Denn besteht für ein Gebäude, z.B. für ein Wohnhaus,
- eine Gebäudeversicherung,
tritt,
- wenn das mit dem Gebäude bebaute Grundstück veräußert wird,
gemäß § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit dem durch die Eintragung in das Grundbuch erfolgtem Eigentumserwerb des Käufers dieser
in das Versicherungsverhältnis ein,
- d.h. er ist ab diesem Zeitpunkt Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer,
- mit der anschließenden Kündigungsmöglichkeit des Versicherungsverhältnisses nach § 96 VVG.
Aber auch schon vorher,
- nämlich in der Zeit zwischen Gefahrübergang (§ 446 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und dem Eigentumserwerb durch seine Eintragung in das Grundbuch,
genießt der Käufer
- aus einem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag
Versicherungsschutz.
Da dem Käufer eines Grundstücks
- in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch
ein versicherbares – nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige – Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist ein mit dem Verkäufer bestehender Gebäudeversicherungsvertrag
- auch ohne ausdrückliche Regelung
grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.06.2009 – IV ZR 43/07 –).
Wissen sollte der Käufer jedoch auch:
Eine vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers gegenüber dem Käufer zu einer Versicherung der Kaufsache besteht grundsätzlich nicht.
Auch ist der Verkäufer
- – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen bzw.
- sofern er sich vertraglich nicht dazu verpflichtet hat –
nicht gehalten, eine
- im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages
bestehende Gebäudeversicherung
- aufrechtzuerhalten oder
- die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Versicherer zu verhindern bzw.
- im Falle einer Kündigung eine neue Versicherung abzuschließen.
Vielmehr darf der Verkäufer ein bestehendes Versicherungsverhältnis
- – vorbehaltlich anderer Abreden –
jederzeit beenden, auch wenn er damit
- den Übergang der Versicherung auf den Käufer nach § 95 VVG verhindert.
Ferner muss, wenn für das Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
- keine Gebäudeversicherung besteht oder
- eine solche Versicherung nach Vertragsschluss beendet worden ist,
der Verkäufer den Käufer nicht
darüber informieren.
Nur dann, wenn der Verkäufer
- vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages
erklärt,
- dass eine Gebäudeversicherung besteht und
- das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet wird,
trifft ihn in aller Regel
- die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten,
- deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründen kann.
Fazit:
Der Käufer eines bebauten Grundstücks muss,
- sollte hierzu nichts vereinbart sein,
den Verkäufer fragen,
- ob dieser eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und
- ob diese noch besteht.
Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen,
- dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert.
Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19 – hingewiesen.