Tag Aufgabe

BGH entscheidet: Ein Wohnungseigentümer der gemeinschaftliches Eigentum in der fälschlichen Annahme instandsetzt,

…. dass dies

  • nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern

seine Aufgabe (als Sondereigentümer) ist, kann die Kosten nicht ersetzt verlangen.

Mit Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die Fenster in ihrer Wohnung in der irrigen Annahme erneuern,

keinen Anspruch auf Kostenersatz haben

  • und zwar auch dann nicht, wenn die Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in solchen Fällen,

  • wegen der im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Abs. 4 und 5 speziellen und damit vorrangigen Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

ein Kostenausgleichsanspruch nach den Vorschriften

  • der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder
  • des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB)

ausscheidet und im Übrigen auch den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider laufen würde.

Demzufolge muss – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – über die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums,

  • weil, auch wenn diese zwingend geboten sind und keinen Aufschub dulden, hierüber die Wohnungseigentümer zu entscheiden haben,

stets zunächst ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Findet ein solcher Antrag eines Wohnungseigentümers

  • in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit

kann der Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben und ggf. auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.06.2019).

BGH entscheidet welcher von den Wohnungseigentümern bestellte Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche

…. Jahresabrechnung erstellen muss.

Mit Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass

  • es für die Frage, welcher Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche Abrechnung schuldet, allein darauf ankommt, in welcher Verwalteramtszeit der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) entstanden ist,
  • die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung,
    • sofern ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, nach § 28 Abs. 3 WEG spätestens am 1. Januar des Folgejahres entsteht sowie
    • nach der Entstehung fortbesteht, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet bzw. sein Verwaltervertrag endet und nicht auf den neuen Verwalter übergeht und danach

die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG jeweils den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist bzw. war, so dass

  • bei Ausscheiden eines Verwalters im Laufe eines Wirtschaftsjahres aus seinem Amt,

der ausgeschiedene Verwalter

  • zwar für das laufende Wirtschaftsjahr, in dem sein Verwalteramt endete, keine Abrechnung (mehr) zu erstellen hat,
  • aber – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr (noch) schuldet.

Übrigens:

  • Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 Fall 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), weil ihm, sollte er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben haben, ein Einsichtsrecht zusteht, das auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege erfasst, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.
  • Da die Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben gehört, kann der ausgeschiedene Verwalter für die noch von ihm zu erstellende Abrechnung keine zusätzliche Vergütung verlangen.
    Weigert er sich die Jahresabrechnung zu erstellen, macht er sich schadensersatzpflichtig wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung aus dem Verwaltervertrag nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 2 BGB.
  • Offen gelassen hat der Senat, weil es in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall wegen des Ausscheidens des Verwalters im laufenden Wirtschaftsjahr nicht darauf ankam, die streitige Frage,
    • ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres (der 1. Januar des folgenden Kalenderjahres) entsteht und
    • folglich auch, ob bei einem Ausscheiden des Verwalters zum Jahreswechsel der ausgeschiedene oder der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat.