Tag Pflichten

…. mit Beschlussfassungen nach § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums in der Eigentümerversammlung treffen.

Führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 5 WEG) hat er, wenn von den Wohnungseigentümern 

• ein Beschluss gefasst (Positivbeschluss) oder
• ein Beschlussantrag abgelehnt (Negativbeschluss) 

wird, 

• nach Feststellung der Zahl gültiger Ja- und Nein-Stimmen sowie 
• Prüfung der Gültigkeit der abgegebenen Stimmen als auch 
• der rechtlichen Beurteilung des Abstimmungsergebnisses 

das Ergebnis der Abstimmung

• festzustellen und 
• bekanntzugeben.

Bei dieser Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses handelt es sich im Regelfall 

• um eine Voraussetzung 

für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.

Denn darauf von einem bestimmten Beschlussergebnis als maßgebend ausgehen zu können, sind die Wohnungseigentümer,

• nachdem gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen nur innerhalb der kurzen Frist von einem Monat seit der Beschlußfassung möglich ist,

angewiesen.

Lässt der Verwalter die Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG über 

• bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums 

abstimmen,

• wofür die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreicht, 

wenn zugleich die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegt,  

• die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, 

muss in Vorbereitung einer solchen Beschlussfassung der Verwalter prüfen, 

• ob und ggf. welche einzelnen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen,

und er muss 

• die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und 
• ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen, nämlich, dass 
  • ein mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, zwar nicht nichtig ist, aber in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden kann.

Diese auf das Zustimmungserfordernis bezogene Prüfung 

• ist von den Pflichten eines Verwalters umfasst 

und die Erteilung von Hinweisen dieser Art in der Eigentümerversammlung, die notwendigerweise auch rechtliche Erwägungen enthalten, 

• gehört zu dem Kerngeschäft eines Berufsverwalters und 
• stellt eine nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) erlaubte Rechtsdienstleistung dar.

Ein Verwalter, der 

• die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis aufklärt oder 
• seine Pflichten im Zusammenhang mit der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses verletzt,

handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) pflichtwidrig und kann wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag, 

• der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet, 

schadensersatzpflichtig sein, wobei

• er einen Rechtsirrtum allerdings nur bei offenkundig falscher Einschätzung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat und
• es ihm zudem auch offen steht, in der Eigentümerversammlung auf aus seiner Sicht verbleibende Rechtsunsicherheiten hinzuweisen. 

Ist der Verwalter 

• nach sorgfältiger Prüfung der Zustimmungserfordernisse 

zu einem nicht offenkundig falschen Ergebnis gelangt, kann es ihm somit 

• nicht angelastet 

werden, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren keinen Bestand hat.

Auch kann der Verwalter, der 

• die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informiert und 
• ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hingewiesen 

hat, ein positives Beschlussergebnis verkünden, wenn

• seiner Auffassung nach die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer zwar fehlt, aber 

die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist.

Stattdessen kann der Verwalter, 

• der der Auffassung ist, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt,

aber auch eine ihn verpflichtende Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen, 

• ob sie ihn in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden oder 
• ob sie wegen des nunmehr manifesten Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. 

Übrigens:
Von den Kosten einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG sind diejenigen Wohnungseigentümer befreit, 

• die der Maßnahme nicht zugestimmt haben (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG) und 
• zwar auch dann, wenn der Genehmigungsbeschluss bestandskräftig geworden ist.

Dagegen müssen die Kosten 

• einer gemäß § 22 Abs. 2 WEG beschlossenen Modernisierungsmaßnahme 

grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern, 

• ohne Rücksicht auf ihr Stimmverhalten, 

getragen werden (§ 16 Abs. 2 WEG).

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19 – hingewiesen.

…. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wissen sollten.

Der Verwalter ist

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen,

aber,

• wegen der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und
• ihrer vorrangigen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung,

weder berechtigt, noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung,

• die weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG),
• noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG),

ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht,

• den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren,
• die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und
• sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter

• zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und die Wohnungseigentümer auf

• mögliche Gewährleistungsansprüche und
• eine drohende Verjährung dieser Ansprüche

hinzuweisen.

