Wann entspricht die Jahresgesamtabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung?

Eine Jahresgesamtabrechnung ist grundsätzlich in der Form einer

  • einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung
  • allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr

darzustellen.

  • Zu erfassen und gegenüberzustellen sind nur die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben.

In die Gesamtabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen,

  • die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat,

da nur bei einer solchen Handhabung von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden kann.

Gegliedert muss die Jahresabrechnung so

  • vollständig,
  • übersichtlich und
  • verständlich

sein,

  • dass die Eigentümer in der Lage sind, die Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmannes/Sachverständigen zu überprüfen, zu verstehen und nachzuvollziehen.

Sollpositionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz.

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss den Wohnungseigentümern es ermöglichen,

  • die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und
  • auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen,

wozu gehört, dass die Wohnungseigentümer nachvollziehen können,

  • was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist,
  • insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind und
  • ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke als Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden.

Ferner hat die Jahresabrechnung neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch

  • den Stand und
  • die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten

auszuweisen.

Darauf und

  • dass ansonsten eine Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und
  • ein über eine solche Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung mehrheitlich gefasster Beschluss im Falle seiner Anfechtung für ungültig zu erklären ist,

hat das Landgericht (LG) Düsseldorf mit Urteil vom 21.12.2016 – 25 S 63/16 – hingewiesen.