Tag Jahresabrechnung

…. Jahresabrechnung erstellen muss.

Mit Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass

• es für die Frage, welcher Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche Abrechnung schuldet, allein darauf ankommt, in welcher Verwalteramtszeit der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) entstanden ist,
• die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung,
  • sofern ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, nach § 28 Abs. 3 WEG spätestens am 1. Januar des Folgejahres entsteht sowie
  • nach der Entstehung fortbesteht, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet bzw. sein Verwaltervertrag endet und nicht auf den neuen Verwalter übergeht und danach

die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG jeweils den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist bzw. war, so dass

• bei Ausscheiden eines Verwalters im Laufe eines Wirtschaftsjahres aus seinem Amt,

der ausgeschiedene Verwalter

• zwar für das laufende Wirtschaftsjahr, in dem sein Verwalteramt endete, keine Abrechnung (mehr) zu erstellen hat,
• aber – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr (noch) schuldet.

Übrigens:

• Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 Fall 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), weil ihm, sollte er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben haben, ein Einsichtsrecht zusteht, das auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege erfasst, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.
• Da die Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben gehört, kann der ausgeschiedene Verwalter für die noch von ihm zu erstellende Abrechnung keine zusätzliche Vergütung verlangen.
  Weigert er sich die Jahresabrechnung zu erstellen, macht er sich schadensersatzpflichtig wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung aus dem Verwaltervertrag nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 2 BGB.
• Offen gelassen hat der Senat, weil es in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall wegen des Ausscheidens des Verwalters im laufenden Wirtschaftsjahr nicht darauf ankam, die streitige Frage,
  • ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres (der 1. Januar des folgenden Kalenderjahres) entsteht und
  • folglich auch, ob bei einem Ausscheiden des Verwalters zum Jahreswechsel der ausgeschiedene oder der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat.

Eine Jahresgesamtabrechnung ist grundsätzlich in der Form einer

• einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung
• allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr

darzustellen.

• Zu erfassen und gegenüberzustellen sind nur die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben.

In die Gesamtabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen,

• die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat,

da nur bei einer solchen Handhabung von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden kann.

Gegliedert muss die Jahresabrechnung so

• vollständig,
• übersichtlich und
• verständlich

sein,

• dass die Eigentümer in der Lage sind, die Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmannes/Sachverständigen zu überprüfen, zu verstehen und nachzuvollziehen.

Sollpositionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz.

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss den Wohnungseigentümern es ermöglichen,

• die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und
• auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen,

wozu gehört, dass die Wohnungseigentümer nachvollziehen können,

• was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist,
• insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind und
• ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke als Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden.

Ferner hat die Jahresabrechnung neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch

• den Stand und
• die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten

auszuweisen.

Darauf und

• dass ansonsten eine Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und
• ein über eine solche Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung mehrheitlich gefasster Beschluss im Falle seiner Anfechtung für ungültig zu erklären ist,

hat das Landgericht (LG) Düsseldorf mit Urteil vom 21.12.2016 – 25 S 63/16 – hingewiesen.

Haben Wohnungseigentümer einen Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)), sind sie gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf des Verwalters dem Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

• Mit einer solchen Beschlussfassung entsteht die konkrete Beitragspflicht der Wohnungseigentümer.
• Eine weitere Zahlungspflicht entsteht durch den Beschluss über die Jahresabrechnung, soweit der in der Einzelabrechnung ausgewiesene Betrag die im Einzelwirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Sollvorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze, vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Der Anspruch auf Zahlung dieses sog. Haus- oder Wohngeldes steht jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.

• Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft;
  der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3).
• Der Verband, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 und 3 WEG), hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen.
• Nur gegenüber dem Verband besteht eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer.
• Der einzelne Wohnungseigentümer ist zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen nicht befugt.

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein

• nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre (beispielsweise von Strom oder Wasser wegen Hausgeldzahlungsrückstände anderer Wohnungseigentümer) einen Schaden und beruht dies auf der

• schuldhaft unterbliebenen oder
• verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche,

kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 – zu der unterbliebenen Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses; zur dogmatischen Begründung siehe BGH, Beschluss vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).

In der Regel wird es zu einer Versorgungssperre allerdings nicht kommen.

Entsteht infolge von Zahlungsausfällen eine Deckungslücke in einer Höhe, dass eine Versorgungssperre droht, muss der Verwalter nämlich dafür sorgen, dass

• eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und
• auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet wird,

um die Deckungslücke zu schließen (sog. Sonderumlage).

• Ist kein Verwalter bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grundlage seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 – hingewiesen.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung

• hat dem Mieter gegenüber die Vorauszahlungen für Betriebskosten grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abzurechnen,
• wenn der Beschluss nach § 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird, von den Wohnungseigentümern noch nicht gefasst wurde.

Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat,

• wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist,

kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung gegen den Mieter geltend machen.

• Eine hiervon abweichende Vereinbarung (im Mietvertrag) ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Das hat der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 – entschieden.

Will der Vermieter einer Eigentumswohnung, der nach Ablauf der Jahresfrist eine Nachforderung gegen den Mieter geltend macht,

• sich erfolgreich darauf berufen, dass er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe,
• genügt es danach nicht, vorzutragen, dass die WEG-Abrechnung von der Hausverwaltung verspätet erstellt worden ist.

Vielmehr muss der Wohnungseigentümer konkret darlegen, was er selbst veranlasst hat, nachdem für ihn erkennbar wurde,

• dass die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigt, nicht rechtzeitig vorliegen würde oder
• die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignet (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 25.01.2017 – Nr. 11/17 –).