Tag Gewerberäume

Was, wenn die gemietete Wohnung oder die gemieteten Gewerberäume verkauft werden, Erwerber und Mieter

…. wissen sollten.

Wird vermieteter Wohnraum

  • nach der (Besitz)Überlassung (zum Gebrauch) an den Mieter

von dem Vermieter an einen Dritten veräußert,

  • kommt es also, nachdem der Vermieter dem Mieter den ungestörten (Mit-)Besitz verschafft hat, damit dieser die Mietsache, insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann,
  • zu einem Wechsel des Eigentums an der Mietsache,

tritt gemäß § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Erwerber und neue Eigentümer anstelle des Vermieters in die

  • sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden

Rechte und Pflichten ein.

Die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB,

  • die gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf gewerblich genutzte Mieträume entsprechend anwendbar ist,

will den Mieter davor schützen, aufgrund einer Änderung der dinglichen Berechtigung

  • an dem Objekt, das Gegenstand des Mietvertrages ist,

sein

  • aus dem Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter abgeleitetes

Besitzrecht zu verlieren.

  • Die ihm durch den Mietvertrag von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben.

Um diesen Zweck zu erreichen, sieht die Vorschrift als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vor, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter

  • ein neues Mietverhältnis

entsteht, allerdings

Wer vor der Anmietung von Gewerberäumen wissen will, wie diese bisher (vom Vormieter) genutzt wurden

…. muss den Vermieter und/oder den Makler fragen.

Vor Abschluss eines Mietvertrages über Gewerberäume muss nämlich grundsätzlich

  • weder der Makler
  • noch der Vermieter

einem Mietinteressenten ungefragt über die vorherige Nutzung der Räume informieren.

Darauf hat der 7. Senat des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf mit Urteil vom 07.10.2016 – 7 U 143/15 – in einem Fall hingewiesen, in dem ein Mieter,

  • der in einer unterdurchschnittlichen Lage in unmittelbarer Bahnhofsnähe Räume zum Betrieb eines Frisörgeschäfts gesucht hatte,

den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung deshalb anfechten wollte, weil

  • ihm vor Abschluss des Mietvertrags nicht offenbart worden war, dass die gemieteten Räume über Jahre hinweg als Bordell genutzt worden waren.

Nach Ansicht des Senats bestand eine diesbezügliche Aufklärungspflicht nicht.

Vielmehr muss, wenn Informationen über die vorherige Nutzung der Räume für einen Mieter von Bedeutung sind, er selbst grundsätzlich aktiv werden, weil

  • vor Abschluss eines Mietvertrages, auch bei der Geschäftsraummiete, es beiden Vertragspartnern selbst obliegt, ihre Interessen wahrzunehmen,
  • so dass sie sich eigenständig die notwendigen Informationen für die Entscheidung beschaffen müssen, ob die Eingehung des Vertrages für sie vorteilhaft ist oder nicht.

Eine besondere vorvertragliche Aufklärungspflicht des Vermieters über die bisherige Nutzung der Räume könne ausnahmsweise allenfalls dann in Betracht kommen, so der Senat weiter, wenn der Mieter

  • selbst keine aussichtsreichen Möglichkeiten oder
  • aufgrund von mangelnden Anhaltspunkten oder
  • Unerfahrenheit keinen Anlass sehen müsse,

sich über die konkreten Umstände durch Nachfrage Klarheit zu verschaffen.