Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen: Wie wird das Ergebnis einer Abstimmung zu einem Beschlussantrag ermittelt?

Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen: Wie wird das Ergebnis einer Abstimmung zu einem Beschlussantrag ermittelt?

Die Ermittlung der Zahl der zu einem Beschlussantrag von den Wohnungseigentümern in einer Wohnungseigentümerversammlung abgegebenen

  • Ja- und Nein- Stimmen sowie
  • der Stimmenthaltungen

ist Aufgabe des Leiters der Eigentümerversammlung.

Sie ist Grundlage der ihm ebenfalls – nach Prüfung der Gültigkeit der Stimmen – obliegenden Feststellung des Abstimmungsergebnisses, das wiederum nach rechtlicher Beurteilung durch den Versammlungsleiter zur Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses führt.

Fehlt es an Regeln zur Ermittlung des tatsächlichen Ergebnisses der Abstimmung,

  • wie sie sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einem Eigentümerbeschluss (der auch noch durch einen Geschäftsordnungsbeschluss in der betreffenden Eigentümerversammlung ergehen kann) ergeben können,

kann sich der Versammlungsleiter hierbei

  • der Subtraktionsmethode bedienen und

bereits nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen

  • die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage werten.

Bei größeren Eigentümerversammlungen,

  • zumal wenn in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG eine Stimmkraft nach der Größe der Miteigentumsanteile vereinbart ist (Wert- oder Anteilsstimmrecht),

sind mit diesem Verfahren deutliche Erleichterungen bei der Stimmauszählung verbunden.

  • Voraussetzung dafür, dass eine unterlassene Stimmabgabe zu den beiden ersten Abstimmungsfragen als Votum für die dritte Abstimmungsfrage verstanden werden kann, ist allerdings, dass der betreffende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Versammlung zugegen war.
  • Durch Subtraktion kann mithin die Zahl der Stimmen für die dritte Abstimmungsfrage nur dann zweifelsfrei aus der Zahl der Stimmen für die beiden ersten Abstimmungsfragen errechnet werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht.

Dabei sind insbesondere bei knappen Mehrheitsverhältnissen genaue Feststellungen zu den anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümern erforderlich, was im Protokoll durch Dokumentierung auch von Veränderungen in der Anwesenheit, die Darstellung von Zeitangaben und die Abfolge der Behandlung der Tagesordnungspunkte geschehen kann.

  • Sind im Einzelfall die notwendigen organisatorischen Maßnahmen zur exakten Feststellung der Gesamtanzahl der Stimmen nicht sichergestellt, so sollte dies für den Versammlungsleiter, zu dessen Aufgaben die korrekte Feststellung des Mehrheitswillens zählt, Anlass sein, von der Subtraktionsmethode Abstand zu nehmen.

Läßt sich die Zahl der anwesenden Wohnungseigentümer nämlich nicht mehr aufklären und verbleiben dadurch Zweifel an den Mehrheitsverhältnissen, so ist im Falle einer Beschlussanfechtung davon auszugehen, dass der Versammlungsleiter die Zahl der Ja-Stimmen zu Unrecht festgestellt hat.

Übrigens:

  • Über die Reihenfolge der Fragen, mit der ein Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt wird entscheidet der Versammlungsleiter.
  • Da, wer sich der Stimme enthält, weder ein zustimmendes noch ein ablehnendes Votum abgeben will, sind Stimmenthaltungen bei der Bestimmung der Mehrheit im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG nicht mitzuzählen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) mit Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/02 – hingewiesen.

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