Die Gemeinde Sylt kann von einem Erbbaurechtsberechtigten eines Reihenhauses in Westerland die Rückübertragung des Erbbaurechts (Heimfall) verlangen, wenn dieser sich nicht an die Reglung in dem Erbbaurechtsvertrag über die Eigennutzung des Bauwerks hält.
Das hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (OLG) mit Urteil vom 05.06.2014 – 2 U 2/14 – entschieden.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall ist die Gemeinde Sylt Eigentümerin eines mit einer Reihenhauszeile bebauten Grundstücks in Westerland. Die Reihenhauszeile besteht aus mehreren Einheiten und befindet sich etwa 600m vom Strand entfernt.
Im Jahr 2005 erwarb die Gemeinde das Grundstück von der Bundesrepublik Deutschland und ließ für jede „Hausscheibe“ ein Wohnungserbbaurecht im Grundbuch mit einer Laufzeit von 99 Jahren eintragen. Anschließend veräußerte sie das Wohnungserbbaurecht weit unter dem Verkehrswert.
Nach dem Erbbaurechtsvertrag sind die Erwerber verpflichtet, das Wohngebäude ausschließlich für sich und die in ihrem Haushalt lebenden Familienangehörigen zu Wohnzwecken im Sinne eines Hauptwohnsitzes zu nutzen. Bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung sieht der Erbbaurechtsvertrag vor, dass die Gemeinde die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen kann. Mit dieser Regelung wollte die Gemeinde den Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung decken
Der Beklagte wohnt in Dortmund und ist Inhaber des Wohnungserbbaurechts an einem der Reihenhäuser, das er ohne Kenntnis der Gemeinde fremdvermietete.
Als er den monatlichen Mietzins von 860 Euro kalt (für circa 78 Quadratmeter) auf 1032 Euro kalt anheben wollte, wandten sich die Mieter an die Gemeinde Sylt.
Diese mahnte beim Beklagten an, die Wohnung entsprechend der Regelung im Erbbaurechtsvertrag zu nutzen.
Als die Mahnung und anschließende Verhandlungen zu keinem Ergebnis führten, verlangte die Gemeinde Sylt vor Gericht die Rückübertragung des Erbbaurechts.
Nach der Entscheidung des 2. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen OLG kann die Gemeinde Sylt von dem Beklagten die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen, weil dieser das Objekt nicht als Wohnung für sich und/oder seine Angehörigen nutzt, sondern es fremdvermietet hat.
Die im Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Bestimmungen stellen keine unangemessene Benachteiligung des Erbbauberechtigten dar. Verwendungsvereinbarungen mit sozialen Zielvorstellungen in Erbbaurechtsverträgen sind zulässig. Die Gemeinde verfolgt mit der Ausgestaltung der Erbbaurechtsverträge den Zweck, den Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung zu decken, und zwar insbesondere für Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen. Dass dies auf Sylt einen großen Teil der ortsansässigen Bevölkerung betrifft, ist aufgrund vielfacher überregionaler Presseberichterstattung sowie der aktuell in Schleswig-Holstein geführten Diskussion über die Einführung einer Mietkappungsgrenzenverordnung (nach § 558 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) allgemeinkundig. Die Gemeinde verfolgt dementsprechend ein berechtigtes Anliegen, wenn sie dafür Sorge tragen will, dass nicht schon Personen mit einem Durchschnittseinkommen weitgehend vom Wohnungsmarkt auf Sylt ausgeschlossen sind. Die Personen, die etwa zur Aufrechterhaltung der Infrastruktur und im Tourismus auf der Insel tätig sind, könnten ansonsten keinen ersten Wohnsitz mehr auf Sylt haben, so dass vorhandener Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt würde.
In welcher Höhe dem Beklagten eine Entschädigung zusteht, ist noch gesondert zu klären.
Nach dem Erbbaurechtsvertrag kann er von der Grundstückseigentümerin eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes des Bauwerks nebst Zubehör und Außenanlagen im Zeitpunkt der Rückübertragung (Heimfalls) verlangen.
Das hat die Pressestelle des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts am 12.06.2014 – 9/2014 – mitgeteilt.
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