Tag Bauteile

Wohnungseigentümer sollten wissen, wer die Kosten zu tragen hat, wenn eine Dachterrasse, die zum Sondereigentum

…. eines Wohnungseigentümers gehört, deshalb saniert werden muss, weil

  • an den konstruktiven Teile der Dachterrasse

Schäden aufgetreten sind.

Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG),

  • nach der, wenn in der Teilungserklärung keine hiervon abweichende Kostentragungsregelung enthalten ist,
  • jederWohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber u.a. verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

hat sich im Fall einer beschlossenen Sanierung der konstruktiven Teile einer Dachterrasse,

an diesen Kosten jeder Miteigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen.

Denn, auch wenn nach der Teilungserklärung eine Dachterrasse zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört,

  • betrifft das nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse (wie den Terrassenbelag) und

bleiben deren konstruktive Teile,

  • ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers,

nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum.

Dagegen hätte, wenn in der Teilungserklärung beispielsweise abweichend von § 16 Abs. 2 WEG geregelt wäre, dass jeder Wohnungseigentümer

  • sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat und
  • Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind,

der Wohnungseigentümer, zu dessen Sondereigentum die Dachterrasse gehört,

  • die Kosten für die Terrassensanierung allein zu tragen.

Auszulegen wäre eine solche von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Bestimmung in einer Teilungserklärung nämlich so,

  • dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Dachterrassen erfasst

und dass sie die Instandsetzung

  • sowohl der im Sonder-
  • als auch der im Gemeinschaftseigentum

stehenden Teile dieser Terrassen betrifft,

  • also nicht auf die Kosten für die nichtkonstruktiven Teile der Terrasse, wie dem Terrassenbelag, beschränkt ist.

Denn, da nach der Regelung,

  • dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzusetzen hat,

anschließend weiter in der Teilungserklärung vorgesehen ist, dass

  • „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind“

sollen mit dieser Regelung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Balkone, Loggias, Terrassen usw. erfasst werden.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17 – hingewiesen.

Was Auftraggeber und Auftragnehmer eines Bauvertrags wissen sollten, wenn die Geltung der VOB/B vereinbart ist

Ist in einem Bauvertrag die Geltung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) vereinbart,

  • haftet der Auftragnehmer grundsätzlich auch dann für einen Mangel (vgl. § 13 Abs. 1 VOB/B) der von ihm hergestellten Leistung,
  • wenn die Ursache hierfür im Verantwortungsbereich
    • des Auftraggebers oder
    • eines Vorunternehmers liegt.

Ist der Mangel zurückzuführen

  • auf die Leistungsbeschreibung oder
  • auf Anordnungen des Auftraggebers,
  • auf die von diesem gelieferten oder vorgeschriebenen Stoffe oder Bauteile oder
  • die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers,

haftet der Auftragnehmer nach § 13 Abs. 3 VOB/B allerdings dann nicht, wenn er die ihm nach § 4 Abs. 3 VOB/B obliegende Mitteilung gemacht hat, d.h.,

  • dem Auftraggeber Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer
  • unverzüglich (möglichst schon vor Beginn der Arbeiten) schriftlich mitgeteilt hat.

Diese Haftungsbefreiung des Unternehmers tritt nicht nur dann ein,

  • wenn er ordnungsgemäß auf seine Bedenken hingewiesen hat und der Auftraggeber untätig bleibt bzw. darauf nicht reagiert,
  • sondern auch, wenn der Auftragnehmer bei gebotener Prüfung die Fehlerhaftigkeit der Vorleistung nicht erkennen konnte.

Die Grenzen der Prüfungs- und Hinweispflicht für den Auftragnehmer ergeben sich aus dem Grundsatz der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den Umständen des Einzelfalles darstellt.
Maßgeblich sind in erster Linie

Übrigens:

  • Die Verletzung der Prüfungs- und Hinweispflicht durch den Unternehmer ist kein Tatbestand, der eine Mängelhaftung begründen könnte (vgl. nur BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 210/13 –).
  • Vielmehr ist die Erfüllung der Prüfungs- und Hinweispflicht ein Tatbestand, der den Unternehmer von der Sach- oder Rechtsmängelhaftung befreit.

Darauf hat das OLG Stuttgart mit Beschluss vom 21.11.2016 – 10 U 71/16 – hingewiesen.