Was prüfen Gerichte bei einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB?

Was prüfen Gerichte bei einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB?

Kündigt ein Vermieter dem Mieter einer Wohnung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen,

  • ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird,
  • ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder
  • ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist,
  • die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder
  • der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann.

Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem

  • er Härtegründe anbringen kann und
  • Anspruch darauf hat, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den geltend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nachgehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird.

Bei der Prüfung, ob mit dem Erlangungswunsch

  • ein weit überhöhter und
  • damit rechtsmissbräuchlicher Wohnbedarf geltend gemacht wird,

haben die Gerichte, die Entscheidung des Vermieters welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht grundsätzlich zu respektieren.
Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist

  • nicht auf Angemessenheit,
  • sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen und

rechtsmissbräuchlich ist

  • nicht schon der überhöhte,
  • sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf,

wobei die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist,

  • die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen haben und
  • sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen lassen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist.

Denn die Beurteilung, ob ein geltend gemachter Wohnbedarf weit überhöht ist hängt

  • nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab,
  • sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

Macht sich ein Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen,

  • einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden und
  • bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf,

ist diese Entscheidung

  • von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14 – entschieden und in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall,

  • in dem dem Mieter einer mindestens 125 qm und höchstens 136 qm großen Vierzimmerwohnung vom Vermieter wegen Eigenbedarfs mit der Begründung gekündigt worden war,
  • sein Sohn, ein alleinstehender 22-jähriger Student, wolle einen eigenen Hausstand gründen und die Wohnung zusammen mit einem langjährigen Freund beziehen,

das Berufungsgericht darauf hingewiesen,

  • dass bei der Beurteilung der Frage, ob der Vermieter mit seinem Überlassungswunsch einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, von einer Belegung der mindestens 125 qm und höchstens 136 qm großen Vierzimmerwohnung mit zwei Personen auszugehen ist.

 

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