Tag Feuchtigkeit

Mit Urteil vom 16.07.2020 – 24 O 76/18 – hat das Landgericht (LG) Coburg in einem Fall, in dem eine Kundin zwischen dem Kassenbereich und der Ausgangstür eines Supermarktes, 

• unmittelbar nachdem dort ein Mitarbeiter des Supermarktes den Boden mit einer Reinigungsmaschine gesäubert hatte, 

auf dem Feuchtigkeitsfilm,

• der bei Verwendung einer Reinigungsmaschine stets für kurze Zeit zurückbleibt,

ausgerutscht sowie gestürzt war und sich dabei verletzt hatte, der Klage der Kundin gegen den Supermarktbetreiber 

• auf Zahlung von Schmerzensgeld 

stattgegeben.

Schadensersatzpflichtig,

• wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht,

hat sich der Supermarktbetreiber danach deswegen gemacht, weil die Rutschgefahr an der Sturzstelle,

• infolge des bei der maschinellen Bodenreinigung für kurze Zeit zurückbleibenden Feuchtigkeitsfilms

erhöht war, damit die Kundin, 

• selbst wenn sie die Reinigungsarbeiten wahrgenommen hatte, mangels Kenntnis der Funktionsweise einer Reinigungsmaschine, 

nicht rechnen musste, 

• zum Schutz der Kunden vor dieser erhöhten Rutschgefahr, 

entweder 

• der betroffene Bereich hätte gesperrt

oder zumindest

• Warnschilder hätten aufgestellt werden müssen 

und nach Auffassung des LG das Unterlassen dieser Sicherungsmaßnahmen für den Sturz der Kundin 

• ursächlich

war (Quelle: Pressemitteilung des LG Coburg).

…. der Mängelursachen verlangen oder reicht es aus, wenn

• der Vermieter die Mängelsymptome beseitigt und
• so (zumindest vorübergehend) ein vertragsgemäßer Zustand wiederhergestellt wird?

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter

• die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und
• sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

Die Instandsetzung umfasst dabei die Schadens- bzw. Mangelbeseitigung durch Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes, also insbesondere Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Mietsache.

• Der Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Zwar sind die zur Instandsetzung notwendigen Maßnahmen grundsätzlich dem Vermieter vorbehalten.
Der Mieter kann dem Vermieter im Regelfall nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise die vorhandenen Mängel zu beseitigen sind.

Der Mieter muss sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen.

• Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erhalten bzw. wiederherstellen muss.

Daher schuldet der Vermieter im Einzelfall dann

• nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z.B. Schimmel, Feuchtigkeit, etc.), sondern

auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen,

• soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist

und

• soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen.

Maßgebliche Abwägungskriterien dabei können u.a. sein,

• ob der Mangel in der Vergangenheit bereits wiederholt aufgetreten ist bzw. wie hoch die Wahrscheinlichkeit für ein erneutes Auftreten des Mangels ist,
• in welchem Bereich des Mietobjekts der Mangel aufgetreten ist und wie stark die Benutzbarkeit der Mietsache bei erneutem Auftritt des Mangels (dadurch) eingeschränkt wäre,
• in welchem Ausmaß Schäden bei Wiederauftreten des Mangels drohen und auch
• wie hoch die Kosten der Mangelursachenbeseitigung sind, weil ein Vermieter die Erhaltung der Mietsache verweigern kann (vgl. § 275 Abs. 2 BGB), wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen bei funktionaler Betrachtungsweise
  • ein krasses bzw. auffälliges Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand für den Vermieter einerseits,
  • dem Nutzen der Reparatur für den Mieter andererseits
  • sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits besteht.

Darauf hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Bremen Urteil vom 05.09.2018 – 1 S 281/17 – hingewiesen.

…. nicht durch zwei voneinander unabhängige Wände getrennt sind, sondern nur durch eine gemeinsame (Giebel)Wand.

Mit Urteil vom 03.07.2017 – 5 U 104/16 – hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm entschieden, dass, wenn

• Grundstücke mit aneinander grenzenden, durch eine gemeinsame Giebelwand voneinander getrennte, Doppelhaushälften bebaut sind und

einer der Eigentümer

• seine Doppelhaushälfte von einem Bauunternehmer abreißen sowie neu errichten lässt und
• durch die im Zuge der Baumaßnahme zwischenzeitlich freigelegte und zeitweise der Witterung ungeschützt ausgesetzte Grenzwand Feuchtigkeit in das Haus des Nachbarn eindringt,

er den dadurch seinem Nachbarn entstanden Schaden ersetzen muss.

In einem solchen Fall muss nämlich, so der Senat, die Grenzwand geschützt werden und sich der Grundstückseigentümer, wenn der von ihm beauftragte Bauunternehmer dies versäumt,

• also die Vornahme geeigneter Abdichtungs- oder sonstiger Schutzmaßnahmen pflichtwidrig unterlässt,

sich dieses schuldhafte Verhalten des Bauunternehmers nach § 278 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurechnen lassen.

