Tag Eigennutzung

…. weil in den Vorjahren Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer abgesetzt wurden, den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn gemäß § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 und Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) besteuern will.

Mit Urteil vom 20.03.2018 – 8 K 1160/15 – hat das Finanzgericht (FG) Köln entschieden, dass, wenn selbstgenutztes Wohneigentum innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft wird,

• der Umstand, dass in den Vorjahren erfolgreich der Abzug von Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer geltend gemacht worden ist,

nicht dazu führt, dass der auf das Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn der (Einkommens)Besteuerung unterworfen werden darf, sondern dass

• der Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims in vollem Umfang steuerfrei bleibt.

Das FG vertritt somit bei der nicht einheitlich beantworteten Frage,

• wie das häusliche Arbeitszimmer im Rahmen der Besteuerung gemäß § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs.1 EStG zu behandeln ist,

die Ansicht, dass

• jedenfalls dann, wenn eine weit überwiegende Eigennutzung der Wohnung im Übrigen vorliegt,

das häusliche Arbeitszimmer der eigenen Wohnnutzung i.S.v. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht schadet (a.A. FG Münster, Urteil vom 28.08.2003 – 11 K 6243/01 –).

…. bzw. wann die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist.

Nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss ein Vermieter, wenn er einen Wohnraummietvertrag kündigen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, wobei

• eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist und
• ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vorliegt, wenn
  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt,
  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Möchte ein Vermieter, sein Ehegatte oder sein Lebenspartner eine vermietete Wohnung künftig

• nicht nur zu Wohnzwecken beziehen,
• sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung) und

deshalb das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich kündigen, besteht ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift an der Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig dann, wenn

• dem Vermieter andernfalls ein beachtenswerter Nachteil entstünde,
• was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters allerdings häufig der Fall sein dürfte.

Soll jedoch die vermietete Wohnung vom Vermieter oder seinem Ehegatten oder Lebenspartner

• ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt,
• der Mieter also allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden,

muss, wenn die Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt sein soll,

• der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen,
• was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn
  • die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder
  • die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

Darauf hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 29.03.2017 – Nr. 43/2017 –).