Zur Bestellung des Verwalters durch die Wohnungseigentümer.

Die Bestellung des Verwalters, bei der zu unterscheiden ist,  

• zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und
• dem Verwaltervertrag andererseits,

entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wenn

• in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt,
• auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden;

hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14 – entschieden.

Danach kann die Bestellung des Verwalters grundsätzlich erst erfolgen, wenn die Eckpunkte des Verwaltervertrags feststehen.
Vorher kann eine vorläufige Bestellung ausnahmsweise nur dann als Übergangsregelung hinzunehmen sein, wenn das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorsteht und sich eine Zeit ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden lässt.

• Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist, wie der V. Zivilsenat des BGH ausgeführt hat, die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 –).

Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nämlich nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen.
Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden.

• Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 –).

Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen.
Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird; hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags können die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese – der Üblichkeit entsprechend – mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.

Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags,

• die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen,

gehören

• Laufzeit und
• Vergütung.

Beide Gesichtspunkte sind

• nicht nur für den Verwaltervertrag,
• sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung

von wesentlicher Bedeutung.

Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offen bleiben,

• ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder
• ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden.

Die Bedeutung der Vergütung versteht sich von selbst.
Es liegt im allseitigen Interesse, deren Höhe bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen festzulegen, um Streit über die andernfalls geschuldete branchenübliche Vergütung (§ 675 Abs. 1, § 612 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) zu vermeiden.
Dies gilt

• in besonderem Maße, wenn der Verwalter ohne Festlegung der vertraglichen Eckpunkte für eine längere Laufzeit bestellt wird,
• aber auch bei einer Bestellung auf unbestimmte Zeit.

In letzterem Fall kann er zwar jederzeit abberufen werden; für die Zeit seiner Tätigkeit schulden die Wohnungseigentümer aber (ebenso wie bei der Bestellung für eine kurze Laufzeit) die (streitanfällige) übliche Vergütung. Dies kann nur unter besonderen Umständen und übergangsweise hinzunehmen sein.