Wenn im Wohnungsmietvertrag Angaben zur Wohnfläche fehlen

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposé genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht.
Dies gilt ebenso für eine lediglich telefonische Mitteilung durch einen Makler.

Das hat die 31. Zivilkammer des Landgerichts (LG) I München mit Urteil vom 21.01.2016 – 31 S 23070/14 – entschieden.

Danach

• kommt zwar dann, wenn ein Mietvertrag keine Angaben zur Größe der angemieteten Wohnung enthält, die Parteien den schriftlichen Mietvertrag aber in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung schließen, die Wohnung weise die entsprechende Wohnfläche auf, eine konkludente Vereinbarung einer bestimmten Wohnflächengröße in Betracht (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 –),
• allerdings soll die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposé zur Annahme einer solchen konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht genügen,
  • sondern es sich dabei um eine bloße Beschreibung der Mietsache handeln (vgl. Amtsgericht (AG) Frankfurt, Urteil vom 19.09.2012 – 33 C 3082/12 –; Landgericht (LG) Mannheim, Urteil vom 08.11.2012 – 4 S 96/06 –; AG München, Urteil vom 16.12.2013 – 424 C 10773/13 –).

Hat der vom Vermieter beauftragte Makler dem späteren Mieter auf dessen Nachfrage am Telefon eine Wohnfläche genannt, muss sich, wie die Kammer ausgeführt hat, der Vermieter die Angaben des Maklers nicht automatisch gem. § 278 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurechnen lassen, weil,

• wenn sich die Tätigkeit eines Maklers auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei beschränkt,
• eine Zurechnung nicht in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 –).

Als Erfüllungsgehilfe einer Vertragspartei ist nämlich nur anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird.

• Durch seine Vermittlungstätigkeit erbringt der Makler indes eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber, die nicht ohne weiteres zugleich die Verpflichtung des Auftraggebers gegenüber dem späteren Vertragspartner erfüllt und die Erteilung von Auskünften über die Beschaffenheit der Wohnung unterfällt grundsätzlich der maklerspezifischen Vermittlungstätigkeit.
• Anders wäre es dann, wenn der Makler darüber hinaus eine vermieterspezifische Tätigkeit ausgeübt, also beispielsweise die Flächenangabe im Rahmen einer für den Vermieter getätigten Verhandlungsführung oder unter vergleichbaren Umständen gemacht hätte.

Abgesehen davon soll nach Auffassung der Kammer eine telefonische Angabe des Maklers zur Wohnfläche deshalb nicht ausreichen, diese zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen, weil allein aufgrund einer solchen telefonischen Auskunft des Maklers nicht davon ausgegangen werden kann, dass das Thema Wohnfläche für die Mietvertragsparteien damit geklärt ist.

Insoweit ist die Sachlage auch eine andere als die in dem mit Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 – vom BGH entschiedenen Fall, in dem dieser, weil dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden waren, die eine falsche Flächenberechnung aufwiesen, das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen hat (vgl. hierzu aber auch BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 –).

Während die Übergabe detaillierter Wohnflächenberechnungen und eines Grundrisses für den Mieter eine vergleichbare Sicherheit bzw. Dokumentation darstellt wie eine Flächenangabe im schriftlichen Mietvertrag, gilt dies für eine lediglich telefonische Auskunft durch die Maklerin nämlich nicht in gleichem Maße.
Es ist daher aus Vermietersicht anzunehmen, dass der Mieter, wenn ihm die Wohnfläche wichtig ist, auf eine Aufnahme in den Mietvertrag besteht oder entsprechende detaillierte schriftliche Angaben im Vorfeld verlangt.