Tag Abweichung

…. als vertraglich vereinbart bzw. im Mietvertrag angegeben.

Unterschreitet bei der Miete von Räumen, die dem Mieter vom Vermieter 

• tatsächlich überlassene Fläche 
• die vertraglich vereinbarte,    

liegt,

• weil das Mietobjekt dann nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspricht, 

ein Sachmangel 

• iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

vor, wobei es unerheblich ist, ob 

• die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruht oder
• die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.

Berechtigt zur Minderung der Miete wegen 

• wesentlicher Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)

ist ein Mieter, wenn

• die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zurückbleibt 
  • hinter der vertraglich vereinbarten Größe bzw. 
  • hinter der im Mietvertrag mit „ca“ angegebenen Fläche 

und jedenfalls bei gemieteten Geschäftsräumen auch bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % dann, wenn er

• konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen kann, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.11.2020 – XII ZR 40/19 –). 

…. Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auslösen.

Mit Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18 – hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart entschieden, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der

• bewusst unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße macht oder
• ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht sowie seine Ungewissheit darüber nicht offenbart,

sich wegen Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig macht, wenn

• die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als angegeben und falls

es sich um eine Zirkaangabe des Verkäufers gehandelt hat,

• die Abweichung mehr als 5% beträgt.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

• eine solche schuldhafte unzutreffende Größenbeschreibung des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot nach § 241 Abs. 2 BGB widerspricht und
• dadurch das Kaufverhalten beeinflusst wird.

Liegt bei einer Zirkaangabe des Verkäufers

• beispielsweise eine tatsächliche Größenabweichung von 12% vor,

weil vom Verkäufer die Größe der zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro verkaufte Eigentumswohnung

• mit ca. 89 m² angegeben worden,
• diese tatsächlich jedoch nur 78,2 m² groß ist,

würde der Schadensersatzanspruch, den der Käufer geltend machen kann, 17.837 Euro betragen.

Vorzugehen bei der Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist wie folgt:

1. Von der Zirkaangabe 89 m² muss zunächst die noch zulässige Abweichung von 5% abgezogen werden: 89 m² – 5% von 89 m² = 84,55 m²;
2. danach wird die Differenz zwischen den 84,55 m² und der tatsächlichen Wohnungsgröße von 78,2 m², also die Abweichung von der tatsächlichen Wohnungsgröße ermittelt = 6,35 m²;
3. sodann werden die 6,35 m² mit dem gezahlten Quadratmeterpreis (= 250.000 Euro dividiert durch 89 m²) multipliziert (Quelle: Pressemitteilung des OLG Stuttgart vom 20.12.2018).

Liegt nämlich eine

• den Versicherungsnehmer benachteiligende Abweichung zwischen den Inhalten des Versicherungsantrags und dem Versicherungsschein vor,

hängt es vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) ab, ob und falls ja, mit welchem Inhalt der Versicherungsvertrag als geschlossen gilt,

• ob nach § 5 Abs. 1 VVG mit der Abweichung oder
• nach § 5 Abs. 3 VVG mit dem Inhalt des Antrags des Versicherungsnehmers.

Weicht der

• Inhalt des Versicherungsscheins dagegen zugunsten des Versicherungsnehmers vom Inhalt des zugrunde liegenden Antrags ab,

so kommt der Versicherungsvertrag,

• auch ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 VVG,

mit dem Inhalt des Versicherungsscheins zustande,

• wenn der Versicherungsnehmer nicht binnen eines Monats widerspricht.

Darauf hat der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.06.2016 – IV ZR 431/14 – hingewiesen und damit eine bislang strittige Rechtsfrage geklärt.

Begründet hat der Senat die Entscheidung damit,

• dass § 5 Abs. 2 VVG, weil es sich dabei um eine Schutzvorschrift für den Versicherungsnehmer handelt, nur im Falle einer den Versicherungsnehmer benachteiligenden Abweichung anzuwenden ist,
• also im Falle einer dem Versicherungsnehmer günstigen Abweichung für das Zustandekommen des Versicherungsvertrages ausschließlich die Genehmigungsfiktion des § 5 Abs. 1 VVG gilt.

Die Genehmigungsfiktion hat insoweit konstitutive vertragsgestaltende Wirkung. Mit ihr soll sichergestellt werden, dass alle Bedingungen eines Versicherungsvertrages in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt werden und damit im Streitfall leicht beweisbar sind.

Eine Ausnahme von der Genehmigungsfiktion nach § 5 Abs. 1 VVG ist, so der Senat weiter, nur dann zu machen, wenn

• der Erklärende – also der Versicherer – in Wahrheit etwas anderes wollte und
• der Erklärungsempfänger – also der Versicherungsnehmer – dies erkannt hat,

mithin der übereinstimmende Wille beider Parteien auf einen anderen Regelungsinhalt gerichtet war.
In diesen Fällen,

• also wenn ein übereinstimmendes abweichendes Verständnis vorliegt,

ist unabhängig von der Regelung des § 5 VVG der wahre Wille des Erklärenden maßgebend (BGH, Urteil vom 22.02.1995 – IV ZR 58/94 –).