Wenn ein Mieter die Wohnung entgeltlich Touristen überlässt oder über „airbnb“ Touristen anbietet.

Ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses liegt

• sowohl dann vor, wenn ein Mieter ohne Erlaubnis die Vermieters die Wohnung an Touristen vermietet (vgl. Landgericht (LG) Berlin, Beschluss vom 18.11.2014 – 67 S 360/14 –),
• als auch dann, wenn der Mieter trotz einer deswegen erfolgten Abmahnung des Vermieters die Wohnung weiterhin über “airbnb” Touristen anbietet.   

Darauf hat die 67. Zivilkammer des LG Berlin mit Beschluss vom 03.02.2015 – 67 T 29/15 – hingewiesen.

Begründet hat die 67. Zivilkammer des LG Berlin dies damit, dass, wenn eine Wohnung vom Mieter bereits mehrfach entgeltlich Touristen überlassen worden ist und der Vermieter dieses vertragswidrige Verhalten des Mieters den Anforderungen des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechend ausdrücklich abgemahnt hat, die weitere Aufrechterhaltung des über “airbnb” geschalteten Angebots zwar keine unbefugte Gebrauchsüberlassung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt. BGB, aber gleichwohl eine gravierende Pflichtverletzung darstellt, da der Mieter damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck bringt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen – ungeachtet der vermieterseits ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen.

Mit einem solchen Verhalten verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich, indem er sich nicht nur über seine mietvertraglichen Befugnisse hinaus als Eigentümer der Mietsache geriert, sondern auch das Vertrauen des Vermieters in die künftige Redlichkeit seines Vertragspartners in schwerwiegender Weise erschüttert.
In einem derartigen Verhalten besteht deshalb regelmäßig und selbst ohne weitere Abmahnung ein die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigender verhaltensbedingter Grund (vgl. zur fristlosen Kündigung bei Ankündigung vertragswidrigen Verhaltens Bundesarbeitsgericht (BAG), Urteil vom 12.03.2009 – 2 AZR 251/07 –).

Da der wichtige Grund zur Kündigung in der ausdrücklich oder konkludent erklärten Bereitschaft des Mieters liegt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Dritte auch zukünftig fortzusetzen, kommt es darauf, ob der Mieter die Mietsache nach erfolgter Abmahnung und Ablaufs der Abhilfefrist tatsächlich an Dritte überlassen hat, für die Wirksamkeit der Kündigung nicht an.
Auch wenn in dem über “airbnb” geschalteten Angebot nicht der Mieter persönlich, sondern ein Dritter als “Gastgeber” genannt ist, entlastet dies dem Mieter grundsätzlich nicht. Denn es entspricht in Fällen dieser Art einem die Anwendung des prima-facie-Beweises rechtfertigenden allgemeinen Erfahrungssatz – den der Mieter erschüttern müsste -, dass eine Mietsache von einem Dritten nur dann öffentlich zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung angeboten wird, wenn er dazu vom Mieter zuvor ermächtigt wurde oder zumindest auf dessen Veranlassung mit der Mietsache in Berührung gekommen ist. In beiden Fällen aber ist der Ausspruch einer fristlosen Kündigung gerechtfertigt, da sich der Mieter gemäß § 278 Satz 1 BGB das Verhalten desjenigen zurechnen lassen muss, der auf seine Veranlassung mit der Mietsache in Berührung kommt.