Wenn dem Mieter im Mietvertrag eine Verlängerungsoption eingeräumt ist.

Wenn dem Mieter im Mietvertrag eine Verlängerungsoption eingeräumt ist.

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.

Das hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12 – entschieden.

Danach findet § 536 b BGB, wonach dem Mieter die Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB nicht zustehen,

  • wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder
  • – ohne dass der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hätte – infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder
  • wenn er die mangelhafte Sache trotz Mangelkenntnis annimmt, ohne sich seine Rechte bei der Annahme vorzubehalten,

deshalb keine unmittelbare Anwendung auf die Ausübung einer Verlängerungsoption, weil es sich dabei nicht um einen Vertragsschluss im Sinne dieser Vorschrift handelt.
Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist nämlich, wie der XII. Zivilsenat ausgeführt hat, ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber – ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanismus (BGH, Urteil vom 29.04.2002 – II ZR 330/00 –) – mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Mithin bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (vgl. auch BGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 –).

§ 536 b BGB entsprechend bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption anzuwenden, lehnt der XII. Zivilsenat ab. Er erachtet dies in Ansehung des Gesetzeszwecks nicht für geboten, zumal die vorbehaltlose Optionsausübung des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses von der Situation des Vertragsschlusses bzw. Vertragsbeginns verschieden ist.

Ebenfalls nicht in Betracht kommt eine analoge Anwendung des § 536 b BGB nach der Entscheidung des XII. Zivilsenats bei nachträglichen Änderungen der Miethöhe oder einer nachträglichen einvernehmlichen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung.
Allerdings soll die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht ausgeschlossen sein. 

 

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