Für den Geschädigten bedeutet dies, dass

• er nicht darauf verwiesen werden kann den Bauunternehmer in Anspruch zu nehmen und
• er demzufolge auch nicht das Insolvenzrisiko des Bauunternehmers tragen muss (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 12.10.2017).

Die Sicherheitsvorkehrungen, die ein Geschäftsinhaber zum Schutz seiner Kunden vor Stürzen in seinem Geschäft treffen muss, hängen u.a. auch ab vom Zuschnitt, der Größe und dem Warensortiment des Geschäfts.

So kann es bei einem großen und schwer überschaubaren Ladenlokal,

• etwa in den Fällen einer großen Lebensmittelabteilung eines Kaufhauses im Zentrum einer Großstadt,
• eines Einkaufsmarkts mit mehreren tausend Quadratmetern Verkaufsfläche auf mehreren Ebenen oder
• in Nahrungsmittelgeschäften, in denen die Gefahr besteht, dass beispielsweise in der Gemüseabteilung Salatblätter etc. auf den Boden fallen, auf denen Kunden ausrutschen können,

erforderlich sein,

• entweder einzelne Mitarbeiter mit einer Überprüfung des gesamten Objekts in bestimmten, kurzen Zeitabständen zu beauftragen oder
• jeweils einem Mitarbeiter die Verantwortung für die Sauberkeit seiner Abteilung zu übertragen.

Geringere Verkehrssicherungspflichten als bei Kaufhäusern oder sonstigen Einrichtungen mit großem Publikumsandrang treffen dagegen den Inhaber einer Apotheke, weil

• in Apotheken regelmäßig kein Publikumsandrang herrscht, der die Einsehbarkeit des Bodenbereichs für Kunden signifikant einschränkt,
• von den Auslagen einer Apotheke keine besonderen Ablenkungswirkungen ausgehen und
• das Warensortiment einer Apotheke regelmäßig keine erhebliche Sturzgefahr für Kunden hervorruft,

was Apotheken wertungsmäßig von Geschäften, deren Betrieb als solches bereits erhöhte Gefahren für Kunden bewirkt, unterscheidet.

Inhaber von Apotheken genügen im Regelfall der ihnen obliegenden Verkehrssicherungspflicht,

• wenn sie zum Schutz von Kunden vor Stürzen dafür Sorge tragen, dass Feuchtigkeit und Verunreinigungen nach Möglichkeit nicht in den Innenraum der Apotheke gelangen bzw. hereingetragen und
• wenn doch umgehend beseitigt werden und

der Boden dadurch nicht zur Gefahrenstelle für Kunden wird.

Damit dass insbesondere im Winter der Fußboden eine gewisse Feuchtigkeit aufweist, müssen Kunden aber hinnehmen und sich darauf einstellen, weil auch durch häufiges Aufwischen bei Publikumsverkehr eine Feuchtigkeit des Fußbodens nie ganz beseitigt werden kann.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 24.06.2016 – 274 C 17475/15 – hingewiesen und die Klage der Besucherin einer Apotheke abgewiesen,

• die, als draußen winterliche Witterung herrschte, die Wege mit Schnee und Schneematsch bedeckt waren und in der Apotheke eine Reinigungskraft gerade den Boden reinigte,

aufgrund des feuchten Bodens ausgerutscht, gestürzt, sich dabei verletzt und

• deswegen Schadensersatz und Schmerzensgeld von dem Apotheker verlangt hatte (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 25.11.2016 – 92/16 –).

Der Verkäufer eines Hauses muss einen Käufer,

• wenn in der Vergangenheit bei starken Regenfällen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form in den Keller eingedrungen ist,

darüber vor Abschluss des Kaufvertrages (ungefragt und erst Recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten hin) aufklären und zwar auch dann, wenn

• es sich um ein schon sehr altes Haus mit einem noch älteren Keller handelt und
• bei der Besichtigung des Hauses durch den Käufer Farb- und Putzabplatzungen an den Kellerwänden auf Feuchtigkeitsschäden hingewiesen haben.

Offenbart dies der Verkäufer dem Kaufinteressenten nicht,

• handelt der Verkäufer arglistig,
• mit der Folge,
  • dass er sich nach § 444 BGB auf einen von den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Mängel nicht berufen kann und
  • der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist.

Darauf hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 18.07.2016 – 22 U 161/15 – hingewiesen und dies damit begründet, dass

• ein verkauftes Hausgrundstück einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist, wenn die Nutzbarkeit des Kellers als Lagerraum, wie sie auch bei älteren Immobilien zumindest üblich sei und von Durchschnittskäufern berechtigterweise erwartet werden darf, wegen des bei starken Regenfällen regelmäßig eindringenden Wassers in flüssiger Form nicht möglich ist und
• ein Käufer, selbst wenn es sich um einen sehr alten Keller handle und er bei der Besichtigung des Hauses habe sehen können, dass die Kellermauern Feuchtigkeitsspuren aufweisen, nicht damit rechnen müsse, dass bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.08.2016).