Tag Bauvorhaben

Wichtig zu wissen für Bauherrn und Bauunternehmer, wenn Bauherrn gebotene Mitwirkungspflichten unterlassen

…. deswegen vom Bauunternehmer (vorübergehend) nicht (weiter)gearbeitet werden kann und der Bauunternehmer den Vertrag

  • nicht gemäß § 643 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kündigt,
  • sondern nach Beendigung des Annahmeverzugs (weiter) ausführt.

Ist bei der Herstellung eines Werkes (beispielweise bei der Errichtung eines Bauvorhabens) eine Handlung des Auftraggebers erforderlich

  • – beispielsweise die Erstellung von Plänen, die Beschaffung von Genehmigungen, die Zurverfügungstellung eines baureifen Grundstücks –

so steht, wenn der Auftraggeber durch das Unterlassen einer solchen

  • – ihm obliegenden und zur Herstellung des Werkes erforderlichen Mitwirkungs- –

Handlung in Verzug der (Leistungs)Annahme kommt,

  • – was kein Verschulden des Auftraggebers voraussetzt –

dem Unternehmer, der

  • zur Leistung bereit und imstande ist (§ 297 BGB),
  • seine Leistung wie geschuldet dem Besteller angeboten (§§ 294 – 296 BGB) und,
  • sofern die Parteien die Einbeziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) vereinbart haben, ordnungsgemäß die Behinderung, wenn diese nicht offenkundig ist, nach § 6 Abs. 1 VOB/B angezeigt hat,

neben der Vergütung für die erbrachte Leistung,

  • also neben seinem vollen Vergütungsanspruch, den er durch Ausführung der Werkleistung nach Beendigung des Annahmeverzugs verdient,

dafür, dass er

  • – während der Dauer des Annahmeverzugs des Auftraggebers infolge Unterlassens der diesem obliegenden Mitwirkungshandlung –

Personal, Geräte und Kapital,

  • also die Produktionsmittel zur Herstellung der Werkleistung,

bereitgehalten hat, nach § 642 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein

  • verschuldensunabhängiger

Anspruch auf eine angemessene Entschädigung zu, dessen Höhe sich bestimmt,

  • einerseits nach
    • der Dauer des Verzugs und
    • der Höhe der vereinbarten Vergütung,
  • andererseits nach demjenigen, was der Unternehmer
    • infolge des Verzugs an Aufwendungen erspart oder
    • durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwerben kann.

Da diese Entschädigung der Unternehmer,

  • der seine Produktionsmittel während des Annahmeverzugs weder anderweitig – produktiv – eingesetzt hat, noch einsetzen konnte,

erhalten soll für den Zeitraum, in dem nicht geleistet werden konnte,

  • ohne dass ihm damit jegliche Nachteile ausgeglichen werden, die ihm dadurch entstanden sind, dass er seine Leistung während des Annahmeverzugs nicht gewinnbringend ausführen konnte,

muss er zur Berechnung dieser Entschädigung

  • darlegen und ggf. beweisen

welche Anteile

  • der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Wagnis, Gewinn und allgemeinen Geschäftskosten

auf die von ihm während des Annahmeverzugs des Auftraggebers

  • unproduktiv bereitgehaltenen Produktionsmittel

entfallen.

Darauf hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 30.01.2020 – VII ZR 33/19 – hingewiesen.

Übrigens:
Mehrkosten, die dadurch anfallen, dass sich die Ausführung der Leistung des Unternehmers – etwa aufgrund von Lohn- oder Materialkostensteigerungen – verteuert, weil sie wegen des Annahmeverzugs des Auftraggebers infolge Unterlassens einer ihm obliegenden Mitwirkungshandlung zu einem späteren Zeitraum ausgeführt wird, sind nicht Gegenstand der nach § 642 BGB vom Unternehmer zu beanspruchenden Entschädigung (BGH, Urteil vom 26.10.2017 – VII ZR 16/17 –).

  • Jedoch kann der Unternehmer, wenn die Mitwirkungsverpflichtung des Auftraggebers als selbständige Nebenpflicht auszulegen ist, derartige ihm entstehenden Mehrkosten nach §§ 280, 286 BGB ersetzt verlangen.
  • Liegen die Voraussetzungen für einen solchen Schadensersatzanspruch nicht vor, kann der Unternehmer, wenn ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist, verlangen, dass die Vergütung nach § 313 BGB angepasst wird.
  • Darüber hinaus steht es den Vertragsparteien grundsätzlich frei, eine Lohn- und Stoffpreisgleitklausel in den Vertrag aufzunehmen, um das Risiko von Lohn- und Materialkostensteigerungen auf den Besteller zu verlagern.
  • Im Übrigen kann der Unternehmer den Vertrag, falls der Besteller die ihm obliegende Mitwirkungshandlung binnen einer ihm gesetzten Frist nicht nachholt, gemäß § 643 BGB wegen des Annahmeverzugs kündigen, und damit die sich aus einer erwarteten Lohn- oder Materialpreissteigerung ergebenden Nachteile vermeiden.

Wichtig zu wissen für Bauherrn, die sich, wenn sich an einem in ihrem Auftrag errichteten Bauvorhaben nach der Abnahme Mängel zeigen

…. dafür entscheiden,

  • das mangelhafte Werk zu behalten und

Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend zu machen (kleiner Schadensersatz),

  • der dann an die Stelle des Anspruchs auf Leistung (Nacherfüllung) tritt und diesen ersetzt.