• Einen daraufhin von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen;
• bleibt er untätig oder setzt er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigentümer ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten.

Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es ferner,

• Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen,
• wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob – unter Berücksichtigung von hierbei für ihn erkennbaren Mängeln –
  • bestimmte Leistungen erbracht sowie
  • Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind

und falls für ihn erkennbar ist, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben sind,

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung zu veranlassen.

Für erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen gilt nichts anderes. Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben.

• Teilt der Unternehmer mit, einen Mangel beseitigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.
• Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Unternehmers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten ist er schadensersatzpflichtig, wenn

• der Pflichtenverstoß für einen bei einem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretenen Schaden kausal war,
  • wofür bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung besteht

und

• der Verwalter diese tatsächliche Vermutung nicht erschüttern oder nicht beweisen kann, dass er den Verstoß gegen seine Verwalterpflichten nicht zu vertreten hatte (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18 –).

…. wissen sollten.

Wird vermieteter Wohnraum

• nach der (Besitz)Überlassung (zum Gebrauch) an den Mieter

von dem Vermieter an einen Dritten veräußert,

• kommt es also, nachdem der Vermieter dem Mieter den ungestörten (Mit-)Besitz verschafft hat, damit dieser die Mietsache, insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann,
• zu einem Wechsel des Eigentums an der Mietsache,

tritt gemäß § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Erwerber und neue Eigentümer anstelle des Vermieters in die

• sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden

Rechte und Pflichten ein.

Die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB,

• die gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf gewerblich genutzte Mieträume entsprechend anwendbar ist,

will den Mieter davor schützen, aufgrund einer Änderung der dinglichen Berechtigung

• an dem Objekt, das Gegenstand des Mietvertrages ist,

sein

• aus dem Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter abgeleitetes

Besitzrecht zu verlieren.

• Die ihm durch den Mietvertrag von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben.

Um diesen Zweck zu erreichen, sieht die Vorschrift als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vor, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter

• ein neues Mietverhältnis

entsteht, allerdings

• mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 04.09.2019 – XII ZR 52/18 –).

…. zwar möglich, aber nicht immer ist eine fristlose Kündigung auch gerechtfertigt.

Mit Urteil vom 04.09.2019 – 3 Ca 642/19 – hat das Arbeitsgericht (ArbG) Siegburg in einem Fall, in dem einer als Altenpflegefachkraft – noch in der Probezeit befindlichen – Beschäftigten,

• weil sie ihre erkrankten und betreuungsbedürftigen Kinder zeitweise mit zur Arbeit genommen hatte,

von ihrem Arbeitgeber gemäß § 626 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) fristlos gekündigt worden war, entschieden, dass

• wegen des Verstoßes der Arbeitnehmerin gegen das Verbot, Kinder mit zur Arbeit zu nehmen,

nur eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, so dass das Arbeitsverhältnis

• nicht sofort, sondern

erst mit Ablauf der zweiwöchigen Kündigungsfrist in der Probezeit endete (vgl. § 622 Abs. 3 BGB).

Trotz des Umstandes, dass das Verhalten der Arbeitnehmerin

• sowohl aus versicherungsrechtlichen Gründen
• als auch wegen der bestehenden Ansteckungsgefahr für die älteren Patienten

problematisch und eine Pflichtverletzung war, sah das ArbG hierin keinen für eine sofortige Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausreichenden wichtigen Grund (Quelle: Pressemitteilung des ArbG Siegburg).

…. der Hotelbetreiber bei einem Sturz eines Hotelgastes aus einem Hochbett haftet.

