Wenn Mieter die Mängelbeseitigung verhindern

Wenn Mieter die Mängelbeseitigung verhindern

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat ein Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache durch Mängel gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Verhindert der Mieter jedoch unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – folgt aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (und hierbei aus dem Verbot des venire contra factum proprium), dass der Mieter

  • sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann,
  • ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (vgl.Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09 –).

 

Das heißt, zur Mietminderung berechtigt ist der Mieter in einem solchen Fall (nur) für den die – fiktive – Mangelbeseitigung erforderlichen Zeitraum. Dies deshalb, weil, würde man diesen Zeitraum unberücksichtigt und den Mieter auch hierfür auf die volle Miete haften zu lassen, würde das  im Ergebnis einerseits den Vermieter ungerechtfertigt begünstigen und andererseits den Mieter über das hinaus belasten, was er bei vertragsgemäßem Verhalten schuldete.

Treuwidrig verhindert ein Mieter von Gewerberäumen die Mängelbeseitigung, wenn er die Duldung der Mängelbeseitigung von dem vorherigen Anerkenntnis des Vermieters abhängig macht, dass dieser ihm den durch die mit der Mangelbeseitigung verbundenen zeitweiligen Schließung der Mieträume entstehenden Umsatzausfall ersetzt. Denn ein solcher Ersatzanspruch steht dem Mieter nicht zu.
Ein solcher Ersatzanspruch des Mieters folgt weder

  • aus §§ 578 Abs. 2 Satz 1, 555 a Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen und auf Verlangen Vorschuss zu leisten hat, weil es sich bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 555 a Abs. 3 BGB handelt (vgl. etwa Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken Urteil vom 20.12.2010 – 8 U 507/09 –),
  • noch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 1 BGB, da die insoweit bestehende Garantiehaftung des Vermieters nur bei anfänglichen Mängeln eingreift,
  • auch nicht aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB, nach dem der Mieter Schadensersatz verlangen kann, wenn nach Vertragsschluss ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, weil § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB ein Vertretenmüssen und damit ein – gegebenenfalls über § 278 BGB zuzurechnendes – Verschulden des Vermieters im Sinn des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB voraussetzt und  ein Schuldvorwurf ausscheidet, wenn der Vermieter lediglich die Erhaltungsmaßnahme veranlasst und es somit an einem Rechtsverstoß fehlt und
  • schließlich lässt sich ein solcher Ersatzanspruch auch nicht auf § 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB stützen, denn § 536 a Abs. 1 BGB knüpft für die Schadensersatzpflicht des Vermieters an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mangelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 191/12 –).

 

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 – hingewiesen.

 

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