacht worden waren, hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen und zwar unter Hinweis darauf, dass

  • eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt und
  • eine Haftung diejenigen Wohnungseigentümer treffen kann, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 17.10.2014 – Nr. 146/2014 – mitgeteilt.

 

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