Tag Nachforschungen

Was man wissen und beachten sollte, wenn man zur Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie

…. ein Bankdarlehen aufnimmt.

Ob der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht oder überhöht ist sollte der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen.

Banken, die einen Immobilienkauf finanzieren, sind nämlich weder verpflichtet Darlehensnehmer

  • auf einen für sie unwirtschaftlichen Kauf,

noch

  • auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis

hinzuweisen und zwar unabhängig davon,

  • ob die Bank dazu über Erkenntnisse verfügt.

Eine Aufklärungspflicht

  • über eine Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises

unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hat die Bank ausnahmsweise lediglich dann, wenn

  • eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt,
  • dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss,

was anzunehmen ist, wenn

Offenbaren muss ein Kreditinstitut allerdings nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung, was grundsätzlich

  • positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt

erfordert.

  • Dazu, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen oder den – exakten oder überschlägigen – Ertragswerts einer Immobilie zu ermitteln, ist die Bank nicht verpflichtet.

Ausnahmsweise der positiven Kenntnis gleich steht

  • die bloße Erkennbarkeit einer sittenwidrigen Überteuerung eines Immobilienkaufs

allerdings dann, wenn

  • sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste.

Übrigens:
Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen.
Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet die finanzierende Bank nicht (BGH, Urteil vom 08.01.2019 – XI ZR 535/17 –).

Wann kann die Unterlassung einer nicht erweislich wahren Tatsachenbehauptung verlangt werden und wann nicht?

Tatsachenbehauptungen die wahr sind müssen in der Regel hingenommen werden (vgl. hierzu Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluss vom 29.06.2016 – 1 BvR 3487/14 – sowie zur Abgrenzung wann eine Tatsachenbehauptung und wann ein Werturteil vorliegt BVerfG, Beschluss vom 29.06.2016 – 1 BvR 2732/16 –).

Nicht dagegen hingenommen werden müssen in der Regel

  • bewusst unwahre oder
  • erwiesenermaßen falsche

Tatsachenbehauptungen, weil es

  • für deren Verbreitung in der Regel keinen Rechtfertigungsgrund gibt und
  • deshalb die Meinungsfreiheit bei der Äußerung grundsätzlich hinter das Persönlichkeitsrecht zurücktritt.

Bei Tatsachenbehauptungen, die

  • weder erweislich wahr
  • noch erwiesenermaßen unwahr sind,

bei denen der Verbreiter die Wahrheit seiner Behauptung also nur nicht beweisen kann (sog. non liquet),

  • ist eine Abwägungsentscheidung zwischen Meinungsfreiheit und allgemeinem Persönlichkeitsrecht zu treffen.

Für diesen Fall der Verbreitung von Tatsachenbehauptungen,

  • deren Wahrheitsgehalt nicht festgestellt werden kann,

kann

  • trotz der über § 823 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in das zivilrechtliche Äußerungsrecht übertragbaren Beweisregel des § 186 Strafgesetzbuch (StGB), die dem Verbreiter die Beweislast für die Wahrheit der das Persönlichkeitsrecht eines anderen beeinträchtigenden Tatsachenbehauptung auferlegt,

das Grundrecht der Meinungsfreiheit einem generellen Vorrang des Persönlichkeitsrechts entgegenstehen.

Jedenfalls in Fällen,

  • in denen es um eine die Öffentlichkeit wesentlich berührende Angelegenheit geht,

kann auch eine möglicherweise unwahre Behauptung denjenigen, die sie aufstellen oder verbreiten,

  • so lange nicht untersagt werden, wie sie im Vorfeld hinreichend sorgfältige Recherchen über den Wahrheitsgehalt angestellt haben.

Je schwerwiegender die aufgestellte Behauptung in das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen eingreift, desto höher sind die Anforderungen an die Erfüllung der Sorgfaltspflicht, wobei

  • sich der Umfang der Sorgfaltspflichten nach dem jeweiligen Einzelfall richtet und
  • den Aufklärungsmöglichkeiten der Äußernden und
  • für Äußerungen der Presse strenger ist als für Äußerungen von Privatpersonen (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 25.06.2009 – 1 BvR 134/03 – und vom 23.02.2000 – 1 BvR 456/95 –).

Im Fall äußerungsrechtlicher Unterlassungsbegehren kann die Wahrheitspflicht zudem über die Verpflichtung hinausgehen, alle Nachforschungsmöglichkeiten auszuschöpfen.

Wird offenbar, dass die Wahrheit einer persönlichkeitsverletzenden Behauptung sich nicht erweisen lässt, ist es zuzumuten,

  • auch nach Abschluss umfassender Recherchen kenntlich zu machen,
  • wenn verbreitete Behauptungen durch das Ergebnis eigener Nachforschungen nicht gedeckt sind oder kontrovers beurteilt werden.

Darauf hat die 3. Kammer des Ersten Senats des BVerfG mit Beschluss vom 28.06.2016 – 1 BvR 3388/14 – hingewiesen.