Tag Beschaffenheitsvereinbarung

Mit Urteil vom 01.02.2018 – 1 U 51/16 hat das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg entschieden, dass eine Reiterin/ein Reiter, die/der ein Pferd gekauft hat,

• das gemäß der zwischen den Kaufvertragsparteien getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung als umgängliches, leichttrittiges sowie lektionssicheres Lehrpferd geeignet sein sollte,

vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn sich in der Folgezeit herausstellt,

• dass das Pferd nicht einfach zu handhaben ist,
• sondern es sich um ein sehr sensibles Tier handelt, für dessen Handhabung besondere Erfahrungen notwendig und das für einen Reitanfänger ungeeignet ist und
• dies der Reiterin/dem Reiter vor Abschluss des Kaufvertrages nicht aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.

Begründet hat das OLG dies damit, dass in einem solchen Fall das Pferd nicht der getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung entspricht und

• da die Parteien sich auf den Verkauf dieses bestimmten Pferdes und nicht auf die Lieferung eines quasi „austauschbaren“ Pferdes geeinigt haben,

dem Verkäufer auch keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden muss (Quelle: Pressemitteilung des OLG Oldenburg vom 18.06.2018).

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen,

• die von einem Nachbargrundstück ausgehen, weil dort gebaut wird und die Baustelle Lärm verursacht,

begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung und damit ggf. auch keinen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete, wenn

• auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss,
• sich also auf seine eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbargrundstück berufen kann.

Insoweit nimmt hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – Bolzplatzentscheidung).

Voraussetzung für eine Mietminderung des Wohnungsmieters ist demzufolge,

• nicht nur, dass der Mietgebrauch durch den Baulärm tatsächlich beeinträchtigt ist,
• sondern auch, dass der Vermieter die Immissionen nicht ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Besteht darüber, ob eine Mietminderung des Mieters berechtigt ist bzw. war, zwischen den Mietvertragsparteien Streit,

• trägt folglich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche,
• während der Vermieter, wenn er sich auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, dass die vom Nachbargrundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks halten bzw. gehalten haben.

Zur Darlegung der wiederkehrenden Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt es grundsätzlich, dass der Mieter beschreibt,

• um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, die Lage, den Inhalt und das Ausmaß des Bauvorhabens, den Baufortgang und die damit verbundenen Geräusche sowie zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
• Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht.

Wegen Vorhersehbarkeit der Baumaßnahme ausgeschlossen nach § 536b BGB ist eine Mietminderung nur dann, wenn ein Mieter bei Mietvertragsschluss aufgrund konkreter Anhaltspunkte, wie Baulücken oder baufälliger Gebäude, mit Baulärm rechnen muss.
Dagegen reicht allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536 b BGB nicht aus.

Darauf hat die 31. Zivilkammer des Landgerichts (LG) München I mit Urteil vom 27.10.2016 – 31 S 58/16 – hingewiesen.

Wer im Internet einen PKW zum Verkauf anbietet und dort im Rahmen der Fahrzeugbeschreibung auf ein bestimmtes Ausstattungsmerkmal hinweist, über das das Fahrzeug verfügt, kann sich,

• wenn das im Internet angegebene Ausstattungsmerkmal fehlt und der Käufer das Fehlen rügt,
• diesem gegenüber nicht darauf berufen, dass das Ausstattungsmerkmal in dem Bestellformular nicht erwähnt ist, das er dem Käufer übersandt und dieser ausgefüllt hat.

Vielmehr kann der Verkäufer in einem solchen Fall zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt sein, wenn

• der Verkäufer eine Nachbesserung ablehnt oder
• eine solche technisch nicht möglich ist.

Das hat der 28. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 21.07.2016 – 28 U 2/16 – in einem Fall entschieden,

• in dem der Kläger bei dem beklagten Autohaus einen von diesem über eine Internetplattform zum Verkauf unter Hinweis auf das Ausstattungsmerkmal “Freisprecheinrichtung mit USB-Schnittstelle“ angebotenen BMW X1 sDrive 18d (EZ 09/2012), nach fernmündlicher Kontaktaufnahme und Unterzeichnung eines von dem Autohaus übersandten Bestellformulars, in dem das vorgenannte Ausstattungsmerkmal nicht erwähnt war, zum Kaufpreis von ca. 21.200 Euro erworben,
• das Fahrzeug aber tatsächlich über keine werkseitige Freisprecheinrichtung verfügt hatte.

Begründet hat der Senat die Entscheidung damit,

• dass, wenn in einer im Internet veröffentlichten Fahrzeugbeschreibung des zum Verkauf angebotenen Fahrzeugs ein Ausstattungsmerkmal aufgeführt ist, der Käufer dies als Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verstehen sowie erwarten darf, dass das Fahrzeug über dieses Ausstattungsmerkmal verfügt und
• der Verkäufer sich von einer solchen im Vorfeld des Vertragsschlusses gemachten konkreten Angabe zur Beschaffenheit des Fahrzeugs nur dann distanzieren kann, wenn er gegenüber dem Kaufinteressenten vor dem Vertragsschluss eindeutig klarstellt, dass das Ausstattungsmerkmal doch nicht vorhanden ist (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 09.08.2016).