Der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist im Falle der Beifügung eines Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB grundsätzlich Genüge getan,
- wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und
- zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können.
Der Sachverständige muss somit
- eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und
- die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 – und vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09 –).
Dagegen führen etwaige kleinere Mängel des Gutachtens nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen und eine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren muss das Gutachten auch nicht enthalten.
Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15 – hingewiesen.
Wie der Senat ausgeführt hat, dient die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nämlich nicht dazu,
- bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder
- dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen.
Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen,
- der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und
- dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/13 – und Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11 –).
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