Tag Wohnräume

…. als vertraglich vereinbart bzw. im Mietvertrag angegeben.

Unterschreitet bei der Miete von Räumen, die dem Mieter vom Vermieter 

• tatsächlich überlassene Fläche 
• die vertraglich vereinbarte,    

liegt,

• weil das Mietobjekt dann nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspricht, 

ein Sachmangel 

• iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

vor, wobei es unerheblich ist, ob 

• die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruht oder
• die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.

Berechtigt zur Minderung der Miete wegen 

• wesentlicher Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)

ist ein Mieter, wenn

• die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zurückbleibt 
  • hinter der vertraglich vereinbarten Größe bzw. 
  • hinter der im Mietvertrag mit „ca“ angegebenen Fläche 

und jedenfalls bei gemieteten Geschäftsräumen auch bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % dann, wenn er

• konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen kann, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.11.2020 – XII ZR 40/19 –). 

…. einem Mitglied oder einzelnen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft

vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlassen wollen.

Mit Urteil vom 25.04.2018 – VIII ZR 176/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass,

• wenn ein Grundstück im Eigentum einer Miteigentümergemeinschaft steht,

die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) vermieten können und in einem solchen Fall,

• wenn also die Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt (auch wenn dieses niedrig ist und nicht dem Marktpreis entspricht) zur alleinigen Nutzung überlässt, hierdurch

regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt, auf das

• die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft, anzuwenden sind.

Dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch – neben anderen Miteigentümern – als Vermieter beteiligt ist, steht dem wirksamen Zustandekommen des Mietvertrags nicht entgegen, weil

• die auf Vermieterseite und auf Mieterseite beteiligten Personen nicht identisch sind.

Erwirbt eine Person, die nicht bereits Miteigentümer ist, einen Miteigentumsanteil tritt sie in das zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehende Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn

• die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Geht das bzw. wie geht das und was kann das für den Entleiher oder dessen Erben unter Umständen für Folgen haben?

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 27.01.2016 – XII ZR 33/15 – darauf hingewiesen, dass,

• wenn sich beispielsweise ein Erblasser zu Lebzeiten schriftlich gegenüber einem Dritten schuldrechtlich verpflichtet hat, diesem in seiner Immobilie, befristet bis zu einem bestimmten Zeitpunkt, unentgeltlich eine Wohnung, unter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, zur Verfügung zu stellen und die Wohnung, ohne dass der Dritte Betriebskosten zahlen muss, in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten,

es sich bei einem solchen Zurverfügungstellungsvertrag

• nicht um eine gemäß § 518 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) formbedürftige Schenkung handelt,
• sondern um einen wirksam befristeten Leihvertrag im Sinne des § 598 BGB, der dem Dritten aus § 985 BGB ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB gegenüber dem Erben des Erblassers vermittelt.

Danach liegt, wie in Fällen der Vereinbarung eines unentgeltlichen schuldrechtlichen Wohnrechts, auch in der bloßen vorübergehenden Gebrauchsüberlassung einer Sache in der Regel keine das Vermögen mindernde Zuwendung, wie sie für eine Schenkung gemäß § 516 Abs. 1 BGB erforderlich wäre, da

• die Sache im Eigentum und mithin im Vermögen des Leistenden verbleibt,
• auch der unmittelbare Besitz dann nicht endgültig, sondern nur vorübergehend aus der Hand gegeben wird,
• allein das Merkmal der Unentgeltlichkeit die Zuwendung noch nicht zu einer Schenkung macht und
• auch in der mit der Gestattung des unentgeltlichen Gebrauchs verbundenen Zuwendung des Wertes einer sonst möglich gewesenen Eigennutzung deshalb keine Schenkung gesehen werden kann, wei dies gerade Gegenstand einer Leihe ist (BGH, Urteil vom 10.10.1984 – VIII ZR 152/83 – und Beschluss vom 11.07.2007 – IV ZR 218/06 –).

Insoweit macht es auch keinen Unterschied, wenn die Gebrauchsüberlassung über den Tod des Überlassenden hinaus andauern sollte, etwa weil eine Überlassung auf Lebenszeit des Wohnberechtigten vereinbart und ein Vorversterben des Überlassenden zu erwarten ist.

Auch gilt dann nichts anderes, wenn

• in einem solchen Gebrauchsüberlassungsvertrag nicht lediglich eine Nutzung der Räume zu eigenen Wohnzwecken ermöglicht worden ist, sondern darüber hinaus auch eine Gebrauchsüberlassung an andere Dritte und/oder
• sich der Entleiher abweichend von § 601 Abs. 1 BGB zur Übernahme der gewöhnlichen Erhaltungskosten verpflichtet hat und/oder
• das Recht zur Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen worden ist.

Ein derartiger Gebrauchsüberlassungsvertrag ist nicht formbedürftig, sondern auch dann formlos zulässig, wenn er nach den besonderen Umständen des Einzelfalls ein Risiko in sich birgt oder einen Nachteil mit sich bringen kann, wie dies mit der langfristigen Überlassung von Räumen zum unentgeltlichen Besitz und Gebrauch einhergeht.

(Wieder) Lösen von einer solchen Leihe auf Zeit kann sich der Verleiher nur durch eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 314 BGB.