Was Wohnungseigentümer wissen sollten, wenn einer von ihnen zur Veräußerung des Wohnungseigentums verurteilt worden ist

Wer eine Eigentumswohnung von einem früheren Eigentümer erworben hat,

  • der, nachdem er sich einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hatte, gemäß § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) zur Veräußerung des Wohnungseigentums verurteilt worden war,

verletzt seine Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG,

  • wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet,
  • sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt,

weil

  • nach § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer u.a. verpflichtet ist, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst und
  • durch ein Urteil, mit dem einem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden und das für Sonderrechtsnachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch bindend ist, feststeht, dass sein Verbleib in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar ist.

Ein in diesem Sinne nachteilig betroffener Wohnungseigentümer kann in einem solchen Fall nach § 15 Abs. 3 WEG von dem neuen Eigentümer die Unterlassung oder Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen,

  • also dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht,
  • da, wenn der pflichtwidrige Gebrauch nur durch aktives Eingreifen verhindern werden kann, der zur Unterlassung Verpflichtete das erforderliche positive Tun schuldet.

Von der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dieser Anspruch im eigenen Namen verfolgt werden, wenn

  • sie die Geltendmachung der entsprechenden Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 221/15 – hingewiesen.