Tag Renovierungsarbeiten

Was Wohnungsmieter und -vermieter wissen sollten, wenn nach einem Hausbrand darüber gestritten wird, wer die Kosten

…. für die anderweitige Unterbringung der Mieter während der erforderlichen Renovierungsarbeiten zu tragen hat.

Mit Urteil vom 16.11.2019 – 414 C 22911/18 – hat das Amtsgericht (AG) München in einem Fall, in dem bei der Bekämpfung eines,

  • aus unbekannter Ursache in einem Mietshaus ausgebrochenen,

Brandes, das zur Brandbekämpfung eingesetzte Löschwasser eine vermietete Wohnung unbewohnbar gemacht hatte und die Mieter dieser Wohnung,

  • die bis zur Wiederinstandsetzung der Wohnung durch den Vermieter in ein Hotel gezogen waren,

die hierfür aufgewendeten Kosten vom Vermieter ersetzt haben wollten, entschieden, dass Mieter Ersatz für Brandfolgekosten,

  • wie die anderweitige Unterbringung während der nach einem Hausbrand erforderlichen Renovierungsarbeiten,

dann nicht geltend machen können, wenn

  • der Vermieter am Brand keine Schuld trägt.

Dass ein Vermieter,

  • der an dem Brand unschuldig ist,

den Mietern ihre Aufwendungen für eine Ersatzunterkunft nicht nach § 555a Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in angemessenem Umfang zu ersetzen hat, hat das AG damit begründet, dass die Mieter diese Aufwendungen machen mussten,

  • infolge des Brandes und
  • nicht infolge einer Erhaltungsmaßnahme,
    • da ohne den Brand die Erhaltungsmaßnahme nicht vorgenommen worden wäre,

die Aufwendungen für die Ersatzunterkunft somit adäquat kausal zurückzuführen sind

  • auf den Wohnungsbrand und
  • nicht auf die zeitlich danach vorgenommene Erhaltungsmaßnahme

und Vermieter für einen nach Abschluss des Mietvertrages auftretenden Mangel nach § 536a Abs. 1 BGB nur haften,

  • wenn entweder der Mangel wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, entstanden ist
  • oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (Quelle: Pressemitteilung des AG München).

Demzufolge können Mieter – in einem Fall wie dem obigen, bei dem der Vermieter an dem Brand unschuldig und mit der Beseitigung der Brandfolgen nicht in Verzug ist – nur die Mietzahlungen bis zum Wiederbezug aussetzen.

Mieter, die ihre Mietwohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen haben, müssen am Ende der Mietzeit

…. auch dann keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn

  • sie sich durch zweiseitige Vereinbarung mit dem Vormieter zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet haben

und

  • ihnen vom Vermieter im Formularmietvertrag, ohne angemessenen Ausgleich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt ist.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 – entschieden.

Danach bleiben die Grundsätze, dass eine formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen

  • im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält und

unwirksam ist,

auch dann anwendbar, wenn

  • der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat.

Denn, so der Senat, eine derartige Vereinbarung

  • ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt,
  • vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen und
  • somit den Vermieter auch nicht so zu stellen als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 22.08.2018).

Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, sie sollten sich nicht darauf einlassen, dass Vormieter,

  • die am Ende ihrer Mietzeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind,

mit den Nachmietern vereinbaren, dass diese die Renovierungsarbeiten übernehmen.