Tag Heizkosten

…. wann bei von Wohnungsvermietern verweigerter Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung Mieter eine geforderte Nachzahlung vorläufig verweigern dürfen.

Mit Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn in einem Wohnraummietvertrag

• gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen sowie
• hierauf bestimmte monatliche Vorauszahlung zu leisten hat und

der Vermieter bei der jährlichen Abrechnung eine Nachzahlung fordert, der Vermieter

• die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung,
• also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (in einem Mehrfamilienhaus)

trägt.

Danach sind Mieter, die beispielsweise bestreiten, dass die in einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten nicht

• richtig erfasst und/oder
• verteilt worden sind,

nicht verpflichtet Anhaltspunkte vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt.

Vielmehr muss im Streitfall

• der Vermieter die von ihm vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung darlegen und
• unter Beweis stellen,

so dass das Gericht

• die Zuverlässigkeit und Korrektheit beurteilen und
• die dazu vom Vermieter angebotenen Beweise erheben kann.

Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten in einem gemeinsam versorgten Mietobjekt können, so der Senat, Mieter

• auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer hinsichtlich der Heizkosten verlangen, um sich Klarheit zu verschaffen,
  • ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt,
  • ob deren Werte plausibel sind oder
  • ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen

und besteht für Mieter

• solange keine Verpflichtung zur Leistung der geforderten Nachzahlung,
• solange Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigern (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 07.02.2018).

…. beziffern und gegenüber dem Finanzamt geltend machen können.

Mit Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 – hat die 18. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin entschieden, dass Wohnungsmieter,

• die verpflichtet sind auf die von ihnen zu tragenden und periodisch abzurechnen Kosten für Heiz- und Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten,

Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung haben,

• die es ihnen ermöglicht, die durch § 35a Einkommensteuergesetz (EStG) eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.

Dazu muss, so die Kammer, der Vermieter allerdings weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG“ erteilen, noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen.

Vielmehr reicht es aus, wenn der Anteil des Mieters an den vom Vermieter für haushaltsnahe Dienstleistungen unbar gezahlten Aufwendungen aus der Jahresabrechnung hervorgeht,

• also die Nebenkostenabrechnung entsprechend gestaltet ist und
• die Kostenpositionen, die nicht ohnehin erkennbar in vollem Umfang als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigungsfähig sind und gegenüber den Finanzbehörden durch bloße Vorlage der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden können, wie „Hausreinigung“, „Gartenpflege”, “Hauswart”, „Aufzugwartung“, „Straßenreinigung“ usw., so aufgeschlüsselt sind,

dass der Mieter diejenigen, ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechneten Kosten abgrenzen und beziffern kann (Quelle: Pressemitteilung des Kammergerichts vom 18.10.2017).