Tag Vorauszahlung

…. wann bei von Wohnungsvermietern verweigerter Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung Mieter eine geforderte Nachzahlung vorläufig verweigern dürfen.

Mit Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn in einem Wohnraummietvertrag

• gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen sowie
• hierauf bestimmte monatliche Vorauszahlung zu leisten hat und

der Vermieter bei der jährlichen Abrechnung eine Nachzahlung fordert, der Vermieter

• die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung,
• also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (in einem Mehrfamilienhaus)

trägt.

Danach sind Mieter, die beispielsweise bestreiten, dass die in einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten nicht

• richtig erfasst und/oder
• verteilt worden sind,

nicht verpflichtet Anhaltspunkte vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt.

Vielmehr muss im Streitfall

• der Vermieter die von ihm vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung darlegen und
• unter Beweis stellen,

so dass das Gericht

• die Zuverlässigkeit und Korrektheit beurteilen und
• die dazu vom Vermieter angebotenen Beweise erheben kann.

Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten in einem gemeinsam versorgten Mietobjekt können, so der Senat, Mieter

• auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer hinsichtlich der Heizkosten verlangen, um sich Klarheit zu verschaffen,
  • ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt,
  • ob deren Werte plausibel sind oder
  • ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen

und besteht für Mieter

• solange keine Verpflichtung zur Leistung der geforderten Nachzahlung,
• solange Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigern (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 07.02.2018).

Der Vermieter einer Eigentumswohnung

• hat dem Mieter gegenüber die Vorauszahlungen für Betriebskosten grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abzurechnen,
• wenn der Beschluss nach § 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird, von den Wohnungseigentümern noch nicht gefasst wurde.

Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat,

• wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist,

kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung gegen den Mieter geltend machen.

• Eine hiervon abweichende Vereinbarung (im Mietvertrag) ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Das hat der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 – entschieden.

Will der Vermieter einer Eigentumswohnung, der nach Ablauf der Jahresfrist eine Nachforderung gegen den Mieter geltend macht,

• sich erfolgreich darauf berufen, dass er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe,
• genügt es danach nicht, vorzutragen, dass die WEG-Abrechnung von der Hausverwaltung verspätet erstellt worden ist.

Vielmehr muss der Wohnungseigentümer konkret darlegen, was er selbst veranlasst hat, nachdem für ihn erkennbar wurde,

• dass die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigt, nicht rechtzeitig vorliegen würde oder
• die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignet (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 25.01.2017 – Nr. 11/17 –).