Mit Urteil vom 24.04.2019 – 19 C 7391/18 – hat das Amtsgericht (AG) Nürnberg entschieden, dass, wenn ein Hotelzimmer mit einem Hochbett bzw. Etagenbett ausgestattet ist,

• an dem Hochbett bzw. dem oberen Etagenbett eine Absturzsicherung angebracht sein muss,

dass diese Absturzsicherung,

• sich mit Ausnahme eines 30 bis 40 Zentimeter breiten Einstiegsbereichs,
• in einer Höhe von mindestens 16 Zentimetern über der Oberkante der Matratze über die gesamte Länge des Bettes erstrecken muss

und dass, falls die Absturzsicherung dem nicht genügt,

• bei einem Sturz eines Hotelgastes aus dem Bett, der Beweis des ersten Anscheins dafür spricht, dass der Sturz in Folge der nicht ausreichenden Sicherung zustande gekommen ist.

Begründet hat das AG dies damit, dass

• im Rahmen eines Beherbergungsvertrages als Mindeststandard eine ausreichende Sicherheit nach dem jeweils gültigen und aktuellen Stand der Technik zu gewährleisten sei

und für Etagenbetten die DIN EN 747-1 „Anforderungen an die Sicherheit, Festigkeit und Dauerhaltbarkeit von Etagenbetten und Hochbetten für den Wohnbereich“ regele, dass

• als Absturzsicherung bei einem Hochbett oder einem Etagenbett das obere Bett mit einem Zaun, Gitter oder Geländer ausgestattet sein,
• diese Absturzsicherung mindestens 16 cm über die Oberkante der Matratze hinausragen und
• der Zugang zum Bett, der dem einfachen Einstieg und zudem das Hinausfallen vermeiden soll, zwischen 30 cm und 40 cm breit sein muss.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall, in dem ein 13-jähriger Junge,

• der zusammen mit seiner Mutter und deren Lebensgefährten in einem Familienzimmer eines Hotels übernachtet,

in dem dortigen Hochbett,

• das lediglich in der Mitte über eine nur wenige Zentimeter die Mindesthöhe von 16 cm einhaltende Absturzsicherung verfügte,

geschlafen hatte, nachts aus dem Bett gefallen war und sich dabei verletzt hatte, hat das AG den Betreiber des Hotels

• wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Beherbergungsvertrag

zum Schadensersatz sowie zur Zahlung von Schmerzensgeld verurteilt (Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts (OLG) Nürnberg).

…. wann haftet bei einem Unfall der Ein- oder Anfahrende nach § 10 Straßenverkehrs-Ordnung (StVO)?

Wer

• aus einem Grundstück,
• aus einer Fußgängerzone (Zeichen 242.1 und 242.2 der Anlage 2 zu § 41 Abs. 1 StVO),
• aus einem verkehrsberuhigten Bereich (Zeichen 325.1 und 325.2 der Anlage 3 zu § 42 Abs. 2 StVO)

oder auf die Fahrbahn

• von anderen Straßenteilen oder
• über einen abgesenkten Bordstein hinweg

einfahren oder

• vom Fahrbahnrand,

anfahren will, muss gemäß § 10 Satz 1 und Satz 2 StVO

• sich so verhalten, dass eine Gefährdung anderer Verkehrsteilnehmer ausgeschlossen ist,
• sich erforderlichenfalls einweisen lassen und
• die Absicht einzufahren oder anzufahren, unter Benutzung der Fahrtrichtungsanzeiger, rechtzeitig und deutlich ankündigen.

Das bedeutet:

• Einfahrende müssen sich vergewissern, dass die Fahrbahn für sie im Rahmen der gebotenen Sicherheitsabstände (§ 4 StVO) frei ist und dass sie niemanden übermäßig behindern.
• Bei Sichthindernissen sind sie verpflichtet, sich ganz langsam und vorsichtig so weit in die Straße hineinzutasten, bis sie freie Sicht auf den bevorrechtigten Verkehr haben.
• Weiterfahren darf ein Einfahrender nur, wenn er übersehen kann, dass er den Vorfahrtsberechtigten weder gefährdet noch behindert.
• Kann ein Einfahrender das nicht übersehen, weil die Straßenstelle unübersichtlich ist, so hat er sich vorsichtig in die Fahrbahn hineinzutasten, bis er die Übersicht hat.
  Dazu kann es geboten sein, lediglich zentimeterweise – nicht etwa mit Schrittgeschwindigkeit von 5 bis 7 km/h – mit der Möglichkeit zum sofortigen Anhalten bis zum Übersichtspunkt vorzurollen, wobei
  • dieser Vorgang erforderlichenfalls mehrfach zu wiederholen ist und
  • nicht einfach bis zum Übersichtspunkt ohne Unterbrechung vorgerollt werden darf.

