Tag Vermietung

…. untersagt werden.

Mit Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem

• die Teilungserklärung eine Regelung enthielt, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet war,
• eine sog. Öffnungsklausel vorsah, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile geändert werden kann und
• die Wohnungseigentümer mit einer solchen Mehrheit eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend beschlossen hatten, dass
  • die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist,

festgestellt, dass der Beschluss,

• mangels Zustimmung aller Wohnungseigentümer

rechtswidrig ist und

• der Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers, der dem Beschluss nicht zugestimmt hatte, stattgegeben.

Eingriffe in eine, die zulässige Nutzung des als Sondereigentums vorgebende Zweckbestimmung,

• die bei Wohnzwecken, auch eine Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste umfasst,

können danach,

• nicht auf der Grundlage einer in der Teilungserklärung vorgesehenen sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss erfolgen,

sondern bedürfen der Zustimmung

• nicht nur der aktuell vermietenden, sondern

aller Wohnungseigentümer.

Dadurch sind, worauf der Senat ebenfalls hingewiesen hat, die übrigen Eigentümer aber nicht schutzlos.
Denn mit einer Kurzzeitvermietung einhergehende Störungen, wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 12.04.2019).

…. ihres Grundstücks, beispielsweise mit einer Stromleitung, die Zahlung einer Entschädigung angeboten wird.

Mit Urteil vom 02.07.2018 – IX R 31/16 – hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass eine einmalige Entschädigung die Grundstückseigentümern für das

• mit einer immerwährenden Dienstbarkeit gesicherte und zeitlich nicht begrenzte

Recht auf Überspannung ihres zu ihrem Privatvermögen gehörenden Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung gezahlt wird, steuerfrei ist, wenn

• die Grundstückseigentümer die Erlaubnis erteilen, um einer drohenden Enteignung zuvorzukommen und
• die Höhe der Entschädigung sich nach der Minderung des Verkehrswerts des überspannten Grundstücks bemisst.

Danach zählt die in einem solchen Fall erhaltene Entschädigungszahlung nicht zu den nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbaren Einkünften.
Denn, da vergütet wird,

• nicht eine zeitlich vorübergehende Nutzungsmöglichkeit am Grundstück,
• sondern die unbefristete dingliche Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit und damit die Aufgabe bzw. quasi Veräußerung eines Eigentumsbestandteils,

sind diese Einnahmen

• weder den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß §§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzuordnen,
• noch den Einkünften aus sonstigen Leistungen i.S. des § 22 Nr. 3 EStG.

Ansprüche auf interessengerechte Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) können,

• sofern die Wohnungseigentümer über die verlangte Regelung durch Beschluss entscheiden können (§ 15 Abs. 2 WEG),

von einem Wohnungseigentümer mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG durchgesetzt werden,

• wobei es der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit ausnahmsweise dann nicht bedarf, wenn im Hinblick auf die tiefgreifende Zerstrittenheit der Parteien und die Stimmengleichheit – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).

Das Gericht hat dann die im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG festzulegende Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern vorgibt, im Fall der Ersetzung eines Beschlusses über eine interessengerechte Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 3 WEG also nach billigem, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigende Ermessen.

Auch über die

• Nutzung des Gemeinschaftseigentums

kann, soweit sich aus Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen keine Regelung ergibt, der Abschluss einer interessegerechten Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 WEG verlangt werden.

• Solche Gebrauchsregelungen können Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten.
• Möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot.

Nicht unter § 15 WEG fällt allerdings eine Regelung,

• die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen an einem Wohnungseigentümer
• zum ausschließlichen Gebrauch zuweist.

Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

• keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar, wie beispielsweise
  • die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, die den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch entzieht, vielmehr es weiterhin voraussetzt und nur die Art und Weise der Ausübung regelt, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, §16 Abs. 1 WEG; vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99 –),

• sondern begründet, in Abänderung des § 13 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 –).

Das gilt auch dann, wenn allen Wohnungseigentümern eine gleichwertige Fläche des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird, weil

• mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber – worauf es entscheidend ankommt – rechtlich kompensiert wird,
• worin auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, besteht

Hinzu kommt, dass die Feststellung, ob der Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Fläche in gleichwertiger Weise durch die Zuweisung einer anderen Fläche kompensiert wird, erhebliche Schwierigkeiten bereiten kann.

Nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht führt dagegen grundsätzlich

• eine Regelung,
• die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht (Rotationsregelung).
  Sie kann daher durch (Mehr- heits-) Beschluss getroffen werden.

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 –).

• Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum zu den ihm zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen.
• Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen oder zweckmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einem Wasch- und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen einen Entzug des Mitgebrauchs.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 – hingewiesen.