Tag Zweckbestimmung

…. untersagt werden.

Mit Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem

• die Teilungserklärung eine Regelung enthielt, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet war,
• eine sog. Öffnungsklausel vorsah, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile geändert werden kann und
• die Wohnungseigentümer mit einer solchen Mehrheit eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend beschlossen hatten, dass
  • die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist,

festgestellt, dass der Beschluss,

• mangels Zustimmung aller Wohnungseigentümer

rechtswidrig ist und

• der Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers, der dem Beschluss nicht zugestimmt hatte, stattgegeben.

Eingriffe in eine, die zulässige Nutzung des als Sondereigentums vorgebende Zweckbestimmung,

• die bei Wohnzwecken, auch eine Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste umfasst,

können danach,

• nicht auf der Grundlage einer in der Teilungserklärung vorgesehenen sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss erfolgen,

sondern bedürfen der Zustimmung

• nicht nur der aktuell vermietenden, sondern

aller Wohnungseigentümer.

Dadurch sind, worauf der Senat ebenfalls hingewiesen hat, die übrigen Eigentümer aber nicht schutzlos.
Denn mit einer Kurzzeitvermietung einhergehende Störungen, wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 12.04.2019).

Wer an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Mehrfamilienhaus das Sondereigentum (vgl. § 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG) erwirbt, sollte wissen, dass die Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers einschränkt.

Ist in der Teilungserklärung zu dem Grundstück für die Räume

• die Zweckbestimmung Laden vorgesehen,

dürfen die Räume in der Regel beispielsweise nicht als Vereinsheim oder Vereinslokal genutzt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 03.02.16 – 482 C 18351/15 WEG – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

• durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers eingeschränkt wird,
• die Bezeichnung Laden in der Teilungserklärung zwar nicht jede abweichende Nutzung untersagt, aber jedenfalls Nutzungsarten nicht erlaubt sind, die die übrigen Eigentümer mehr stören, als die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart und
• eine Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung sowie auch die Geruchsbelästigungen, z.B. durch Rauch und Essengerüche, erheblich mehr stört, als durch den Betrieb eines Ladens, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.11.2016 – 88/16 –).

Erwirbt ein Versicherungsnehmer, der eine Wohngebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert abgeschlossen hat, falls sein Haus abbrennt, nach den Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung (VGB)

• einen Anspruch auf Zahlung des Teils der Entschädigung, der den Zeitwertschaden übersteigt (Neuwertanteil), nur,
• soweit und sobald er innerhalb von drei Jahren nach Eintritt des Versicherungsfalls sicherstellt, dass er die Entschädigung verwenden wird, um versicherte Sachen in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wiederherzustellen oder wiederzubeschaffen,

ist Voraussetzung für den Anspruch auf den Neuwertanteil

• nicht nur, dass mit der geforderten Neuwertentschädigung keine (objektive) Bereicherung des Versicherungsnehmers verbunden ist,
• sondern auch, dass das Neubauvorhaben des Versicherungsnehmer von gleicher Art (Größe) und Zweckbestimmung ist, wie das durch den Brand zerstörte Haus.

Darauf hat der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 20.04.2016 – IV ZR 415/14 – hingewiesen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass eine solche, so genannte strenge Wiederherstellungsklausel sich orientiert an dem für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer erkennbaren Zweck der Neuwertversicherung,

• den Schaden auszugleichen, der dem Versicherungsnehmer dadurch entsteht, dass er einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden muss, wenn er das zerstörte Gebäude wiederherstellt,
• wobei auf diesen tatsächlichen Schaden der Umfang des Ersatzanspruchs allerdings auch beschränkt ist.

Die Neuwertversicherung soll grundsätzlich nicht auch solche Aufwendungen abdecken, die durch wesentliche Verbesserungen des Gebäudes bei seiner Wiedererrichtung verursacht wurden.
Eine derartige Bereicherung des Versicherungsnehmers aus Anlass des Schadenfalles ist zu vermeiden, auch um das Interesse am Abbrennen des versicherten Gebäudes nicht zu fördern.

• Zweck der Wiederherstellungsklausel ist es deshalb zum einen,
  • die Bereicherung durch die Neuwertentschädigung auf den Teil zu beschränken,
  • der das Bedürfnis für die Neuwertversicherung begründet, also auf die ungeplanten, dem Versicherungsnehmer erst durch den Versicherungsfall aufgezwungenen Ausgaben (BGH, Urteile vom 20.07.2011 – IV ZR 148/10 –; vom 21.02.1990 – IV ZR 298/88 – und vom 08.06.1988 – IVa ZR 100/87 –).
• Zum anderen zielt die Bestimmung ersichtlich für den Versicherungsnehmer aber auch auf
  • die Begrenzung des subjektiven Risikos des Versicherers,
  • der davor geschützt werden soll, dass der Versicherungsnehmer – wie bei freier Verwendbarkeit der Versicherungsleistung – in Versuchung geraten könnte, sich durch Vortäuschen eines Versicherungsfalles Vermögensvorteile zu verschaffen (BGH, Urteile vom 20.07.2011 – IV ZR 148/10 – und vom 18.02.2004 – IV ZR 94/03 –).

Solche unerwünschten Vermögensvorteile können auch darin bestehen, dass

• der Versicherungsnehmer zwar bereit ist, die durch eine Erweiterung oder wesentliche Veränderung des Neubaus gegenüber dem Vorgängergebäude entstehenden Mehrkosten selbst zu tragen,
• im Übrigen aber auf die Neuwertentschädigung für das abgebrannte Gebäude bei der Finanzierung des neuen Bauvorhabens zurückgreifen kann.

Wollte man dem Versicherungsnehmer diesen Zugriff auf die Neuwertentschädigung für das abgebrannte Haus ungeachtet der Art und Zweckbestimmung des neu errichteten Gebäudes zur freien Verwendung gestatten, wäre auch dadurch das subjektive Risiko erhöht, weil Versicherungsnehmer dann ebenfalls versucht sein könnten, zur Teilfinanzierung eines Neubauvorhabens den Versicherungsfall vorsätzlich herbeizuführen.