Wenn die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt oder gestört wird.

Wenn die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt oder gestört wird.

Wird die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stehen darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und können durch diese vor Gericht geltend gemacht werden.
Gleichwohl sind solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen.
Die Wohnungseigentümer können deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen und dazu beispielsweise folgenden Beschluss fassen:
„Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen ……………… durch ………………., gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.

Hierdurch wird dann eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt.

  • Das bedeutet, wenn und sobald die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen, ist eine individuelle Rechtsverfolgung nicht mehr möglich.
  • Eine von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Störer erhobene Klage ist bzw. wird dadurch unzulässig, auch wenn vor der Einleitung dieses Verfahrens die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gegen den Störer vorgegangen war.

Ein entscheidender Gesichtspunkt ist insoweit, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht.
Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, etwa indem – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung.

  • Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht.
  • Eine eigene Klage kann ein einzelner Wohnungseigentümer in einem solchen Fall nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt und dieses nicht nur indirekt betroffen wird, wie beispielsweise durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und/oder die Vermietbarkeit.

Das hat – wie die Pressestelle des Bundesgerichtshofs (BGH) am 05.12.2014 – Nr. 182/2014 – mitteilte – der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14 – entschieden und damit die vorinstanzlichen Entscheidungen des Amtsgerichts (AG) Nürnberg sowie des Landgerichts (LG) Nürnberg-Fürth bestätigt.

 

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