Lässt der Besteller in diesem Fall

  • den Mangel nicht im Wege der Selbstvornahme beseitigen,

kann er von dem Unternehmer als Schaden ersetzt verlangen, entweder,

  • die im Wege einer Vermögensbilanz ermittelte Differenz zwischen
    • dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und
    • dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel

oder,

  • den, ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung, geschätzten Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels

oder,

  • wenn das Werk, ohne vorherige Mängelbeseitigung veräußert wurde, den konkreten Mindererlös (ermittelt anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache).

Lässt der Besteller

  • die Mängelbeseitigung im Wege der Selbstvornahme durchführen,

kann er von dem Unternehmer verlangen,

sowie

  • vor Begleichung dieser Kosten Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten.

Darüber hinaus hat der Besteller, der Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB verlangt hat,

  • wenn er den Mangel im Wege der Selbstvornahme beseitigen will,

grundsätzlich weiterhin das Recht,

  • Vorschuss gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 BGB zu fordern.

Darauf und

  • dass, wenn die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) vereinbart sind, nichts anderes gilt (vgl. § 13 Nr. 7 Abs. 3 VOB/B),

hat der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 – hingewiesen.

Was Bauherrn, Architekten und Bauunternehmer wissen sollten

Ein Architekt,

  • der für den Bauherrn ein Vorhaben geplant und von diesem beispielsweise auch mit der Vergabe, Bauleitung und Objektbetreuung beauftragt worden ist,

ist nicht bereits kraft seiner Bestellung uneingeschränkt bevollmächtigt,

  • den Bauherrn beim Abschluss von Verträgen zu vertreten oder rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben,
  • die dem Bauherrn erhebliche Verpflichtungen auferlegen, d.h. zu einer fühlbaren Preiserhöhung führen.

Ohne eine ausdrückliche Vollmacht und ohne dass Gefahr in Verzug ein sofortiges Handeln erfordert ist er vielmehr kraft Verkehrssitte nur insoweit bevollmächtigt,

  • als es um kleinere (Auftrags)Zusätze oder Änderungen geht, bei denen es üblich ist, dass Absprachen zwischen bauausführenden Unternehmen und bauleitendem Architekten mündlich ohne Mitwirkung des Bauherrn auf der Baustelle getroffen werden und
  • die im Verhältnis zum Gesamtvolumen des Ursprungsauftrags lediglich geringfügig sind.

Bei der Abgrenzung, wer für am Bauvorhaben aufgetretene Mängel verantwortlich ist,

  • der Architekt oder
  • das Bauunternehmen

ist zu berücksichtigen, dass

  • Planungsfehler grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des planenden Architekten fallen,
  • Ausführungsfehler hingegen in den Verantwortungsbereich des bauausführenden Unternehmers.

Planungsfehler seines Architekten muss sich der Bauherr im Verhältnis zum bauausführenden Unternehmen nach §§ 254, 278 BGB zurechnen lassen.

Darauf hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Celle mit Urteil vom 18.05.2017 – 7 U 168/16 – hingewiesen.

Was Auftraggeber und Architekten wissen sollten, wenn strittig ist, ob eine Baukostenobergrenze vereinbart war

Hat der Auftraggeber eines Bauvorhabens hinsichtlich der Baukosten mit dem Architekten eine Baukostenobergrenze vereinbart,

Da eine Planungsleistung,

  • die ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Baukosten erfordert, als sie von den Parteien des Architektenvertrags vereinbart sind,

nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, kann dem Auftraggeber im Falle der Nichteinhaltung einer vereinbarten Baukostenobergrenze somit ein Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Weise zustehen,

  • dass der Honorarberechnung des Architekten Baukosten maximal in Höhe der zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Kostenobergrenze als anrechenbare Kosten zugrunde gelegt werden.

Denn der Architekt verhielte sich treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn er einen Honoraranspruch durchsetzen wollte, obwohl er verpflichtet wäre, das Erlangte sofort wieder herauszugeben (vgl. zum dolo-agit-Einwand BGH, Urteile vom 09.02.2012 – VII ZR 31/11 – und vom 14.01.2010 – VII ZR 108/08 –).

Ist streitig, ob überhaupt eine Baukostenobergrenze vereinbart war, d.h.,

  • behauptet der Auftraggeber eine Baukostenobergrenzevereinbarung und
  • bestreitet der Architekt die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze,

muss der Auftraggeber, der verlangt, so gestellt zu werden, als wäre die von ihm behauptete Vereinbarung eingehalten worden, die behauptete Vereinbarung beweisen.

  • Der Auftraggeber, der sich im Streitfall auf eine Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze beruft, trägt mithin die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Beschaffenheitsvereinbarung.

Dies entspricht der Grundregel der Beweislastverteilung, dass jede Partei, die den Eintritt einer Rechtsfolge geltend macht, die Voraussetzungen des ihr günstigen Rechtssatzes zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteil vom 26.06.2014 – VII ZR 289/12 –).

Ist dagegen unstreitig oder bewiesen, dass ursprünglich eine bestimmte Baukostenobergrenze vereinbart war und behauptet eine der Vertragsparteien deren spätere Abänderung,

  • trägt diejenige Partei hierfür die Beweislast, für die sich die Abänderung günstig erweisen würde.
  • Beruft sich also beispielsweise der Architekt auf eine nachträgliche Verständigung über eine Erhöhung der Baukostenobergrenze, hat er die von ihm behauptete Abänderung darzulegen und zu beweisen (BGH, Urteil vom 13.02.2003 – VII ZR 395/01 –).

Darauf hat der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 06.10.2016 – VII ZR 185/13 – hingewiesen.