Durch das Erfordernis des Vortastens soll

• einerseits erreicht werden, dass der bevorrechtigte Verkehr genügend Zeit hat, sich auf das hineintastende Fahrzeug einzurichten,
• andererseits, dass der Wartepflichtige nahezu ohne Anhalteweg anhalten kann, wenn er einen bevorrechtigten Verkehrsteilnehmer wahrnimmt.

Übrigens:
Diese gesteigerten Pflichten eines beispielsweise aus einem Grundstück auf die Straße einfahrenden Fahrzeugführers gelten gegenüber einem auf der Straße fahrenden Kraftfahrer auch dann,

• wenn dieser unter Verstoß gegen das Rechtsfahrgebot die linke Straßenseite benutzt.

Ereignet sich während des Einfahrens und noch vor dessen Abschluss,

• d.h. in unmittelbarem zeitlichen und räumlichen Zusammenhang mit dem Einfahrvorgang,

ein Unfall, dann spricht gegen den Einfahrenden ein Anscheinsbeweis,

• d.h. er haftet voll,

es sei denn, dem Fahrer des anderen (bereits) auf der Straße fahrenden und damit vorfahrtsberechtigten Fahrzeugs ist im Einzelfall (ebenfalls) deswegen ein Sorgfaltsverstoß anzulasten,

• weil er unaufmerksam oder mit überhöhter Geschwindigkeit gefahren ist (so Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken, Urteil vom 03.08.2017 – 4 U 156/16 –).

…. gerechtfertigt sein kann.

Mit Urteil vom 25.08.2017 – 3 Ca 1305/17 – hat die 3. Kammer des Arbeitsgerichts (ArbG) Siegburg darauf hingewiesen, dass, wenn Arbeitnehmer

• nach Abmahnung ihre arbeitsvertraglichen Pflichten nicht mit der geschuldeten Qualität oder Quantität erfüllen,
• sie also nicht tun, was sie können und nicht so gut, wie sie können,

ihnen verhaltensbedingt gekündigt werden kann.

Allerdings muss,

• wenn die Kündigung in einem solchen Fall vor dem Arbeitsgericht Bestand haben soll,

der Arbeitgeber darlegen,

• die Leistungen des Arbeitnehmers über einen repräsentativen Zeitraum in Relation zu vergleichbaren Arbeitnehmern,
• dass bei dem Gekündigten eine die Durchschnittsleistung erheblich unterschreitende Leistung vorliegt und
• warum – aufgrund welcher Umstände – darin eine vorwerfbare Pflichtverletzung liegt (Quelle: Presseservice des Ministeriums der Justiz des Landes Nordrhein-Westfalen vom 14.09.2017).

Einem Mieter, der die Wohnung trotz mehrfacher Abmahnung verwahrlosen lässt kann vom Vermieter außerordentlich gekündigt werden.

Darauf hat das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 – 7 S 7084/16 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte der Mieter die gemietete Wohnung

• nicht nur stark verschmutzen lassen und lediglich mit einem in der Küche befindlichen Radiator beheizt,
• sondern auch mit Müll und Gegenständen so vollgestellt, dass u. a. ein Raum gar nicht betreten werden konnte und das Bad als solches ebenfalls nicht mehr benutzbar war.

Aufgrund dessen sah das LG eine erhebliche Gefährdung der Mietsache als gegeben und den Vermieter,

• weil er den Mieter zuvor erfolglos mehrfach abgemahnt hatte und es ihm angesichts des Zustandes der Wohnung nicht zumutbar war, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten,

zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verletzung der mietvertraglichen Pflichten des Mieters als berechtigt an (Quelle: Pressemitteilung des LG Nürnberg-Fürth vom 09.03.2017 – 6/17 –).