Tag Verbrauch

…. wann bei von Wohnungsvermietern verweigerter Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung Mieter eine geforderte Nachzahlung vorläufig verweigern dürfen.

Mit Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn in einem Wohnraummietvertrag

• gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen sowie
• hierauf bestimmte monatliche Vorauszahlung zu leisten hat und

der Vermieter bei der jährlichen Abrechnung eine Nachzahlung fordert, der Vermieter

• die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung,
• also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (in einem Mehrfamilienhaus)

trägt.

Danach sind Mieter, die beispielsweise bestreiten, dass die in einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten nicht

• richtig erfasst und/oder
• verteilt worden sind,

nicht verpflichtet Anhaltspunkte vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt.

Vielmehr muss im Streitfall

• der Vermieter die von ihm vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung darlegen und
• unter Beweis stellen,

so dass das Gericht

• die Zuverlässigkeit und Korrektheit beurteilen und
• die dazu vom Vermieter angebotenen Beweise erheben kann.

Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten in einem gemeinsam versorgten Mietobjekt können, so der Senat, Mieter

• auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer hinsichtlich der Heizkosten verlangen, um sich Klarheit zu verschaffen,
  • ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt,
  • ob deren Werte plausibel sind oder
  • ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen

und besteht für Mieter

• solange keine Verpflichtung zur Leistung der geforderten Nachzahlung,
• solange Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigern (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 07.02.2018).

Mit Urteil vom 15.07.2016 – 46 C 144/16 – hat das Amtsgericht (AG) Hamburg darauf hingewiesen, dass auf Vorfälle,

• wie beispielsweise eine (wiederholte) erhebliche Störung des Hausfriedens,
• die zur außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen,

eine Kündigung dann nicht mehr gestützt werden kann,

• wenn diese Vorfälle bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren.

Begründet hat das AG dies damit, dass, wenn ein Fehlverhalten durch eine Abmahnung geahndet wurde,

• es dadurch verbraucht ist und deswegen

nicht mehr für eine weitere Sanktion herangezogen werden kann.

Demzufolge muss ein Vermieter sich gegebenenfalls bei einem an den Tag gelegten erheblichen Fehlverhalten des Mieters entscheiden,

• ob er das Mietverhältnis beenden oder
• ob er durch eine Abmahnung dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben will, sich in Zukunft zu ändern (Quelle: Pressemitteilung des DAV MietR vom 10.10.2017 – Nr. 25/2017 –).

Weicht der Kraftstoffverbrauch eines gekauften Neufahrzeugs

• von den Herstellerangaben bzw. den im Verkaufsprospekt angegebenen (kombinierten) Verbrauchswerten
• um 10 % oder mehr ab,

liegt ein erheblicher Fahrzeugmangel vor (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 08.05.2007 – VIII ZR 19/05 – und Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Urteil vom 07.02.2013 – I-28 U 94/12 –)

• der den Käufer gemäß §§ 433, 434, 437 Nr. 2, 440, 323 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechtigt vom Kaufvertrag zurückzutreten und vom Verkäufer gemäß § 346 Abs. 1 BGB die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeugs zu fordern,
• wenn der Verkäufer zuvor auf Verlangen des Käufers erfolglos versucht hat, den Verbrauch zu senken.

Wissen muss man allerdings, dass,

• wenn laut Hinweis im Verkaufsprospekt die angegebenen Kraftstoffverbrauchswerte nach der Richtlinie 80/1268/EWG ermittelt worden sind,

es nach dieser Richtlinie möglich ist, den Kraftstoffverbrauch auf einem Fahrleistungsprüfstand zu messen,

• sowohl dadurch, dass der Prüfstand eingestellt wird auf die Rollwiderstandswerte des konkreten Fahrzeugs,
• als auch dadurch, dass unabhängig von den Rollwiderstandswerten des konkreten Fahrzeugs, die Bremse des Prüfstandes nach bestimmten vorgegebenen Tabellenwerten eingestellt wird.

Da beide Verfahren nach der Richtlinie 80/1268/EWG zugelassen sind und die Richtlinie keinem dieser Verfahren den Vorzug gibt, kann demzufolge ein Fahrzeugkäufer auch nur erwarten, dass die im Prospekt angegebenen Verbrauchswerte, nach der einen oder der anderen Methode ermittelt, eingehalten werden.

Das bedeutet, ein erheblicher Fahrzeugmangel liegt nicht schon dann vor,

• wenn bei Einstellung des Fahrleistungsprüfstandes auf den tatsächlichen Rollwiderstand des konkreten Fahrzeugs, der so gemessene Verbrauchswert die Prospektangaben um 10% oder mehr übersteigt,
• sondern nur, wenn sich auch bei der Ermittlung des Verbrauchswertes nach der anderen in der Richtlinie erlaubten Prüfungsmethode ein die Prospektangaben übersteigender Spritverbrauch von 10 % oder mehr ergibt.

Darauf hat der 2. Zivilsenat des OLG Hamm mit Urteil vom 08.06.2015 – 2 U 163/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem von dem Käufer eines Neuwagens die Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen überhöhten Kraftstoffverbrauchs des Fahrzeugs verlangt worden war, die Klage abgewiesen, weil eine Überprüfung durch einen Sachverständigen ergeben hatte, dass zwar bei einer der beiden, nach der Richtlinie 80/1268/EWG möglichen Verbrauchsermittlungen, die Verbrauchswerte um mehr als 12%     über den Prospektangaben lagen, bei der anderen der Mehrverbrauch aber bei allen Einsatzvarianten (innerorts, außerorts und kombiniert) unter den Prospektwerten lag, die obergerichtliche Grenze des 10%-igen Mehrverbrauchs, bei der ein Mehrverbrauch einen erheblichen Fahrzeugmangel darstellt, damit nicht überschritten war und ein Mehrverbrauch von weniger als 10% lediglich eine unwesentliche Abweichung im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist, die kein Rücktrittsrecht begründet.

Hinweis:
Kann ein Käufer wegen einer nachgewiesenen Kraftstoffverbrauchsüberschreitung um10% oder mehr vom Kaufvertrag zurücktreten, muss er für die bisherige Fahrzeugnutzung dem Verkäufer eine Entschädigung leisten, deren Höhe bemessen wird nach folgender Formel: Kaufpreis x vom Käufer gefahrene Kilometer : durch geschätzte mutmaßliche Gesamtlaufleistung des Fahrzeugs (OLG Hamm, Urteil vom 07.02.2013 – I-28 U 94/12 –).

Ist in einem Mietvertrag für die Nebenkosten eine Pauschale vereinbart, kann der Vermieter grundsätzlich keine gesonderte Forderung geltend machen, wenn der Kaltwasserverbrauch des Mieters

• in einem Jahr deutlich höher ist als in den anderen Jahren oder
• deutlich höher ist als bei den übrigen Mietern.

Nur dann, wenn ein Mieter

• auf Kosten des Vermieters und nicht mehr gerechtfertigt durch eine übliche Nutzung das Kaltwasser über die Maßen in Anspruch nimmt und
• er hierbei schuldhaft gehandelt – beispielsweise den Vermieter über einen erkannten Defekt nicht unverzüglich informiert – hat,

steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Das hat das Amtsgerichts (AG) München mit Urteil vom 27.02.2015 – 411 C 17290/14 – in einem Fall entschieden, in dem der überhöhte Kaltwasserverbrauch eines Mieters auf einen defekten Spülkasten in der Toilette der Mietwohnung zurückzuführen war (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 27.05.2016 – 41/16 –).