Tag Schönheitsreparaturen

Was sowohl Mieter, die die Mietwohnung vertragsgemäß unrenoviert übernommen haben, als auch deren Vermieter, wissen sollten

Mit Urteilen vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in zwei Verfahren, in denen den Mietern jeweils eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen worden, die Übertagung der Schönheitsreparaturen auf sie in den Formularmietverträgen, 

  • mangels Zahlung eines angemessenen finanziellen Ausgleichs durch den Vermieter, 

unwirksam und somit an die Stelle 

  • der unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln 

die 

  • gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters 

getreten war (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – und vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 –), entschieden, dass die Mieter,

  • wenn (nach längerer Zeit) eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist,

vom Vermieter die Durchführung einer Renovierung bzw. von Schönheitsreparaturen verlangen können, sie sich allerdings dann 

  • an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) beteiligen müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass der Vermieter, 

  • nach der ihn treffenden Erhaltungspflicht,

(erst) bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes (und dann nur) den (vertragsgemäßen) Anfangszustand,

  • also den Zustand der Wohnung 

wiederherstellen muss, 

  • der bei Besichtigung und Anmietung durch den Mieter bestanden hat,

eine solche Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel aber weder praktikabel, noch wirtschaftlich sinnvoll, sondern allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen, 

  • durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt,

im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien sowie sach- und interessengerecht erscheint und der Mieter,

  • nachdem hierbei auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden,

nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält,

  • der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) 

es gebietet, die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Damit kann in einem solchen Fall der Vermieter, 

  • wenn der Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangt, 

die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden und

der Mieter, 

  • wenn der Vermieter mit der Durchführung der geforderten Renovierung in Verzug geraten ist, 

Zahlung eines Kostenvorschusses nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nur unter Berücksichtigung einer angemessenen Kostenbeteiligung fordern (Quelle: Pressemitteilung des BGH).    

Mein Rat zur Vermeidung von Problemen:
In solchen Fällen vor einem Renovierungsverlangen miteinander reden und regeln, was gemacht werden soll, wieviel es kostet und wer wieviel davon zahlt. 

Mieter, die ihre Mietwohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen haben, müssen am Ende der Mietzeit

…. auch dann keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn

  • sie sich durch zweiseitige Vereinbarung mit dem Vormieter zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet haben

und

  • ihnen vom Vermieter im Formularmietvertrag, ohne angemessenen Ausgleich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt ist.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 – entschieden.

Danach bleiben die Grundsätze, dass eine formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen

  • im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält und

unwirksam ist,

auch dann anwendbar, wenn

  • der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat.

Denn, so der Senat, eine derartige Vereinbarung

  • ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt,
  • vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen und
  • somit den Vermieter auch nicht so zu stellen als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 22.08.2018).

Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, sie sollten sich nicht darauf einlassen, dass Vormieter,

  • die am Ende ihrer Mietzeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind,

mit den Nachmietern vereinbaren, dass diese die Renovierungsarbeiten übernehmen.

Was Wohnungsvermieter und Mieter über die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wissen sollten

Das Amtsgericht (AG) Köln hat mit Urteil vom 28.10.2015 – 220 C 85/15 – entschieden, dass Formularklauseln in einem Wohnungsmietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam sind, wenn sie vorsehen,

  • dass der Mieter während der laufenden Mietzeit bei tatsächlichem Renovierungsbedarf nach einem bestimmten vorgegebenen Fristenplan Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen hat, er berechtigt ist, die Arbeiten selbst zu erledigen, dies allerdings auf fachhandwerklichem Niveau tun muss und
  • dass bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgegeben werden muss, da der Mieter sie bei Einzug renoviert erhalten hat.

Dass die Klausel, nach der während der laufenden Vertragsdauer Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, Mieter unangemessen benachteiligt, hat das AG damit begründet, dass

  • durch das Verlangen eigene Arbeiten „auf fachhandwerklichem Niveau“ durchzuführen, Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen können, wenn sie selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen, was sie in der Regel dazu zwingen würde, Fachkräfte einzuschalten und
  • dadurch das Recht der Mieter, die Arbeiten selbst fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, eingeschränkt wird (vgl. hierzu auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09 –).

Durch die Endrenovierungsklausel, so das AG weiter, wird der Mieter deswegen unangemessen benachteiligt, weil die Renovierung verlangt wird, unabhängig

Sind Formularklauseln in einem Mietvertrag, mit denen die Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden sind, unwirksam, hat dies zur Folge, dass der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist.
Die Pflicht die vermietete Wohnung instand zu halten obliegt dann gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter.