Tag Ersatzansprüche

Was Vermieter und Mieter wissen sollten, wenn streitig ist, ob Ersatzansprüche des Vermieters wegen

…. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjährt sind.

Mit Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18 – hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass nach § 548 Abs. 1 Sätze 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren,
  • die Verjährungnach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält

und dass der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich erfordert,

  • zum einen eine vollständige und unzweideutige Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (wie durch förmliche Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel),
    • weil der Vermieter erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen,
  • sowie zum anderen eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters,
    • wozu es nicht genügt, dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume zu besichtigen bzw. besichtigen zu lassen.

Die Rechtsfrage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB in den Fällen beginnt, in denen

  • der Mieter dem Vermieter tatsächlich oder wörtlich die vollständige und endgültige Besitzaufgabe und Rückgabe anbietet,
  • dieser die Mietsache jedoch nicht zurücknimmt,

hat der Senat allerdings nicht entschieden.

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann ein Beschluss, mit dem dem Verwalter Entlastung erteilt wird, im Widerspruch

…. zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht und deswegen anfechtbar ist.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende,

  • im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht normierte,

durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum

  • als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und
  • als zweckmäßig,

Zugleich wird dem Verwalter hierdurch für die zukünftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen.

Ein Entlastungsbeschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

Demzufolge steht,

  • sofern nicht aus besonderen Gründen für die Wohnungseigentümer Anlass besteht, auf solche mögliche Ansprüche zu verzichten,

ein mehrheitlich gefasster Entlastungsbeschluss dann im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn

  • Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen können,
  • etwa bei einer objektiven Pflichtverletzung des Verwalters oder einer nicht vollständigen Erfüllung seiner Pflichten.

Ob dem Verwalter

  • daran ein Verschulden trifft oder
  • den Wohnungseigentümern dadurch tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

ist in diesem Zusammenhang unerheblich und ggf. (erst) in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Übrigens:
Darin, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse durchführt, ist ein Pflichtenverstoß

Kann die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB im Mietvertrag formularmäßig verlängert werden?

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Detmold (vgl. Urteil vom 01.06.2011 – 10 S 14/09 –) soll es zulässig sein, die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach der

  • Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren,

durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag moderat zu erhöhen (in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war das ein Jahr).

Das Amtsgericht (AG) Dortmund hat dagegen mit Urteil vom 07.02.2017 – 425 C 6067/16 – entschieden, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB

  • nur individualvertraglich im Rahmen des § 202 Abs. 2 BGB,
  • in der Regel aber nicht formularvertraglich

verlängert werden kann,

  • weil die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB zum gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages gehört und
  • eine formularmäßige Verjährungsfristverlängerung deshalb gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, sofern nicht ausnahmsweise ganz besondere Interessen des Vermieters vorliegen, auf die sich die Verlängerungsklausel beschränkt.